«УК становится продолжением девелопера»
Генеральный директор УК STONE Office Ирина Севалкина о новом подходе к эксплуатации зданий
С массовым выходом частных инвесторов на рынок офисной недвижимости облик современных бизнес-центров меняется. Сегмент ушел от концепции единого владельца в пользу мультисобственности: помещениями в здании могут владеть более 100 компаний. Это создает новые вызовы для управляющих компаний, которым нужно обеспечить бесперебойную работу объектов и найти общий язык со всеми владельцами помещений. Об особенностях взаимодействия с собственниками и арендаторами, а также обязанностях сторон рассказала генеральный директор УК STONE Office Ирина Севалкина.
Фото: предоставлено пресс-службой УК STONE Office
Фото: предоставлено пресс-службой УК STONE Office
«Объекты с мультисобственностью — новая реалия офисного рынка»
— Сколько сейчас собственников может быть в одном бизнес-центре?
— Это зависит от площади объекта и стратегии реализации помещений в нем. В целом мы наблюдаем тенденцию развития офисного сегмента по модели мультисобственности, когда помещения в бизнес-центре приобретают десятки и даже сотни отдельных владельцев. Например, в «STONE Савеловская» площадью порядка 110 тыс. кв. м насчитывается около 370 собственников помещений, а в бизнес-центрах Tower B и Tower C площадью почти 70 тыс. кв. м в составе квартала STONE Towers — около 150.
– Как быстро заполняются объекты с таким количеством собственников?
При системной работе УК количество собственников не влияет на динамику заполнения объекта, тем более если речь идет о проектах в востребованных деловых локациях. Если опираться на наш опыт, офисные башни Tower B и Tower C были введены в эксплуатацию в конце 2024 года — и уже сегодня, спустя полтора года, они заполнены на 70%. В «STONE Савеловская» мы наблюдаем аналогичный сценарий: бизнес-центр был введен в эксплуатацию в конце февраля 2026 года, и сейчас первые резиденты уже завершают ремонты — 25% собственников согласовали проектные решения.
— Управлять объектами с многособственностью сложнее?
— Конечно, да. Это выстраивание эффективной системы взаимодействия между всеми участниками.
Если объект принадлежит одному собственнику, большинство решений принимается внутри одной компании. Здесь же требуется найти баланс интересов — это всегда сложнее.
Однако системный подход в работе УК позволяет обеспечить единые стандарты эксплуатации объекта класса А вне зависимости от количества собственников и арендаторов в здании.
— Как часто возникают конфликты и решаются спорные задачи?
— В зданиях с мультисобственностью мы ежедневно сталкиваемся с разноплановыми рабочими моментами. Самые чувствительные вопросы возникают на этапе ремонта. Например, резидент хочет разместить резонирующую с архитектурой вывеску, использовать места общего пользования (МОП) для хранения собственного имущества или не понимает необходимость согласования проектной документации перед началом ремонта. Также важно контролировать соблюдение целевого назначения помещений и требований пожарной безопасности, чтобы исключить ситуации так называемого офисного Шанхая и сохранить единые стандарты эксплуатации объекта, концепцию проекта и комфорт всех резидентов.
Наличие четких внутренних регламентов по эксплуатации бизнес-центра, контролирующих эти аспекты,— лишь часть этой работы. Коммуникацию с будущими резидентами мы начинаем еще до ввода здания, поэтому к моменту выхода на ремонты собственники уже понимают требования к проектной документации, знакомы с порядком согласований и правилами проведения работ. Большинство потенциальных конфликтов удается предотвратить еще на этапе согласования проектной документации.
«Партнерская УК — это работа в режиме единого окна»
— В чем принципиальное отличие партнерского подхода от классической модели?
— Наша партнерская модель ориентирована на единую систему координат: наравне с нашими резидентами мы одинаково заинтересованы в решении их вопросов без бесконечного перенаправления клиента.
В части соблюдения гарантийных обязательств такая модель оказывается более эффективной благодаря постоянной коммуникации УК—девелопер, за счет чего наши собственники получают качественный сервис и достигается главная цель для нас — довольные резиденты и повторные сделки в новых проектах девелопера.
При этом именно внимание к деталям зачастую формирует доверие клиентов. Иногда достаточно помочь с организацией доступа подрядчиков либо согласовать заявку в нестандартное время или взять на себя дополнительную консультацию по применяемым инженерным решениям в помещении собственника. Такие решения практически не требуют затрат, но позволяют собственнику чувствовать, что его сопровождают на каждом этапе.
— Вы осуществляете и property, и facility management на ваших объектах?
— В разрезе проектов девелопера функции распределены следующим образом: вопросы property management закрывает партнерское агентство недвижимости девелопера STONE Realty, которое комплексно сопровождает собственников — это помощь в поиске арендаторов, в выборе подрядчиков на ремонты, а также продажа помещений инвесторов. В свою очередь, УК STONE Office отвечает за facility management: от технической эксплуатации объекта до предоставления всестороннего сервиса для собственников и арендаторов, который формирует базу для бесшовного функционирования бизнес-центра и создания комфортной среды для резидентов. В этом смысле УК — это то самое единое входящее окно: клиенту не приходится разбираться, кто отвечает за ту или иную задачу.
Стоит отметить, что современный facility-management включает также грамотное управление всей инфраструктурой, которой ежедневно пользуются резиденты. В современных бизнес-центрах ее объем может достигать 10% площади объекта. Это не только торгово-сервисная инфраструктура первых этажей, но и лобби, конференц-залы, гостевой паркинг и другие общественные пространства. Их содержание и соответствие общему уровню объекта требуют постоянного сопровождения со стороны УК. Более того, как партнерская УК мы участвуем в проработке функционального наполнения таких пространств еще на этапе проектирования — это позволяет создать востребованную инфраструктуру без излишеств. Также мы даем рекомендации в части проектирования инженерных систем и конструктивных решений, что в дальнейшем сокращает расходы на их эксплуатацию.
«Fit-out: двукратное сокращение периода ожидания и затрат собственника»
— На каком этапе собственники начинают пользоваться услугами УК?
— Еще до ввода объекта в эксплуатацию. На этом этапе собственники могут обратиться в УК через менеджера постпродажного сопровождения за техническими условиями на проектирование помещений, подготовить проект будущего офиса и пройти его согласование. Благодаря этому уже в день получения акта доступа или подписания акта приема-передачи у собственника все готово для начала ремонта. Специалисты УК сопровождают собственников по вопросам, связанным с проведением отделки, доступом подрядчиков, соблюдением требований к эксплуатации инженерных систем и МОП. Это позволяет избежать ошибок на этапе ремонта, которые в дальнейшем могут повлиять на работу всего здания.
— Ремонт собственники делают сами?
— Каждый владелец принимает решение об отделке самостоятельно: кто-то предпочитает проводить работы своими силами, другие — в целях экономии времени или в отсутствие релевантного опыта в офисной недвижимости — обращаются за поиском подрядчика в наше партнерское агентство недвижимости или напрямую в «STONE Office Дизайн» за решением «под ключ».
Последний сервис мы запустили в ответ на запрос клиентов, которым нужны готовые и гибкие решения. На офисном рынке такой формат действительно востребован. В отличие от жилой недвижимости, где круг специалистов значительно шире, проектированием офисных пространств занимаются не все дизайнеры: здесь необходимо учитывать требования к инженерным системам, организации рабочих процессов и эксплуатации здания. В свою очередь, мы прорабатываем несколько типовых решений, которые можно адаптировать под задачи конкретного собственника. Проект сопровождает непосредственно УК, поэтому сроки проведения работ удается существенно сократить, а вместе с ними — и период экспонирования помещения на рынке аренды. Наиболее востребован такой формат для офисов площадью до 500 кв. м.
— Как использование готовых решений от УК отражается на затратах собственника?
— Собственник получает возможность быстрее подготовить помещение к эксплуатации и избежать дополнительных временных затрат на поиск подрядчиков, разработку проекта и координацию работ.
Благодаря готовым архитектурно-планировочным и инженерным решениям сроки подготовки помещения и запуска офиса могут быть сокращены в два раза, а стоимость базовой отделки начинается от 85 тыс. руб. за 1 кв. м без учета НДС, что существенно ниже индивидуальной реализации проекта.
В результате помещение быстрее начинает приносить доход и требует минимального вовлечения со стороны владельца.
«Продуктивная коммуникация — основа грамотного управления»
— Как происходит выбор управляющей организации?
— Все ключевые решения, связанные с управлением объектом, принимаются на общем собрании собственников. В том числе определяется способ управления зданием — будь то самостоятельное управление, создание товарищества собственников или привлечение профессиональной компании. На общем собрании также утверждаются документы, регламентирующие эксплуатацию бизнес-центра: это правила проведения ремонтных работ, использования мест общего пользования, размещения навигации, рекламных конструкций, веранд и вывесок, регламенты доступа подрядчиков и другие стандарты.
— Сколько стоят услуги УК для собственников?
— Речь идет не о плате за отдельные услуги УК, а об эксплуатационном платеже, который покрывает весь комплекс работ, необходимых для бесперебойной работы офисов: это обслуживание инженерных систем здания, клининг МОП, охрана, работа аварийно-диспетчерской службы, сезонная мойка остекления — не менее трех раз в год — и многое другое. В проектах STONE ставка эксплуатации соответствует среднерыночному уровню бизнес-центров класса А — в 2026 году она составляет 5,85 тыс. руб. без НДС за 1 кв. м в год.
— Какие скрытые платежи несут собственники?
— Помимо ставки эксплуатации, собственники оплачивают коммунальные расходы, включая индивидуальное потребление и содержание общедомовых систем, а также ежемесячные взносы на капитальный ремонт здания. Кроме того, после оформления собственности необходимо учитывать аренду земельного участка или налог на землю пропорционально площади помещения, а также налог на имущество — 2% от кадастровой стоимости.
— Как будет развиваться ваша партнерская модель управления в ближайшие годы?
— Сегодня портфель девелопера насчитывает уже шесть готовых бизнес-центров класса А — с начала 2026 года STONE получил разрешения на ввод трех объектов общей площадью около 230 тыс. кв. м. В ближайшие годы компания планирует сохранять планку ежегодного ввода в 100–150 тыс. кв. м офисной недвижимости — готовые объекты будут последовательно переходить в единый контур управления УК STONE Office. Так, к 2030 году объем офисной недвижимости под нашим управлением достигнет 850 тыс. кв. м, и основу для комфортной эксплуатации этих метров мы закладываем уже сейчас. Таким образом, партнерская модель управления становится логичным продолжением работы девелопера и обеспечивает бесшовный клиентский опыт после ввода объекта в эксплуатацию.