Пайщикам не до складов

В третьем квартале 2026 года чистые покупки паев закрытых фондов недвижимости составили всего 37,3 млрд руб.— минимум с начала 2025 года. Одной из причин сдержанности инвесторов стали удары беспилотников по складам — самому популярному сегменту рынка. Из-за негативной переоценки активов и роста расходов на страхование его доля сократилась на 2,7 п. п., до 37,8%. До конца года управляющие компании планируют преимущественно сделки с офисной недвижимостью. Оживления складского сегмента они ожидают не раньше следующего года.

По данным УК «Парус Управление активами», суммарная стоимость чистых активов (СЧА) рыночных ЗПИФов недвижимости выросла в третьем квартале 2026 года почти на 62 млрд руб., до 1063 млрд руб. Это на 16,7% выше прироста в аналогичный период 2025 года и на 28,2% больше результата второго квартала. Темпы роста год к году сократились с 8% до 6,2%.

За отчетный период объем чистых поступлений в ЗПИФы недвижимости снизился с 42,9 млрд руб. (во втором квартале) до 37,3 млрд руб., минимального объема с первого квартала 2025 года. Сокращение могло быть и более существенным, если бы УК СФН не нарастила привлечения с 13,4 млрд руб. до 26 млрд руб. Многие управляющие компании столкнулись с сильным падением привлечений в фонды под их управлением, в некоторых случаях — с паузой в продажах.

Такая реакция была связана в том числе с ударами БПЛА по складским объектам на территории России в летние месяцы. «В условиях роста страховых рисков инвесторы с осторожностью принимали инвестиционные решения в складском сегменте, часть инвесторов заняли выжидательную позицию до появления информации о страховании от терроризма и диверсии, в том числе от БПЛА, и перестраховании (см. “Ъ” от 26 октября и 6 ноября)»,— отмечает руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики УК «Парус Управление активами» Елена Михайлова.

В отчетный период доля складской недвижимости в структуре вложений ЗПИФов просела. По оценке УК «Парус Управление активами», в третьем квартале такие вложения сократились почти на 3 млрд руб., до 402 млрд руб., в результате чего их доля уменьшилась с 40,5% до 37,8%. «За последний год предложение на рынке складской недвижимости значительно увеличилось, вакантность растет, что давит на ставки аренды и не может не сказываться на оценке объектов»,— отмечает инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Андрей Ощепков. По его словам, техногенные угрозы также вносят свой вклад, так как ведут к повышению расходов на страхование объекта, что снижает СЧА фондов после выделения соответствующих сумм для покрытия новых расходов.

Скорректировались доли и в других сегментах недвижимости, но менее значительно. Это свидетельствует о том, что в третьем квартале не было сделок, которые могли быть отражены в отчетах фондов. Одновременно с этим резко выросла доля наличности в активах фондов — с 17,1% до 21,3%. Временной лаг между циклом накопления ликвидности и покупкой недвижимости может составлять несколько месяцев. Как отмечает заместитель гендиректора УК СФН Руслан Надров, он связан с высокой капиталоемкостью объектов и необходимостью их изучения перед приобретением.

УК СФН в ноябре запустила новый фонд «Современная коллекция 3» на диверсифицированный портфель качественных бизнес-центров с крупными арендаторами. Приобретение первых объектов планируется во втором-третьем кварталах 2027 года, заявил Руслан Надров. В УК «Альфа-Капитал» до конца года планируют реализовать несколько сделок с недвижимостью. В компании рассматривают расширение продуктовой линейки за счет проектов в сегментах бизнес-центров и торговой недвижимости площадью от 10 тыс. кв. м, рассказал руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями Владимир Стольников.

Системного отказа инвесторов и УК от складской недвижимости пока не происходит. «Фундаментальная роль складов в современной экономике и логистике не изменилась, но появилось больше внимания к рискам, к более тщательной оценке условий страхования объектов и управления рисками со стороны УК»,— отмечает господин Надров. Перестройка рынка под новые рыночные условия, как считают в УК «Парус Управление активами», может составить от трех до шести месяцев. «Первые практики на рынке по страховому возмещению по пострадавшим складским объектам позитивно повлияют на настроение инвесторов и участников рынка»,— отмечает Елена Михайлова.