Неустроенные доходы

Публичные девелоперы вряд ли будут выплачивать дивиденды акционерам в 2027 году. Им помешают высокая долговая нагрузка, снижение выручки и растущие убытки. Стоимость акций застройщиков падает в два раза быстрее, чем индекс Мосбиржи. К массовым выплатам застройщики могут вернуться только с восстановлением рынка, не ранее 2030 года.

Вероятность выплаты в 2027 году дивидендов акционерам девелоперов «Самолет», «Эталон», АПРИ и GloraX аналитики НРА считают низкой, следует из материалов агентства. «Инград» не планирует их, готовясь к делистингу. Средний шанс получения дивидендов остается только у акционеров ЛСР. В «Эксперт РА» и «Риком-Трасте» тоже сомневаются, что застройщики в 2027 году будут выплачивать дивиденды.

В «Инграде» “Ъ” пояснили, что публичный рынок перестал быть частью финансовой модели компании. Вопрос с выплатой дивидендов утратил актуальность и прибыль теперь будет направлена на развитие девелоперских проектов, добавили там. Представители других застройщиков “Ъ” оперативно не ответили.

Барьером для выплаты дивидендов для девелоперов управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Клисенко называет высокую кредитную нагрузку. У «Самолета» чистый долг превышает EBIDTA в 3,6 раза, у «Эталона» — в 4 раза, у АПРИ — в 5 раз. У GloraX долговая нагрузка 2,9х, но наложен мораторий на дивиденды до конца 2027 года. У ЛСР соотношение чистого долга к EBIDTA — 2,8х и есть нераспределенная прибыль, отмечают в НРА. Это единственный застройщик, выплативший дивиденды по итогам 2025 года. Их размер составил 78 руб. на акцию.

Рост долговой нагрузки накладывается на плохие финансовые результаты. Убыток «Самолета» в первом полугодии 2026 года составил 22,3 млрд руб. против чистой прибыли в 1,8 млрд руб. годом ранее, ЛСР — 57,6 млрд руб. против убытка в 2,5 млрд руб. В случае «Эталона» убыток оценивался в 13,2 млрд руб., сократившись год к году на 6,4%. Чистая прибыль «Инграда» снизилась на 73% за год, до 1 млрд руб., GloraX — на 30,4%, до 1,6 млрд руб., АПРИ — в 8,1 раза, до 120,7 млн руб., следует из отчетности компаний.

Во многом это следствие роста расходов и снижения спроса на новостройки. На крупнейшем строительном рынке России — в Москве — в январе—сентябре 2026 года количество зарегистрированных договоров долевого участия упало на 34% за год, до 40,8 тыс., следует из данных Dataflat.ru. В целом по России значение прибавило 1,9%, до 369,9 тыс. договоров.

В результате уровень покрытия проектного финансирования средствами покупателей с эскроу-счетов в августе оказался минимальным с 2020 года — 65,8% (см. “Ъ” от 29 октября). Рыночная ипотека малодоступна и денежный поток девелоперов сокращается, говорит младший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Светлана Буруева.

В условиях турбулентности менеджмент предпочитает сохранять средства под подушку безопасности, поясняет начальник аналитического отдела «Риком-Траста» Олег Абелев. Управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский считает, что для большинства публичных девелоперов приоритетами остаются сохранение ликвидности, обслуживание долга и финансирование текущих проектов.

Негативная рыночная конъюнктура уже сказалась на настроении инвесторов, и акции девелоперов падают. За январь—сентябрь 2026 года отраслевой индекс недвижимости сократился на 37%, вдвое больше, чем у Мосбиржи, в целом — на 18%, уточняют в НРА. По подсчетам аналитиков, акции «Самолета» подешевели на 74%, «Эталона» — на 46%, GloraX — на 35%, «Инграда» — на 12%. Стоимость бумаг АПРИ выросла на 1%, ЛСР — на 26%. Результат АПРИ обеспечен ростом выручки, а ЛСР — восстановлением после падения, говорит Сергей Клисенко.

Но по мере снижения ключевой ставки бумаги девелоперов могут подорожать, не исключает гендиректор Engeo Development Михаил Груничев. Хотя коммерческий директор «Метриума» Дмитрий Проскурин тоже ждет восстановления рынка не позднее 2028 года. В НРА прогнозируют массовое возвращение застройщиков к дивидендным выплатам не ранее 2030 года.