«Развитие» поднимется у башни

«Ъ-Черноземье» стали известны подробности проекта ГК «Развитие» Сергея Гончарова, которая планирует планирует вложить более 9 млрд руб. в строительство квартала между улицами Чапаева и Грамши в Ленинском районе Воронежа. Застройщик обещает вписать жилье в историческое окружение водонапорной башни Романовской слободы — объекта культурного наследия (ОКН). Проект предусматривает коммерческие помещения, социальную инфраструктуру и два подземных паркинга, которые предлагается использовать для укрытия населения. Эксперты отмечают, что установление зон охраны памятника позволило снять временный запрет на строительство, однако допустимые параметры застройки зависят от действующих регламентов.

Мэрия Воронежа утвердила документацию по планировке и межеванию территории, ограниченной Казарменным переулком, улицами Чапаева и Грамши, Вишневым переулком и Казарменным тупиком. Постановление № 1424 подписано 28 сентября. Застройщиком выступает ООО СЗ ГК «Развитие». Основанием стали договор о развитии застроенной территории от 2 февраля 2022 года, постановление мэрии от ноября 2018 года и протокол январского аукциона 2022-го.

Соответствующая документация есть в распоряжении «Ъ-Черноземье». Согласно постановлению, проект получил заключение комиссии по землепользованию и застройке по результатам общественных обсуждений.

Проект планировки охватывает 26 га, из которых 4,2 га отведены под развитие застроенной территории (РЗТ). На этом участке предполагается возвести три жилых корпуса переменной этажности — от четырех до 32 этажей. Общая площадь квартир составит 75,3 тыс. кв. м. Расчетное население квартала — около 2,5 тыс. человек. В ГК «Развитие» рассказали «Ъ-Черноземье», что на первых двух этажах предусмотрено более 7 тыс. кв. м коммерческих помещений для магазинов, кафе, салонов красоты и пунктов выдачи заказов. Инвестиции в проект превысят 9 млрд руб., его реализация рассчитана на 2026–2030 годы. Компания уже расселила жильцов более 80 квартир и провела часть работ по сносу старых домов. В подготовку площадки вложено около 500 млн руб.

Мы обязаны вписать новое строительство в сложившийся контекст максимально бережно»,— прокомментировали проект «Ъ-Черноземье» в пресс-службе ГК «Развитие».

В компании решили отказаться от равномерной высотной застройки: первый корпус будет иметь четыре–шесть этажей, а высотные объемы разместят в глубине квартала. По оценке девелопера, это позволит «сохранить ощущение масштаба и не нарушить привычный городской ландшафт». Там отметили, что жители соседних домов «не “помеха” проекту», а его полноценные участники: «Мы сознательно шли на то, чтобы снизить этажность первого корпуса и развести высотные объемы по территории. Это дороже и сложнее».

На втором этапе, завершение которого намечено на II квартал 2029 года, построят два корпуса высотой до 32 этажей. Социальную инфраструктуру предполагается создавать поэтапно. «Развитие» сообщило о подготовке и утверждении документации на соцобъекты, однако заниматься их строительством компания не планирует. «Ъ-Черноземье» направил в мэрию запрос о том, кто и за счет каких средств будет реализовывать эту часть проекта. В мэрии планируют предоставить комментарий позднее.

В первом жилом корпусе на двух нижних этажах предусмотрены помещения поликлиники площадью 1562 кв. м. Их строительство планируется завершить в рамках первого этапа к I кварталу 2029 года. Второй, отдельно стоящий корпус медицинского учреждения площадью 2418 кв. м возведут на третьем этапе — к IV кварталу того же года. Вместе они будут рассчитаны на 500 посещений в смену.

В доме по улице Чапаева, 68а, ввод которого намечен на конец 2027 года, откроется частное дошкольное учреждение на 150 мест. Расширение школы № 44 до 661 места и предоставление 51 места в учреждениях дополнительного образования предусмотрены отдельными муниципальными программами и соглашениями.

Согласно документации по планировке территории, два подземных паркинга общей вместимостью 560 машино-мест предлагается использовать в качестве защитных сооружений гражданской обороны. Их площади составят 7,4 тыс. и 7,5 тыс. кв. м. В приложениях к постановлению приведен расчет для укрытия всех 2510 будущих жителей квартала: при норме 0,6 кв. м на человека требуется 1506 кв. м площади пола. В мирное время объекты будут использоваться как подземные автостоянки.

Проект реализуют по соседству с водонапорной башней Романовской слободы на улице Чапаева, 42а. Сам памятник находится за пределами участка РЗТ, однако строительство затрагивает территорию его зон охраны. В «Развитии» «понимают, что любые высотные объемы рядом с ней могли бы разрушить этот исторический силуэт». Поэтому ближайший к историческому окружению корпус сделали ниже остальных.

Ранее группа приобретала землю на улице Чапаева на торгах «Дом.РФ». В 2021 году ГК «Развитие» признали победителем повторного аукциона по продаже участка площадью 1,08 га: компания предложила 37,7 млн руб. Это почти на 100 млн руб. меньше ее предложения на первых торгах годом ранее.

Директор агентства недвижимости «Мегаметр» Катерина Князева пояснила, что режим защитной зоны ОКН запрещает новое строительство. По ее словам, такие ограничения действуют временно — до установления зон охраны памятника.

Как уточнила госпожа Князева, в марте 2022 года правительство Воронежской области утвердило для башни постоянные зоны охраны: «С этого момента временный запрет на строительство перестал действовать, а территорию разделили на сектора».

По ее словам, прежний режим полностью заблокировал бы стройку. Установленные зоны охраны позволяют сочетать застройку меньшей этажности возле башни и высотные корпуса на других частях территории проекта РЗТ — при соблюдении предусмотренных ограничений.

Управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский также обращает внимание на различия между режимами защитной зоны и зон охраны памятника. «В зоне регулирования застройки строить можно, но по утвержденному режиму. Обещание малоэтажности рядом с башней этого не заменяет»,— отмечает он. По словам эксперта, необходимо показать расположение высотных корпусов относительно границ зон охраны и проверить внесение сведений об этих зонах в ЕГРН.

К преимуществам проекта господин Жарский относит расселение и снос ветхих домов, обновление территории, появление коммерческих помещений и соцобъектов. Среди рисков он выделяет соблюдение требований охраны памятника, расходы на два подземных паркинга, возможные задержки согласований и продаж: «Уже вложенные в расселение и снос около полумиллиарда рублей подтверждают масштаб подготовки, но не гарантируют возврата инвестиций к 2030 году».