Как стало известно “Ъ-Черноземье”, ГК Хамина, которая на аукционе Дом.РФ приобрела за 141 млн руб. право на 1,08 га на улице Чапаева в Воронеже, не стала подписывать с агентом договор купли-продажи. Причиной этого стал подготовленный спустя пять дней после аукциона региональным управлением по охране объектов культурного наследия проект по постановке на учет защитной зоны «Водонапорной башни Романовской слободы», занимающей большую часть участка под застройку. Защитная зона теперь расширена в некоторых местах до 200 м, а в аукционной документации Дом.РФ даже 100 метровая защитная зона, законодательно закрепленная за всеми ОКН с 2016 года, среди обременений указана не была.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Проект приказа регионального управления по охране объектов культурного наследия о постановке на кадастровый учет защитной зоны ОКН «Водонапорная башня Романовской слободы» (входит в комплекс Чижовские казармы) появился в конце ноября, через пять дней после определения победителя аукциона Дом.РФ. На данный момент документ проходит антикоррупционную экспертизу и может быть принят в середине декабря. В нем говорится об утверждении графического описания местоположения границ защитных зон ОКН. Помимо Водонапорной башни среди памятников — «Батальонный корпус» и «Малярный цех железнодорожных мастерских…».
В ГК Хамина, ставшей победителем торгов, пояснили “Ъ-Черноземье”, что узнали о проекте приказа, уже приступив к оформлению документов с Дом.РФ. При этом, согласно документу, защитная зона ОКН увеличивается с общей площади в 71 кв.м до радиуса в 100 м, а «местами и до 200 м», или «практически на весь продаваемый участок». Это, как считают в компании, делает невозможным план по его освоению, «на основании которого строилась экономическая модель». В ГК удивлены, почему зона была наложена непосредственно перед истечением срока для заключения договора инвестора с Дом.РФ. Дополнительная защитная зона могла быть наложена еще до аукциона, ведь «с 2017 года времени на это было более чем предостаточно». «Как минимум, уже три месяца о проведении аукциона было известно, и согласно требованиям к аукционной документации, торги должны были бы отменить, — указывает девелопер. — Наши юристы считают, что у нас есть достаточно оснований для возврата 7 млн руб. задатка».
Победителя аукциона по продаже имущественного комплекса, занимающего 1,08 га на улице Чапаева, Дом.РФ определил 21 ноября. Им стал предприниматель Александр Матурин, который действовал в интересах ГК Хамина. Из 10 участников, допущенных к аукциону, предложение господина Матурина оказалось лучшим — 141,2 млн руб. при начальной стоимости — 36,97 млн руб. В состав лота, кроме участка, входят восемь зданий — овощехранилища, склады, гаражи общей площадью 5 тыс. кв. м. ГК Хамина планировала на площадке возведение жилого комплекса, а также реставрацию и благоустройство памятника. По планам ГК, вначале предполагалось освоение той части участка, на которую не распространялась защитная зона.
По данным регионального управления по охране ОКН, «Водонапорная башня Романовской слободы» была включена в реестр ОКН регионального значения в феврале 2017 года. Тогда же были утверждены границы памятника и внесены в ЕГРН, следует из ответа управления на запрос “Ъ-Черноземье”. Ограничения по установлению 100 метровой границы защитной зоны от внешних границ территории памятника вступили в силу еще с октября 2016 года: «Эта норма имеет прямое действие и подлежит исполнению с момента включения объекта в реестр».
Выпуск проекта приказа после проведения аукциона управление объяснило «требованиями федерального законодательства», а информацией о его влиянии на результаты аукциона Дом.РФ чиновники «не располагают». «Приказ управления направлен на закрепление координатного описания границ защитных зон объектов в ЕГРН и на публичной кадастровой карте», — констатировали в ведомстве. Его подготовка «осуществлялась в рабочем режиме и не связана с проведением аукциона». Чиновники напомнили, что такая работа «проводится планомерно, начиная с 2017 года» и «подходит к своему завершению». На текущий момент в регионе утверждено координатное описание 1022 защитных зон ОКН. В управлении уточнили, что согласно действующему законодательству, защитная зона ОКН действует до утверждения зон охраны, в границах которых возможно осуществлять регламентированные строительство, реконструкцию и благоустройство. В границах защитной зоны строительство и реконструкция объектов капстроительства, связанные с изменением их параметров, запрещены.
В пресс-службе АО «Дом.РФ» сообщили “Ъ-Черноземье”, что исключить принятие нормативных актов уполномоченными органами в регионах невозможно: «В извещении о проведении аукциона указано, что градостроительные характеристики участка актуальны на дату принятия решения правлением АО «Дом.РФ» об условиях аукциона. Если в течение аукционной кампании они изменятся, что повлияет на стоимость предмета торгов, то будет принято решение об их отмене». В корпорации отметили, что в случае отказа победителя аукциона от заключения договора в установленный в срок, он теряет право на заключение договора, а сумма задатка (7 млн руб.) остается у продавца.
В связи с отказом победителя, Дом.РФ намерен провести повторный аукцион. «Если градостроительные характеристики не изменяются, то на тех же условиях. А в случае их изменения — на иных, определенных решением правления (возможно, с изменением начальной стоимости предмета)», — рассказали в пресс-службе корпорации. В ней добавили, что в письме, датированном февралем 2020 года, от управления по охране ОКН Воронежской области поясняется, что испрашиваемый участок расположен вне защитных зон объектов культурного наследия.
Отметим, что расширение охранной зоны ОКН произошло во время общественного недовольства демонтажем площадки исторических зданий хлебозавода в центре Воронежа местной компанией «Выбор». Комплекс уже после разрушения получил статус ОКН. Губернатор Александр Гусев заявил о возможности принятия кадровых решений из-за текущей ситуации с памятниками архитектуры.
«Государственные структуры не должны сохранять бардак и трагедию мест, — считают в компании. — Слобода наполнена хаотичными, аварийными, бесхозными строениями, бездорожьем, грязью. Для развития и устранения всего этого и должны проводиться аукционы с полными и прозрачными условиями, в том числе готовым проектом охранных зон. То есть, с ясным пониманием всех ограничений и ресурсных возможностей участка и объемов строительства. В других случаях — это мутная вода, особенно, когда характеристики участка принципиально изменяются через считанные дни после оглашения результатов аукциона».
Воронежский предприниматель Игорь Кухаренко (ранее в суде смог оспорить постановку на учет охранной зоны ОКН, в границах которого находится его участок в Новоусманском районе) считает, что в истории с участком на улице Чапаева бизнес в очередной раз пострадал из-за недостоверной информации. «Такие проблемы носят системный характер, отсутствие сведений в градостроительной документации и Росреестре тормозит или останавливает инвестиционную деятельность в городе»,— отметил господин Кухаренко. ГК Хамина он посоветовал требовать взыскания убытков в судебном порядке.