Проектное финансирование выходит из строя

Только 65,8% проектного финансирования девелоперов обеспечено средствами дольщиков, за год этот показатель сократился на 6,2 процентного пункта, став минимальным с 2020 года. Это связано с падением продаж, распространением рассрочек и ростом количества случаев отказа дольщиков от купленных ранее квартир. Такая ситуация создает риски невозврата кредитов и ухудшает условия по займам для девелоперов.

В августе 2026 года покрытие проектного финансирования (ПФ) застройщиков жилья средствами с эскроу-счетов составило 65,8%, подсчитал “Ъ” на основе данных ЦБ. Год к году значение сократилось на 6,2 процентного пункта (п. п.). Показатель стал минимальным с первой половины 2020 года, говорят в «Дом.РФ».

Ниже покрытие ПФ средствами на эскроу-счетах было только на самом старте перехода, когда кредиты выбирались быстрее, чем копились деньги дольщиков, говорит управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Клисенко. На конец 2019 года покрытие составляло около 42%, на конец первого квартала 2020 года — 52%, второго — 64%, напоминает основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова. Но тогда, по ее словам, не все новостройки продавались в рамках эскроу-модели.

Сейчас ситуация другая. За год совокупная задолженность застройщиков перед банками выросла на 16%, до 11,37 трлн руб., в августе 2026 года. А накопленные ими на эскроу-счетах средства — только на 6%, до 7,48 трлн руб., следует из материалов ЦБ. Стройка дорожает, требуется больше средств, а продажи сдерживаются высокой стоимостью ипотеки, говорит коммерческий директор ГК «АльфаСтройИнвест» Юрий Балабанов.

В январе—сентябре 2026 года девелоперы, согласно Dataflat.ru, реализовали 17,1 млн кв. м жилья. Это соответствует показателю прошлого года. Законтрактованная выручка застройщиков по всей России в январе—сентябре 2026 года выросла всего на 1,3% год к году, до 3,5 трлн руб.

В «Эйлере» считают, что покрытие ПФ средствами эскроу снижается и из-за распространения рассрочек. К 1 сентября покупатели не оплатили 17% стоимости действующих договоров долевого участия (ДДУ) с рассрочкой: на эскроу-счета ожидается поступление около 1,5 трлн руб., уточняют в «Дом.РФ». С начала года эта сумма выросла на 0,2 трлн руб., или 15,4%. Новые обязательства по рассрочкам возникают быстрее, чем погашаются старые, поясняют в «Эйлере».

Соинвесторы начали отказываться от купленных квартир. В январе—сентябре 2026 года в России расторгли 10,2 тыс. ДДУ. Год к году показатель вырос на 18%, следует из данных «Дом.РФ». В денежном выражении объем расторгнутых соглашений увеличился на 46% год к году, до 151,7 млрд руб. Корректировать объем средств на счетах эскроу может и активный ввод объектов, считает господин Клисенко. В январе—сентябре 2026 года девелоперы, согласно «Дом.РФ», сдали 24,9 млн кв. м индустриального жилья, на 3% больше год к году.

Из общего портфеля проектного финансирования вымываются самые распроданные объекты, говорит эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА Андрей Носов. Рынок пополняется новыми проектами быстрее, чем достраиваются старые. В 2026 году стартовали объекты на 29,2 млн кв. м жилья, следует из материалов «Дом.РФ». Год к году значение увеличилось на 5%.

Хотя в «Дом.РФ» проблему массовой пока не считают. Покрытие ниже 50% фиксируется только в четырех регионах, а 100% и более — сразу в 23%, говорят там.

Но сокращение покрытия долга по ПФ влечет за собой и другие риски для кредитного портфеля застройщиков. Средняя стоимость финансирования за второй квартал, по данным ЦБ, сократилась только на 0,03 п. п., до 9,9%. Кредит для компаний в целом за тот же период подешевел на 0,7 п. п., до 14,7%. В случае застройщиков льготная ставка действует на покрытую эскроу часть долга, а непокрытая идет по рыночной, объясняет Сергей Клисенко. Это, по его словам, давит на общую маржинальность девелоперского бизнеса.

Покрытие ПФ средствами эскроу в ближайшее время вряд ли вырастет, считает Юрий Балабанов. Сергей Клисенко прогнозирует снижение показателя на несколько процентных пунктов из-за падения объемов выдачи ипотеки и, следовательно, продаж.