Третий лишний
Что учесть при покупке участка без риэлтора
В условиях кризиса на рынке недвижимости спрос на участки сократился менее заметно, чем на квартиры. Земля остается стабильно востребованным объектом недвижимости у покупателей из-за более низкой стоимости. На этом фоне продавцы участков все чаще отказываются от услуг риэлторов, стараясь сэкономить и на комиссии посреднику 3–7% от суммы сделки. Вместе с тем покупателям приходится решать самим массу задач, о которых узнал «Ъ-Недвижимость».
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Собственники действуют в одиночку
В первом квартале 2026 года в РФ продавалось по 65 тыс. участков в месяц, что на 26% меньше год к году, следует из подсчетов ЦИАН. Средняя цена в 450 тыс. руб. за одну сотку за год почти не изменилась, уточняют аналитики компании. Несмотря на снижение интереса россиян к участкам, спрос на них оказался стабильнее, чем на квартиры. По данным Dataflat.ru, в январе—марте 2026 года спрос на новостройки Москвы обвалился на 35%, до 538,6 тыс. кв. м, Новой Москвы — на 45%, до 149,4 тыс. кв. м.
Сохраняющийся интерес к участкам обусловлен низким порогом входа: он в три-четыре раза ниже, чем в сегменте квартир, коттеджей и жилой недвижимости в целом.
Земельный рынок куда более устойчив к сегодняшним ипотечным сложностям, чем продажа домов и коттеджей. Факт выдерживания им и нынешнего отраслевого кризиса тому подтверждение: количество объектов, продаваемых без посредников, растет.
Сейчас на ЦИАН экспонируется 105 тыс. объявлений по продаже участков земель или под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), что на 5% больше год к году, говорят в ЦИАН. При этом 41 тыс. лотов продается от собственника — в этом сегменте рост составил 19%, уточняет главный аналитик компании Алексей Попов.
При покупке участка без риэлтора можно сэкономить на комиссии, но при этом потратить на покупку больше времени, чем было запланировано. Выгода здесь выражается в прямой экономии на комиссии агента — это 3–7% от стоимости участка. Например, при стоимости участка в 5 млн руб. комиссия составит около 250 тыс. руб. «При этом покупка участка без посредника вполне реальна и может быть целесообразна, если есть время на самостоятельный поиск. На вторичном загородном рынке Подмосковья, например, сегодня продается около 20 тыс. участков. И как раз риэлтор берет на себя фильтрацию объявлений, проверку продавцов и личные показы»,— отмечает директор портала «Всеостройке.РФ» Светлана Опрышко.
Чтобы купить участок без риэлтора, покупателю нужно отслеживать объявления, общаться с большим количеством продавцов и проверять документы на объект. Это процедура, требующая немалой концентрации, а также определенной юридической грамотности.
Основные риски в таких сделках связаны с юридической чистотой участка, наличием обременений, а также соответствием его характеристик заявленным, констатирует член Международной ассоциации юристов и медиаторов 4legal Евгения Безмаленко.
Также есть риски оспаривания сделки наследниками, продажи объекта без согласия супруга, наличия ошибок в документах, некорректной площади участка в ЕГРН, исправление которых может потребовать времени и денег, перечисляет юрист по земельному праву и недвижимости Елена Пятаченко.
Обременения разных категорий
Для оформления сделки без посредников покупателю нужно сделать несколько важных шагов: найти объект, изучить правоустанавливающие документы на землю, убедиться в отсутствии обременений, проверить историю перехода прав собственности на объект недвижимости, уточнить категорию и вид разрешенного использования (ВРИ) земли, проверить психическое состояние продавца, убедиться в отсутствии проблем с коммуникациями и границами участка и провести сделку.
Есть несколько источников официальной информации, куда следует обратиться при покупке участка. Главный из них — это база Росреестра, где гражданин может заказать выписку из ЕГРН и получить данные об объекте. В ней будет информация о наличии владельца (сам собственник-физлицо при этом отображен не будет без его согласия), а также о наличии прав аренды, сервитута, иных обременений, залогов и арестов. В местной администрации или МФЦ, а также на сайте ФГИС территориального планирования можно запросить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
«При проверке участка важно, чтобы ВРИ соответствовал назначению участка. Например, если дом построен на землях сельхозназначения и не узаконен, то в дальнейшем он может быть признан самостроем и подлежать сносу. В ГПЗУ нужно проверить, правильно ли размежеван участок и установлены ли его границы. Если после совершения сделки выяснится, что границы указаны неверно, то решать проблему придется через суд»,— предупреждает исполнительный директор бюро Modern House Юрий Вьюрков.
У продавца обязательно должен быть правоустанавливающий документ на участок. Это документ, на основании которого у него возникло право собственности. В их числе договор купли-продажи участка, постановление органов власти и другие документы. Если продавец в браке, необходимо согласие супруга. Если участок достался продавцу по наследству, то необходимо изучить цепочку от наследодателя к наследнику и все родственные связи, чтобы исключить появление других претендентов на этот объект в будущем. Кроме того, нужно проверить долги продавца и отсутствие процедуры банкротства в его отношении. Для этого можно использовать базы ФССП, картотеки арбитражных дел и Федресурс.
Стоит обратить внимание на категорию земель и вид разрешенного использования.
Эти сведения влияют на размер налогового начисления. Например, за земли ИЖС налог будет больше, чем за участки садового некоммерческого товарищества (СНТ), отмечают в юридической фирме «Интеллектуальный капитал».
Есть и подводные камни при установлении условий сделки продавцом. Стоит заключать договор купли-продажи, а не смену прав, например, через председателя СНТ. «Если продавец настаивает на такой сделке, значит, участок не находится в собственности продавца. И покупатель приобретает не права на землю, а членство в СНТ, и записи об этом в Росреестре не будет. Такой продавец может получить деньги с нескольких покупателей и исчезнуть. Также председатель может переиграть — и покупатель останется без денег и без участка»,— предупреждает руководитель судебных проектов юридической фирмы «Интеллектуальный капитал» Наргиз Мамажанова.
Не доверяй и сам проверяй
Но исключить все эти риски нельзя, даже привлекая риэлтора. В 99% случаев риэлторами выступают люди без юридического образования, и они заинтересованы в том, чтобы сделка состоялась в любом случае, чтобы получить свою комиссию, отмечает Елена Пятаченко. Поэтому риэлтор нужен лишь в том случае, когда нет времени для самостоятельного поиска.
К тому же не всегда привлечение риэлтора автоматически избавляет от рисков и гарантирует чистоту и прозрачность сделки. Как правило, риэлтор выступает в роли исполнителя, чья задача — подобрать для клиента подходящего продавца или покупателя. Специалист получает вознаграждение именно за содействие в заключении сделки, и его миссия считается выполненной в момент подписания договора купли-продажи.
«При этом агент не является участником этой сделки и не отвечает за последствия, которые могут возникнуть после ее завершения. К тому же сейчас не существует никакой обязательной сертификации агентов и, по сути, объявить себя риэлтором может любой человек»,— напоминает Светлана Опрышко.
Опрошенные «Ъ-Недвижимостью» эксперты уверяют, что посредника невозможно будет привлечь к ответственности в случае допущенной им ошибки и следующего за ней судебного спора. Так, к примеру, вышло у покупателей участка в Саратовской области. Семья приобрела участок с помощью посредника, но риэлтор не провела базовую проверку, в частности сверку фактических границ участка с указанными координатами в документе. «Через некоторое время семья начала осваивать участок: пробурили скважину за 35 тыс. руб., наняли трактор для его разравнивания. Позже на их землю пришел сосед и предъявил документы на этот же участок. В суде выяснилось, что покупатели фактически облагородили соседний, совершенно другой участок, а не тот, который им показывали. В итоге покупатель оказался собственником совершенно другого объекта и потерял деньги на бурении скважины и облагораживании чужого имущества»,— рассказала Евгения Безмаленко.
Если продавец скрыл существенные недостатки участка, покупатель может требовать расторжения договора или уменьшения цены, отмечает управляющий партнер Sakura Legal Даниил Базылев. Но это потребует судебного разбирательства, на которое придется потратить нервы, время и деньги. Поэтому к сделке без посредника в любом случае необходимо привлечь профессионального юриста, резюмирует эксперт.