Домодостроевские порядки
Девелоперы жилья в Москве заканчивают начатое и боятся нового
По итогам текущего года в Москве, как ожидается, будет сдано на 21% новостроек меньше, чем годом ранее. На снижение динамики ввода готового жилья в столице в 2025 году влияет относительно низкий уровень запуска девелоперами новых строек в 2022 году. Кроме того, сами застройщики замедляют темпы реализации проектов из-за низкого спроса на новостройки: ставки ипотеки находятся фактически на запретительном уровне.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
В 2025 году девелоперы Москвы и Новой Москвы завершат строительство 444 корпусов многоквартирных домов, что на 21% меньше год к году, следует из прогнозов агентства «Метриум». Падение ожидается во всех сегментах жилья, наиболее серьезно — в элитном сегменте. Девелоперы таких новостроек в 2025 году достроят 29 корпусов, что на 44,2% меньше год к году, уточнили в компании. В бизнес-классе снижение составит 28%, до 131, в премиальном — 22,2%, до 42, в массовом — на 12,3% до 242 корпусов, подсчитали аналитики.
Сокращение ввода жилья в 2025 году обусловлено тем, что два-три года назад на фоне волатильности и общей экономической неопределенности некоторые застройщики отказались от старта новых строек или отложили их, решили переформатировать уже разработанные проекты и выставили на продажу часть участков, поясняет коммерческий директор Regions Development Лилия Арцибашева. В марте 2022 года, после начала спецоперации РФ на Украине, ряд застройщиков перенесли запуск проектов или откладывали их реализацию (см. “Ъ” от 25 марта 2022 года). В итоге, добавляет госпожа Арцибашева, в 2025 году рынок недополучил около 20–30% готовых объектов.
Кроме того, падение ввода — результат замедления темпов текущего строительства.
Когда стоимость кредитов на рыночных условиях становится неподъемной для бизнеса и покупателей, то игроки не будут спешить с реализацией проектов, констатирует исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Это прямая реакция девелоперов на падение спроса, говорит гендиректор ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.
Падение спроса произошло из-за ухудшения условий по ипотечным кредитам. В 2024 году объем продаж в новостройках Москвы и Подмосковья снизился на 18% год к году, до 6,6 млн кв. м, следует из данных Dataflat.ru. При этом доля ипотеки в таких сделках снизилась на 9 процентных пунктов, до 69%, уточняют аналитики компании. В первые три недели января спрос на ипотеку продолжается снижаться. По подсчетам руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга, объем выдач ипотеки по всей РФ снизился на 70% год к году из-за высоких ставок. По данным госкомпании, на неделе с 27 января по 2 февраля средневзвешенная ставка по таким кредитам достигла 29,96% на первичном рынке и 29,39% — на вторичном.
Снижение ввода может усилить дефицит готовых новостроек: сейчас в них представлено всего 7,2 тыс. лотов, или 10% от суммарной экспозиции, приводит данные заместитель гендиректора MR Group Жанна Махова.
С учетом востребованности подобного жилья к концу года число квартир «с ключами» еще уменьшится, ожидает она.
В обозримом будущем ситуация на рынке вряд ли существенно изменится. В 2023 году на рынок Москвы было выведено на 11% меньше корпусов год к году, и поэтому с учетом сроков строительного цикла три-четыре года в 2026 году возможно небольшое снижение объема ввода жилья, отмечает руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики «Главстроя» Елизавета Родина. В январе по всей России запущено строительство 2 млн кв. м жилья в многоквартирных домах, что на 13% меньше год к году,— это минимальный для января показатель за последние четыре года, подсчитали в «Дом.РФ». «При сохранении текущих ставок кредитования и слабого спроса на жилье мы увидим снижение запусков новых проектов в этом году на 30–35%, до 30–35 млн кв. м»,— считает Михаил Гольдберг. Это, в свою очередь, приведет к снижению ввода с 2027 года, предупреждает он.
В долгосрочной перспективе снижение ввода негативно отражается на обеспеченности населения жильем, констатирует гендиректор ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова. В конце 2024 года этот показатель в РФ составляет 29,5 кв. м на одного человека, но к 2030 году должен достичь 33 кв. м, заявлял ранее вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.