Столичные метры в регионах
Как федеральные девелоперы развиваются на региональных рынках
Пик выхода московских девелоперов в регионы пришелся на 2022–2023 годы, после чего темпы экспансии замедлились. Федеральные компании пытаются привлекать покупателей за счет новых продуктовых опций, однако конкуренция со стороны локальных игроков и уровень доходов населения ограничивают рост.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
По словам партнера NF Group Марины Малахатько, 2022 год и первая половина 2023 года стали рекордными по числу новых проектов федеральных девелоперов в регионах: «Сказались дефицит земли в Москве, льготная ипотека и переток капитала во внутренние активы»,— поясняет она. Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов напоминает, что тренд появился еще в пандемию и с тех пор не ослабевает. Директор направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева подтверждает, что рост ставок и отмена льготных программ в столице мотивировали застройщиков искать новые рынки, где спрос сосредоточен в комфорт-классе.
Курсы на миллионники
Ключевыми направлениями для экспансии федеральных компаний стали города-миллионники — Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Нижний Новгород, Ростов-на-Дону, а также города Краснодарского края и Дальнего Востока. Директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис отмечает, что география экспансии «затрагивает практически каждый регион». Среди активных федеральных игроков на региональных рынках она называет ПИК, «Самолет», ФСК, GloraX и «Эталон». Господин Сырцов дополняет список компанией «Садовое кольцо».
Директор кластера «Юг» группы «Самолет» Дмитрий Яценко говорит, что Ростов-на-Дону входит в десятку крупнейших рынков по объемам продаж и строительства жилья. Компания реализует здесь масштабный инвестиционный проект при поддержке властей, а высокая конкуренция, по словам господина Яценко, стимулирует повышать качество девелопмента.
По данным ДОМ.РФ, в Ростовской области ГК «Самолет» занимает 14-е место по объему строительства с портфелем около 56 тыс. кв. м и долей рынка 1,2%.
Распроданность квартир в реализуемом в регионе проекте оценивается в 4%.
Коммерческий директор компании «Брусника» Максим Зорин объясняет выход компании в Санкт-Петербург и Ленинградскую область стабильным спросом. По его словам, компания готовит старты и в других новых для себя городах — Челябинске и Перми. По данным ДОМ.РФ, «Брусника» занимает 30-е место среди застройщиков Ленинградской области с объемом строительства около 40 тыс. кв. м и долей рынка 0,7%.
Президент GloraX Дмитрий Кашинский подчеркивает, что региональная экспансия девелопера началась с Нижнего Новгорода и Казани, где компания сегодня занимает около 15% рынка и реализует уже четвертый проект. В жилых комплексах GloraX в этих городах распроданность достигает 40–50%. Летом компания также вышла с новым проектом на рынок Мурманска, где за два месяца было продано 15% первой очереди.
В первом полугодии 2025 года доля региональных проектов в продажах GloraX выросла с 5% до 63%.
Общий объем продаж увеличился на 66% в натуральном выражении и на 41% — в денежном по сравнению с тем же периодом прошлого года, добавляют в компании.
Границы спроса
«Федеральные девелоперы предлагают более инновационные проекты, но в регионах приходится учитывать меньшие доходы покупателей»,— поясняет господин Сырцов. Госпожа Ломтева считает, что приход федеральных игроков ускорил дифференциацию предложения: массовый сегмент разделился на комфорт- и экономклассы, появился бизнес-класс. По ее словам, продажам помогают качество продукта, квартальная планировка, активная работа с агентским каналом и программы субсидированной ипотеки и рассрочек.
Эксперт, впрочем, отмечает, что в регионах сохраняется популярность индивидуального жилищного строительства: при росте доходов жители часто выбирают дом и автомобиль вместо квартиры бизнес-класса.
«Столичные компании выигрывают опытом и маркетинговыми бюджетами, но им приходится выстраивать лояльность к бренду и искать кадры на местах»,— добавляет госпожа Мурмуридис.
Госпожа Малахатько считает наиболее сложными рынками Уфу и Владивосток, где сильные позиции местных компаний, а также Омск с низкой платежеспособностью населения. По ее словам, из части проектов федеральные девелоперы выходят: чаще они перепродаются, чем замораживаются, из-за подорожания материалов и кредитов, долгих согласований или оптимизации портфелей.
«Кардинально изменить свои рыночные доли за счет регионов застройщикам вряд ли удастся, но они позволяют повысить консолидированную рентабельность бизнеса»,— считает госпожа Ломтева.
По словам господина Сырцова, маржинальность региональных проектов обычно ниже, исключения немногочисленны, например Сочи. Однако высокая стоимость и дефицит участков в столице будут и дальше стимулировать экспансию. Госпожа Малахатько считает, что регионы останутся источником роста только при сохранении господдержки, поскольку при ставках выше 20% несубсидированная ипотека не обеспечивает плановые объемы. «Субъекты остаются перспективными точками входа, что напрямую совпадает с политикой государства на развитие страны»,— резюмирует госпожа Мурмуридис.