Бетонная готовность
Готовые к въезду офисы становятся дефицитом
Доля офисов с готовой отделкой в общей структуре доступного предложения Москвы за последний год сократилась с 9,9% до 7,7%. В строящихся объектах такие помещения почти не выводятся в готовом виде, так как девелоперы не спешат вкладываться в ремонт из-за роста его стоимости. В то же время офисы с отделкой быстрее находят арендаторов и становятся более привлекательными.
Фото: Артемий Шуматов, Коммерсантъ
Фото: Артемий Шуматов, Коммерсантъ
В мае 2026 года объем предложения свободных офисов в Москве вырос на 33% год к году, до 4,8 млн кв. м, тогда как количество объектов с отделкой увеличилось только на 2,8%, достигнув 368 тыс. кв. м говорится в исследовании CORE.XP и West Wind Group. В результате доля площадей с ремонтом сократилась с 9,9% до 7,7% в структуре экспозиции.
В готовых арендных объектах доступно больше готовых офисов, тогда как в существующих объектах на продажу преобладают помещения без отделки, уточняет руководитель отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев. По его подсчетам, в аренду предлагается порядка 428,5 тыс. кв. м офисов «в бетоне» и 533,2 тыс. кв. м помещений с отделкой. В продаже на помещения без отделки приходится 375,2 тыс. кв. м, на офисы с ремонтом — 68,6 тыс. кв. м. Остальные площади предлагаются арендаторам и покупателям в еще строящихся бизнес-центрах.
Капитальные расходы
Несмотря на ограниченность предложения, покупатели и арендаторы ориентируются на готовую офисную недвижимость с отделкой. Офисы с ремонтом сегодня превалируют в спросе, констатирует коммерческий директор West Wind Group Елизавета Ильюхина. Такой формат выгоднее конечным пользователям и инвесторам с точки зрения экономии ресурсов.
Выбор в пользу готового офиса сегодня становится финансово оправданным, соглашается Василий Григорьев. По его подсчетам, средняя цена офиса с отделкой в Москве составляет 452 тыс. руб. за 1 кв. м, тогда как без нее — 392 тыс. руб. Разница в стоимости не превышает 15%, при этом капитальные расходы на самостоятельную отделку офисов оказываются гораздо выше — 160 тыс. руб. за 1 кв. м, оценивают в West Wind Group. При этом средняя стоимость высококлассной отделки достигла 367,9 тыс. руб. за 1 кв. м, отделки среднего уровня — 201,8 тыс. руб., базового — 128,2 тыс. руб. без НДС, добавляют в CORE.XP.
Экономия редко связана с выбором более дешевых материалов, отмечает руководитель направления коммерческого строительства СТД «Петрович» Анна Юдина. Важнее сократить сроки подготовки офиса к работе, поскольку простой помещения во время ремонта может обойтись бизнесу дороже. Переезд в готовый офис занимает от одного до трех месяцев, уточняет руководитель департамента управления строительными проектами CMWP Павел Якимчук. Строительство объекта в «бетоне» может занять 6–18 месяцев.
При площади объекта 1–5 тыс. кв. м общий срок реализации проекта составляет девять-десять месяцев, из которых четыре-пять месяцев приходится на строительно-монтажные работы.
Возможность начать работу сразу после подписания договора аренды становится одним из главных аргументов при выборе наряду с локацией, говорит Елизавета Ильюхина. Из-за этого офисы с ремонтом обычно сдаются примерно за месяц, тогда как площади без него могут пустовать дольше полугода, отмечает Елизавета Ильюхина. Переплата арендатора за готовый ремонт может составить 15–20% — именно на такую сумму становится выше арендная ставка при выборе готового помещения.
Готовый офис не для всех
Крупные компании чаще выбирают офисы без отделки, считает руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Такой формат позволяет самостоятельно настроить пространство под задачи, корпоративную культуру и стандарты компании. Репрезентативная штаб-квартира с качественной отделкой помогает крупному бизнесу укреплять деловую репутацию и HR-бренд.
Средневзвешенная цена экспонирования готовых офисов в Москве
| ||||||||||||||||||
Данные: IBC Real Estate
Офисы без отделки также чаще востребованы компаниями, которым важна специфическая планировка, отмечает Павел Якимчук. К таким пользователям относятся финтех, инженерные и R&D-компании, а также компании со сложной внутренней структурой и корпоративной культурой вокруг HR-бренда.
Готовые решения в то же время чаще выбирают международные, быстрорастущие компании и государственные структуры, говорит господин Якимчук. Малый и средний бизнес чаще также стремится получить готовый продукт с возможностью быстрого переезда, добавляет Екатерина Белова. К тому же готовая отделка не исключает частичной адаптации офиса под себя, уточняет она. В таком помещении можно расширить кабинет руководителя или изменить отдельные элементы планировки.
Покупка помещений с отделкой набирает популярность у розничных инвесторов в строящихся объектах, реализуемых блоками и этажами, отмечает госпожа Белова.
Такой формат позволяет быстрее обеспечить арендный поток и избежать дополнительных капитальных затрат.
При этом девелоперы не спешат реализовывать новые проекты с выполненной отделкой из-за высоких затрат и удлинения сроков реализации, говорит Елизавета Ильюхина. Девелоперы все чаще предлагают не заранее выполненную отделку, а ремонт под заказ для конкретного покупателя как дополнительную услугу, отмечает Екатерина Белова. Кроме того, продолжает она, оформление проектной документации для таких помещений связано с дополнительными юридическими и финансовыми трудностями. Фактически стабильным поставщиком готовых помещений остаются объекты реконструкции, где цикл работ короче, чем в новом строительстве, добавляет госпожа Ильюхина.
В CORE.XP ожидают, что стоимость отделки во втором полугодии 2026 года увеличится на 10–12%. На этом фоне в строящихся зданиях доля офисов с отделкой вряд ли заметно вырастет, полагает Екатерина Белова. На фоне ограниченного предложения высокий спрос на готовые офисы сохранится прежде всего в проектах редевелопмента и центральных деловых районах Москвы, резюмируют в CORE.XP.