От окраины к центру

На региональные компании сейчас приходится 11,9% реализуемых проектов строительства жилья Москвы против 5,9% пять лет назад. За это время многие девелоперы успели закрепиться на рынке и теперь расширяют уже сформированные портфели. Москву по-прежнему делают привлекательной более устойчивый платежеспособный спрос, возможность масштабировать бизнес и работать в более дорогих сегментах. При этом выход на столичный рынок требует от компаний большей адаптации из-за высокой стоимости финансирования и требований к качеству проектов и инфраструктуре.

По состоянию на сентябрь 2026 года 14 региональных девелоперов реализуют 34 из 286 строящихся в Москве жилых комплексов, или 11,9% от общего числа, подсчитали в сервисе «Пульс Продаж Новостроек». Год назад их доля составляла 9,9%, пять лет назад — 5,9%.

Совокупная площадь проектов региональных компаний сегодня превышает 2 млн кв. м, уточняет руководитель сервиса «Пульс Продаж Новостроек» Артем Советников. На них приходится 12,8% общего объема столичного строительства. За последний год площадь таких проектов сократилась на 12,1%, однако их доля выросла на 0,4 процентного пункта (п. п.). За пять лет объем увеличился на 81,7%, а доля — на 6,4 п. п.

Активность региональных девелоперов остается заметной и среди новых запусков проектов, отмечает господин Советников. За последние 12 месяцев в Москве стартовало 59 жилых проектов, 8 из них запустили компании из регионов. Их доля составила 13,6%, увеличившись на 1,9 п. п. за год и на 4,5 п. п. за пять лет.

При этом сама модель экспансии меняется. Шесть из восьми новых проектов региональных девелоперов за последний год запустили компании, уже присутствовавшие в Москве, еще два — девелопер, впервые вышедший на столичный рынок.

Год назад доля новых для Москвы компаний составляла 60%, пять лет назад — 50%. За последние 12 месяцев впервые на столичный рынок вышел только один региональный застройщик — Element из Санкт-Петербурга.

Масштаб проектов региональных компаний в Москве при этом постепенно увеличивается, сообщил коммерческий директор «Метриума» Дмитрий Проскурин. В сентябре 2021 года у 8 из 15 таких девелоперов средний объем строительства не достигал 20 тыс. кв. м, сейчас столь небольшие проекты остаются только у четырех компаний. Одновременно восемь региональных застройщиков сегодня ведут проекты средней площадью более 50 тыс. кв. м.

Более высокая потенциальная маржинальность остается одним из основных мотивов для выхода региональных девелоперов в Москву, считает Дмитрий Проскурин. На домашних рынках возможности повышать стоимость жилья вслед за ростом затрат ограничены платежеспособностью покупателей. Переход в более дорогие сегменты там также осложняет узкая аудитория состоятельных клиентов.

Разрыв между столичным и региональными рынками особенно заметен в абсолютном уровне цен, продолжает эксперт. Средняя стоимость 1 кв. м в старых границах Москвы с учетом массового, бизнес- и премиального сегментов за пять лет выросла примерно с 350 тыс. до 630 тыс. руб.

Разница между ценой реализации жилья и строительными затратами в самой Москве за пять лет также увеличилась, отмечает управляющий директор bnMAP.pro Алексей Шухатович. За этот период средневзвешенная цена реализации выросла на 56%, тогда как расчетная стоимость строительно-монтажных работ — примерно на 41%.

Интерес региональных компаний к Москве поддерживает не только экономика проектов. Девелоперов привлекают более устойчивый платежеспособный спрос, возможность масштабировать бизнес и работать в новых направлениях, включая комплексное развитие территорий, апарт-отели и девелопмент бывших промышленных зон, перечисляет руководитель сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров. Для части компаний присутствие в столице также имеет имиджевое значение.

Сохраняя активность в запуске новых проектов, региональные застройщики сократили объем покупок новых площадок под девелопмент. По словам директора департамента девелопмента земли Nikoliers Тимура Рывкина, активность региональных девелоперов на рынке московских площадок стала более сдержанной. С октября 2025 года по сентябрь 2026 года такие компании вложили 22,6 млрд руб. в приобретение земельных участков и девелоперских проектов под жилье в Москве. За этот период было заключено 11 крупных сделок с 20 га земли, где потенциально может быть построено более 0,5 млн кв. м недвижимости, подсчитал он.

Совокупные инвестиции региональных компаний в московские площадки с начала 2022 года по сентябрь 2026-го достигли 123,7 млрд руб., уточняют в Nikoliers. За это время было заключено 40 сделок с участками общей площадью 217,9 га. Пик по количеству приобретений пришелся на 2024 год, когда состоялось 16 сделок на 45 млрд руб.

Доля региональных застройщиков в инвестициях в московские площадки также сократилась, подсчитали в Nikoliers. По итогам 2025 года на такие компании приходилось 20,9% вложений в земельные участки под жилую застройку и девелоперские проекты. В январе—сентябре 2026 года показатель составил 3,3%, а за пятилетний период — 11,7%.

Условия входа на столичный рынок за последние годы заметно изменились, отмечает Тимур Рывкин. Многие региональные девелоперы начинали московскую экспансию в период более активных продаж и относительно доступного кредитования. Сейчас на экономику проектов давят снижение темпов реализации жилья, жесткая денежно-кредитная политика и изменения градостроительных требований. По данным ДОМ.РФ, в январе—августе 2026 года объем продаж новостроек в Москве сократился на 29%, в то время как в целом по России показатель вырос на 2%. Дополнительными ограничениями становятся требования к архитектуре и качеству продукта, а также обязательства по развитию инфраструктуры.

Стоимость входа во многом зависит и от степени готовности приобретаемой площадки, отмечает господин Рывкин. Более доступное проектное финансирование региональные компании, как правило, могут получить по проектам, уже находящимся на стадии разрешения на строительство, однако такие площадки редко выходят на рынок. При высокой степени готовности они обычно стоят дороже, что может снижать будущую маржинальность. Еще одним каналом выхода в Москву становятся проекты комплексного развития территорий, однако участие в них требует дополнительной экспертизы в градостроительных обязательствах и создании инфраструктуры, уточняет эксперт.

Расширение присутствия региональных девелоперов в Москве в ближайшие два-три года, вероятнее всего, будет точечным, прогнозирует Дмитрий Проскурин. Дальнейшая активность во многом будет зависеть от денежно-кредитной политики: снижение ключевой ставки и удешевление проектного финансирования могут вновь повысить интерес к московским площадкам. При этом девелоперы, скорее всего, будут чаще выбирать компактные проекты вместо крупных кварталов. Дополнительные возможности могут появиться, если крупные московские компании начнут дробить земельные банки и выводить на рынок меньшие участки, резюмирует эксперт.