Заборы раздора
Что делать, если фактические границы участка не совпадают с реестровыми
Когда границы земельного участка на местности не совпадают с реестровыми, материальные и временные расходы по ликвидации последствий ложатся на его владельца. В причинах возникновения ошибок и законных механизмах по их исправлению разбирался «Ъ-Недвижимость».
Фото: Игорь Елисеев / Коммерсантъ
Фото: Игорь Елисеев / Коммерсантъ
Миллионы неточностей
В 2025 году Росреестр в рамках реализации федерального проекта «Национальная система пространственных данных» в ЕГРН исправил 1,48 млн реестровых ошибок, в 2024 году — 1,13 млн, сообщили «Ъ-Недвижимости» в службе.
Реестровой ошибкой, согласно ФЗ №218, считается ошибка, воспроизведенная в ЕГРН в межевом, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования. Как правило, они — последствия других ошибок, допущенных кадастровым инженером или специалистом по комплексным кадастровым работам. Неточность GPS-оборудования, недобросовестность кадастровых инженеров, технические ошибки в ЕГРН — вот далеко неполный список причин неточных сведений о границах участков.
У каждого земельного участка есть две границы: фактическая, то есть на местности, и реестровая — записанная в каталоге координат в ЕГРН.
При этом правильная фактическая граница должна соответствовать правоустанавливающим документам, а правильная реестровая граница должна совпадать с фактической, в противном случае перед владельцем стоит необходимость исправления, говорят в адвокатском бюро «Юг».
Для исправления ошибки в реестре нужно заказать у кадастрового инженера изготовление межевого плана с уточненными реестровыми границами, согласовать их с соседями и, если у них возражений нет, передать межевой план в Росреестр. Если в реестре границы указаны верно, а на местности — нет, нужно будет корректировать фактическую границу, например переносить забор. Если неточны границы и в документах, и фактически, то сначала необходимо разрешить спор о фактической границе и лишь затем по этой правильной границе определять правильную реестровую границу и корректно внести ее в ЕГРН, поясняет управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит. Однако такие процедуры отнимают много средств и времени.
Законодательство и судебная практика
Исправление реестровых ошибок осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 61 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Споры о границах решаются также на основании ст. 301 и 302 Гражданского кодекса РФ. Если исправление не нарушает интересов третьих лиц, ошибка может быть устранена во внесудебном порядке по заявлению собственника земельного участка и новому межевому плану, но если исправление ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы смежных правообладателей, оно производится только по решению суда, отмечает адвокат адвокатского бюро «Павлова, Голотвин, Быканов и партнеры» Екатерина Смердова.
При уточнении границ ключевую роль играет процедура согласования границ со смежными землепользователями, говорится в ч. 2 ст. 43 закона №218-ФЗ.
Владельцы соседних наделов должны подписать специальный акт согласования, а в случае их отказа нужно подавать в суд, по решению которого назначается землеустроительная экспертиза участка и координаты участка определяют снова, говорится в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда (ВС) РФ.
«До суда можно попробовать изменить спорную часть границы и провести повторное согласование. Это практический способ избежать судебного спора, если разногласия касаются 10–30 см забора, угла участка, проезда или расположения хозяйственной постройки»,— говорит старший партнер консалтинговой компании O2 STREAM Евгения Пешкова.
Согласование границ участка проводится только с соседями, владеющими смежным участком на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, договора аренды сроком более пяти лет или постоянного пользования. Процедура межевания — зона ответственности кадастрового инженера. «Он уведомляет об этом соседей, направляя письма на почтовый, электронный адрес или вручая лично под подпись. Если сосед получил уведомление и промолчал — закон считает, что он согласен. Если он пришел и отказался подписывать акт, инженер фиксирует его возражения, которые либо разрешаются в мирном порядке, либо через суд. Но суд — это крайняя мера, и большинство споров решается на стадии переговоров»,— отмечает директор портала «Всеостройке.РФ» Светлана Опрышко.
Нередко в судах разбирают дела по захвату части земельного участка, уже проходившего процедуру межевания. «На полученном мной в наследство от семьи отца участке в Серпуховском района Подмосковья я обнаружила, что часть забора соседского участка стоит неверно. Соседи уверяли, что забор установлен верно. Несмотря на то что мы уже делали межевание много лет назад, я заказала услугу снова. Кадастровые инженеры подтвердили, что соседи захватили своим забором целую сотку. В частном порядке разрешить ситуацию не удалось, и я была вынуждена подать в суд»,— поделилась опытом собственник участка Анна Сараева.
В практике экспертов бывали случаи, когда один и тот же человек не только утрачивал часть участка из-за расположения соседского забора, но и сам захватывал небольшую часть не принадлежащей ему земли. Тогда кадастровые инженеры делают новую схему с указанием схемы всех ограждений и просят соседа либо переставить забор, либо выкупить уже захваченную землю, но не всегда это общение идет легко. «Бывают случаи, когда соседи не хотят переносить забор добровольно, и тогда нашему заказчику приходится с нашей новой схемой обращаться к юристу и в суд, который назначает землеустроительную экспертизу. Бывает, что до суда не доходит: соседи либо переставляют забор, либо выкупают фактически присвоенную землю»,— отмечает руководитель компании «Геоперспектива» Иван Стрельцов.
Не доводить до суда
Спор об установлении границ является одним из способов защиты права. Суд должен установить действительные границы земельных участков, определить их должное положение на местности и при наличии реестровой ошибки устранить противоречия в документах и сведениях ЕГРН, говорят в O2 STREAM, опираясь на позицию Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ. Публичная кадастровая карта сама по себе не является правоустанавливающим документом. Юридически значимым источником информации являются сведения ЕГРН, правоустанавливающие документы на участок, межевой план, акт согласования границ и документы, по которым участок был образован или ранее предоставлен, напоминает Евгения Пешкова.
Для обращения в суд потребуются: актуальные выписки из ЕГРН на свой и соседние участки, договор купли-продажи участка, старые правоустанавливающие документы, постановление о предоставлении участка, свидетельство, архивный план, план БТИ, садовая книжка, схема расположения, старый кадастровый паспорт, межевой план (если участок межевался), акт согласования границ, документы на дом (если на участке расположен объект индивидуального жилищного строительства), фотофиксация забора, построек, проездов, фактических границ.
Однако суд — это крайняя мера в борьбе за земельные права и лучше договориться с соседями в досудебном порядке или выяснить наличие факта нарушения границ до заключения договора купли-продажи.
«Кадастровый инженер может по запросу предоставить услугу выноса точек любого участка непосредственно на местности, что позволит сравнить фактические границы участка с данными в публичной кадастровой карте. И это работает даже в том случае, если забор стоит уже достаточно давно. Поэтому перед покупкой рекомендуется пользоваться данной опцией, чтобы заранее понимать, соответствует ли забор данным публичной кадастровой карты»,— резюмирует директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.