Тушите свет
Доля вакантных площадей в офисах Москвы увеличилась до 7,2%
В первой половине этого года доля свободных площадей в бизнес-центрах Москвы достигла 7,2%, увеличившись год к году на 2,7 процентного пункта (п. п), к концу года показатель может вырасти до 10,6%. Причины — выход на рынок большого объема новых офисных проектов и охлаждение спроса на такую недвижимость со стороны бизнеса. В ближайшие годы ситуация вряд ли изменится, прогнозируют эксперты.
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
Вакансия в офисах Москвы по итогам января—июня увеличилась на 2,7 п. п. год к году, до 7,2%, следует из исследования IBC Real Estate, которое есть у “Ъ”. В натуральном выражении объем вакантных площадей для аренды за январь—июнь вырос на 60% год к году, до 1,1 млн кв. м, по данным NF Group.
Заметнее всего доля свободных площадей за этот период увеличилась в офисах класса А — вдвое год к году, до 10%, подсчитали в IBC Real Estate. В офисных зданиях класса В, по подсчетам консультантов, этот показатель за аналогичный период увеличился не так выраженно — на 1,7 п. п. год к году, до 6,1%.
Динамика связана с выходом на рынок новых полностью вакантных объектов и офисных блоков от инвесторов, отмечает директор по работе с ключевыми клиентами NF Group Иван Соколов.
Всего за шесть месяцев этого года в Москве появилось 560 тыс. кв. м офисной недвижимости — это в 12 раз больше год к году, по данным руководителя департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерины Беловой. При этом, по ее словам, около 90% новых площадей представлено офисами класса А.
Например, в этом году в деловом кластере «Москва-Сити» в эксплуатацию был введен небоскреб Moscow Towers общей площадью 170 тыс. кв. м. Это привело к росту вакансии в этой локации на 15,9 п. п. год к году, показатель достиг 17,4%, следует из данных замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктории Горячевой.
Еще одним фактором роста офисной вакансии стало охлаждение деловой активности — большинство компаний предпочитают занимать выжидательную позицию и фокусироваться на сокращении расходов, говорит директор по аналитике и исследованиям рынка Ricci Олеся Дзюба. В первой половине этого года на офисном рынке Москвы было заключено сделок аренды и покупки на 563 тыс. кв. м, что на 15% меньше год к году, по подсчетам CORE.XP. Это минимальный показатель за последние четыре года.
Впрочем, в сложившихся деловых районах предложение по-прежнему остается ограниченным из-за нехватки земли под строительство новых проектов, отмечает партнер Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян.
В таких локациях свободные помещения быстро находят арендаторов, особенно если речь идет о крупных блоках, в то время как в развивающихся деловых кластерах уровень вакансии остается на высоком уровне, говорит госпожа Бабоян.
Тем временем арендные ставки, несмотря на повышение вакансии, продолжают расти. Средняя арендная ставка в офисах Москвы за первое полугодие этого года увеличилась на 10% год к году, до 32 тыс. руб. за 1 кв. м в год, по данным госпожи Беловой. Это связано с тем, что собственники не спешат снижать ставки аренды в условиях высокой стоимости строительства и дорогого заемного финансирования, добавляет Сигуш Бабоян. Тем не менее Иван Соколов прогнозирует уменьшение ставок аренды в локациях с высокой долей свободных площадей.
К концу этого года, прогнозирует Екатерина Белова, доля свободных площадей в офисах Москвы может вырасти до 10,6%. В будущем этот показатель продолжит расти в условиях высоких объемов ввода: до 2028 года к вводу заявлено около 2,9 млн кв. м офисных пространств, ожидает Виктория Горячева. Тем не менее, подчеркивает эксперт, темпы роста будут сдержанными из-за переносов девелоперами сроков вывода на рынок проектов и высокой предварительной заполняемости бизнес-центров.