Юра, мы все просчитали

Как стало известно «Ъ-Черноземье», группа собственников, включая воронежский «Домостроительный комбинат» (ДСК), вложит 1,5 млрд руб. в редевелопмент бывшей площадки КБХА на улице Ворошилова, 16б, где к третьему кварталу 2027 года появится девятиэтажный бизнес-центр «Гагарин-центр» площадью 19,5 тыс. кв. м. В аренду предложат помещения от 30 кв. м, в том числе блоки площадью более 200 кв. м. По данным аналитиков NF Group, до 2030 года в регионе заявлен ввод пяти офисных объектов. По оценке эксперта, при условном сценарии срок возврата инвестиций может составить около 16–17 лет без учета расходов.

О проекте реконструкции бывшей промышленной площадки Конструкторского бюро химавтоматики (КБХА) под многофункциональный бизнес-центр (БЦ) «Ъ-Черноземье» сообщили в ДСК (председатель совета директоров — экс-сенатор и депутат облдумы Сергей Лукин). Компания входит в группу собственников объекта, остальные участники не раскрываются. Общий объем инвестиций — 1,5 млрд руб.

Как ранее сообщал «Ъ-Черноземье», на участок площадью 0,7 га на Ворошилова, 16б, и часть 31-го корпуса площадью 12,8 тыс. кв. м на Ворошилова, 22 претендовали два покупателя. Начальная цена актива составляла 292,4 млн руб. Победитель предложил 336,3 млн руб., второй участник — 321,7 млн руб. На ракетно-космическом предприятии сообщали, что продают недвижимость, не задействованную в производственной деятельности, для снижения издержек на ее содержание и «компактизации территории».

По данным ДСК, здание получит стеклянный фасад. Конкурентным преимуществом проекта называют высоту потолков: в отдельных блоках она достигает 6–7 м. Потенциальные арендаторы — спортивные и фитнес-студии, фото- и видеопродакшны, шоурумы, выставочные залы и творческие лаборатории. Для частных специалистов и стартапов предусмотрены офисы от 30 кв. м, для юридических, бухгалтерских и IT-компаний — 50–100 кв. м, для растущего бизнеса и региональных штаб-квартир — 100–200 кв. м. Помещения площадью свыше 200 кв. м предназначены для крупных офисов и нестандартных проектов.

В портфеле ДСК есть БЦ «Столль» на Московском проспекте (введен в 2022 году), многофункциональный комплекс «Романовский» в центре Воронежа (с гостиницей), торговые комплексы «Воронежский», «Придача», «Лазурный», а также деловые центры «Альянс» (Степана Разина) и «Пушкинский» (на одноименной улице). Неподалеку от последнего застройщик также реконструировал бывший развлекательный комплекс «Космос» в офисный центр.

По данным директора по работе с ключевыми клиентами NF Group Ивана Соколова, по итогам первого полугодия 2026 года общий объем качественной офисной недвижимости классов А и В в Воронежской области составил 236 тыс. кв. м. Из них 71,7 тыс. кв. м приходилось на класс А, еще 164,3 тыс. кв. м — на класс В. Доля вакантных площадей в целом по рынку достигла 8,7%: в классе А свободно 2,2%, в классе В — 11,6%. Запрашиваемая ставка аренды в классе А составила 18,1 тыс. руб. за кв. м в год, в классе В — 19,4 тыс. руб. «Средневзвешенная ставка по обоим классам — 19,3 тыс. руб. за кв. м в год. До 2030 года в регионе заявлен ввод пяти офисных объектов общей площадью 31,8 тыс. кв. м. На 2026 год ввод новых объектов не запланирован»,— сообщил господин Соколов.

Директор агентства недвижимости «Мегаметр» Катерина Князева считает, что главное преимущество проекта — высокие потолки, позволяющие разместить арендаторов разных форматов. Однако ремонт под их потребности — «дорогое удовольствие», а сами работы могут затянуться:

В расчетном сценарии госпожа Князева использует площадь 10 тыс. кв. м и загрузку 70%. При средней ставке 1100 руб. за кв. м в месяц — в пределах названного ею диапазона 900–1300 руб. — годовая арендная выручка составит около 92 млн руб. «При такой загрузке окупаемость 1,5 млрд руб. может составить около 16–17 лет без учета расходов»,— подчеркнула риелтор. Это условная оценка: арендопригодная площадь «Гагарин-центра» не раскрыта, а эксплуатационные затраты в расчет не включены.

Сократить срок возврата вложений, по мнению эксперта, помогут более высокая загрузка или дополнительные доходы от партнерства и сервисов.

Для повышения шансов на успех она рекомендует привлечь на старте якорных арендаторов — крупные фитнес-бренды и креативные студии, которые займут значительные площади. Также эксперт предлагает гибкие условия с льготным периодом от одного до шести месяцев, сервисные пакеты (парковка, уборка, охрана) и модульную планировку, позволяющую адаптировать помещения под арендаторов. По ее мнению, небольшие компании могут начинать с маленьких блоков и по мере роста переходить в более просторные.

Аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым отмечает в качестве сильной стороны высоту помещений, а в качестве слабых сторон — ограниченный круг потенциальных арендаторов, значительные капитальные затраты, длительный срок окупаемости, нестабильность спроса со стороны малого бизнеса в периоды экономической неопределенности.

Для эффективного заполнения площадей, возможно, потребуется дополнительное продвижение и гибкая ценовая политика: «Чтобы привлечь малый бизнес, арендная ставка должна быть ниже средней по рынку классических офисов, с учетом специфики (высокие потолки, open space). В среднем по региону офисные ставки — 800–1200 руб. за кв. м в месяц, возможны ступенчатые условия на первые 1–2 года».