Деньги непаханые

Рынок земельных инвестиций сегодня активно продается как история «быстрого девелопмента» и способ гарантированного обогащения. Однако на практике этап подготовки участка и приведения его в готовый продукт, например в оформленную землю под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), влечет за собой значимые юридические и экономические риски, о которых узнал «Ъ-Недвижимость».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Покупка земель сельхозназначения с аукциона, смена их категории, получение нужного вида разрешенного использования (ВРИ), размежевание на участки и перепродажа их уже как готового продукта под строительство сегодня активно предлагаются на разных площадках и заинтересовали многих инвесторов. Несмотря на массовость, у властей пока нет консолидированных данных об объемах таких сделок. Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) не предусмотрена отметка о приобретении земли через аукцион, пояснили «Ъ-Недвижимости» в Росреестре.

Комплексное развитие

Несмотря на привлекательность инвестиций в землю, предприниматели могут столкнуться с рядом неочевидных рисков. Один из них — это внесение приобретенной земли в проект комплексного развития территории (КРТ), из-за чего задуманный девелопмент на ней становится невозможным, отмечают в юридической фирме «Ляпунов, Терехин и партнеры».

Так произошло с инвестором, который шесть лет назад приобрел 20 га сельхозземли в Серпуховском районе Подмосковья. Через несколько месяцев участок был включен в состав земель населенных пунктов, получен ВРИ под ИЖС, территория размежевана на участки по 8–15 соток с проездами и проходами. Собственнику оставалось получить технические условия на коммуникации и начать продажи, но он затянул все процессы до 2025 года. И, когда местная администрация включила территорию в проект КРТ, исключающий ИЖС, он столкнулся со сложностями.

«Формально инвестор действовал корректно, но слишком долго. За это время муниципалитет посчитал территорию перспективной для собственного развития и включил ее в градостроительные планы»,— поясняет старший партнер юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры» Роман Ляпунов. В такой ситуации у собственника остается несколько вариантов, перечисляет он:

• пытаться исключить свои участки из зоны КРТ и продолжать реализацию проекта самостоятельно;
• дождаться изъятия участков по рыночной стоимости и требовать компенсации убытков, включая затраты на подготовку территории, если они документально подтверждены;
• если проект КРТ фактически блокирует использование земли, но решение об изъятии не принимается, самостоятельно ставить вопрос о выкупе земли государством, поскольку использовать участки по целевому назначению стало невозможно.

Скрытые коммуникации и неровный рельеф

Еще одной распространенной проблемой, с которой сталкиваются земельные инвесторы, считаются скрытые коммуникации на приобретенных участках. Далеко не все из них отмечены на кадастровой карте, что в итоге может привести инвестора к неожиданным материальным затратам, говорит представитель агентства «Квадратный метр» Мария Билова.

В каких районах Подмосковья земля дешевеет, а в каких — дорожает

Например, инвестор приобрел земельный массив в Клинском районе Подмосковья для раздела и последующей продажи участков, однако в процессе освоения столкнулся с проблемами, которые изначально не были заложены в бюджет проекта. Уже после покупки в ЕГРН появились сведения о ранее не учтенной водоохранной зоне и береговой полосе небольшого ручья, прилегающего к территории. «В результате примерно треть участка фактически выпала из возможной застройки из-за специальных ограничений использования территории. Частично проблему удалось компенсировать путем укрепления склона и организации набережной, что позволило сократить размеры ограничительных зон, однако проект потребовал дополнительных вложений, которых инвестор первоначально не планировал»,— делится практикой Роман Ляпунов.

Проверить участок на наличие коммуникаций можно, но эта процедура может быть затруднена. Например, инвестор приобрел с аукциона 25 га под городом Торопец Тверской области — формально «чистый» земельный участок. «Ограничения выявились уже после покупки при попытке перевести площадку из сельхозназначения в другую категорию для строительства жилого поселка. Выяснилось, что расположенный рядом нефункционирующий завод ранее подпитывался через кабель, залегающий под этой землей. Только спустя год согласований удалось добиться смены категории земли из-за этих коммуникаций»,— поделился предприниматель.

Ряд проблем инвесторов связан с непригодным для строительства рельефом. Нередко в документах не указано расположение земли на косогоре или в овраге, что гарантирует будущему владельцу новые материальные затраты.

Например, покупатель приобрел с торгов участок зимой, но на место не выезжал, ориентируясь только на фотографии местности. Весной снег растаял, обнажив болото с торфяником четырехметровой глубины на одной половине участка и овраг на второй половине. Чтобы построить дом, требовались выемка торфа, завоз сотен машин песка и устройство свайного поля, отмечают в юридическом бюро «Падва и Эпштейн».

После покупатель подал иск в суд, указывая, что участок продан для жилищного строительства, но строить на нем невозможно без дополнительных затрат в 5 млн руб. «Это скрытый недостаток, о котором продавец должен был знать при межевании и геологических изысканиях. Суд взыскал с продавца стоимость этих работ или существенно снизил цену участка»,— конкретизирует партнер бюро «Падва и Эпштейн» Антон Бабенко.

Инфраструктурные сложности

Зачастую покупатели сталкиваются с отсутствием необходимой инфраструктуры. Некоторые инвесторы вынуждены были подводить электричество или бурить скважины, другие обнаруживали отсутствие подъездных путей к удаленному участку. «Типичный пример: участок посреди поля, без подъездной дороги, без технической возможности подключения к электросетям, водоснабжению и газу. Даже если формально собственность оформлена, фактически реализовать инвестиционную модель затруднительно. Затраты на инфраструктуру могут многократно превысить ожидаемую прибыль. Однако и добросовестные инвесторы не застрахованы от рисков, если перед приобретением земли не провели всестороннюю юридическую проверку»,— говорит старший юрист Intana Legal Люцина Доу-Гуан-Хун.

Главная ошибка земельного инвестора — покупать «пятно на карте», а не будущую финансовую модель. На бумаге участок может выглядеть привлекательно: хорошая локация, понятный градостроительный план, но на практике выясняется, что через участок проходят сети, нужна дорогая перекладка коммуникаций, есть санитарные или охранные зоны, слабые грунты, подтопление, ограничения по подъездам, перечисляет управляющий партнер Stenoy Илья Фролов.

Например, продолжает он, участок может быть куплен под строительства жилья, а после инженерных изысканий становится понятно, что только подготовка территории и вынос сетей съедят значительную часть маржи.

Такие приобретения могут обойтись инвесторам довольно дорого. Например, Татьяна Юдакова приобрела участок в 15 га под Элистой в Калмыкии зимой 2021 года, однако в марте снег сошел, и выяснилось, что подъездные пути к нему — это грунтовая дорога протяженностью 2 км. Строительство полноценной дороги обошлось бы в несколько миллионов рублей, и она решила избавиться от него, «прилично заплатив риэлтору». «Это был мой первый опыт работы с такими участками. С тех пор я оцениваю риски при покупке, стараюсь ездить на место расположения земли, говорю с местными жителями»,— делится опытом госпожа Юдакова.

Есть и другие инфраструктурные проблемы. Например, рядом с купленным участком могут проходить линии электропередачи, что в будущем может привести к снижению спроса на такие земельные наделы.

ВРИ и переводи

Отдельная категория проблем — получение необходимого ВРИ земли. На практике инвесторы нередко исходят из того, что смена ВРИ — техническая процедура. Однако эта возможность зависит от правил землепользования и застройки, градостроительных регламентов, позиции администрации, наличия ограничений по инженерной инфраструктуре и санитарным зонам, транспортной обеспеченности и даже от текущих планов муниципального развития территории.

Сам факт нахождения участка в зоне, где теоретически допускается нужный ВРИ, еще не означает автоматического согласования изменений. Муниципалитет может отказать, сославшись на несоответствие проекта документам территориального планирования, перегруженность социальной инфраструктуры или отсутствие технической возможности подключения коммуникаций, отмечают юристы.

«В большинстве случаев категория и ВРИ участков, реализующихся на торгах, допускает исключительно ведение сельскохозяйственного производства. Строительство жилых домов на них запрещено. Попытки фактически использовать участок под строительство жилого дома без изменения правового режима создают риск привлечения к ответственности, а в ряде случаев — риск изъятия земельного участка»,— предупреждает Люцина Доу-Гуан-Хун.

Именно поэтому опытные игроки рынка предпочитают приобретать уже подготовленные участки, а не заниматься изменением градостроительного статуса земли самостоятельно.

Что учесть при покупке участка без риэлтора

«Основной риск земельного инвестирования заключается не столько в покупке земли как таковой, сколько в попытке превратить “сырой” участок в готовый девелоперский продукт. И чем больше стадий подготовки инвестор берет на себя — изменение категории, получение ВРИ, коммуникации, дороги, согласования, тем выше вероятность столкнуться с ограничениями, которые либо резко увеличат бюджет проекта, либо вообще сделают его экономически бессмысленным»,— резюмирует Антон Бабенко.

Анна Героева