Крупный деловой вопрос

Крупному бизнесу, планирующему приобрести штаб-квартиру в Москве, становится сложнее найти подходящее здание. Из 3,8 млн кв. м офисов класса А, заявленных к строительству до конца 2030 года, целиком предполагается реализовать лишь 14%. Хотя строительство новых бизнес-центров продолжается, выбор объектов для монособственника остается ограниченным: с учетом сроков реализации таких проектов и доминирующей модели продаж офисных блоков существенного изменения ситуации не стоит ожидать и после 2030 года.

Из 3,8 млн кв. м офисов класса А, заявленных девелоперами к вводу в пределах МКАД до конца текущего десятилетия, исключительно целиком предполагается реализовать лишь 14%, следует из подсчетов IBC Real Estate.

Причины подобной структуры предложения во многом связаны с экономикой девелоперских проектов. Девелоперы переориентировались на возведение офисных зданий для продажи небольшими блоками — это позволяет быстро вернуть вложенные в строительство средства, отмечает партнер Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян. Такой формат удовлетворяет лишь массовый спрос и затрудняет поиск цельного крупного здания класса А для покупки, говорит руководитель проектного управления «Коммерческая недвижимость» «Донстроя» Михаил Новиков.

Кроме того, многие крупные застройщики, которые изначально планировали продавать объекты целиком, начали реализовывать свою недвижимость путем продажи компактных офисных помещений из-за нехватки оборотных средств, отмечает руководитель направления аналитики коммерческой недвижимости ГК «Гранель» Дарья Петрова.

Руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова добавляет, что рост числа офисных проектов во многом обеспечивается застройщиками, участвующими в городских льготных программах.

Для покупателя последствия подобной переориентации оказываются гораздо серьезнее, чем сокращение числа доступных вариантов. Если небольшой офис можно приобрести практически в любом строящемся бизнес-центре, то здание под штаб-квартиру должно соответствовать целому набору требований: от вместимости и транспортной доступности до возможности самостоятельно управлять инженерными системами и инфраструктурой.

Дефицит таких объектов особенно фиксируется в уже сложившихся деловых районах — в таких локациях меньше возможностей для строительства из-за нехватки свободных земельных участков, отмечает директор департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова.

В результате у покупателей остается ограниченный выбор: приобретать существующие здания, рассчитывать на появление новых проектов либо рассматривать альтернативные форматы размещения. Последний вариант, однако, далеко не всегда позволяет решить задачу консолидации бизнеса.

Международная практика показывает, что для крупных корпораций собственная штаб-квартира давно перестала быть исключительно местом размещения сотрудников. Одним из наиболее известных примеров стал Apple Park в Калифорнии. Открытый в 2017 году кампус Apple, спроектированный Foster + Partners, рассчитан на более чем 12 тыс. сотрудников. Его центральное здание в форме кольца с обширным озелененным внутренним пространством стало архитектурным воплощением корпоративной философии компании.

Другую стратегию выбрала Google. В 2022 году корпорация объявила о приобретении за $1 млрд лондонского комплекса Central Saint Giles, спроектированного архитектором Ренцо Пьяно. Примечательно, что Google уже занимала офисы в этом здании, однако решила выкупить объект, рассчитывая в дальнейшем адаптировать рабочие пространства под собственные потребности. Параллельно компания инвестировала в строительство нового офисного комплекса в районе Кингс-Кросс. Он стал первым за пределами США зданием Google, которое корпорация самостоятельно спроектировала и приобрела в собственность.

В России интерес к подобному формату не ограничивается необходимостью разместить сотрудников в одном месте.

К примеру, Центробанк России приобрел целиком бизнес-центр Slava в районе Белорусского вокзала для размещения своей новой штаб-квартиры на 12,5 тыс. рабочих мест.

В Москве сложилось редкое даже по европейским меркам сочетание развитой транспортной сети и близости к крупным паркам и набережным, которое создает благоприятные условия для размещения корпоративных штаб-квартир в перспективных деловых районах столицы. В результате офисное здание может быть расположено одновременно и в зеленом окружении, и в пределах МКАД, и в пределах 15 минут езды от «Москва-Сити». Одним из первых примеров стал бизнес-парк «Крылатские Холмы», который стабильно демонстрирует высокие объемы заполняемости арендаторами и во многом обозначил вектор развития соседней природной локации — Мнёвниковской поймы.

Приобретение офисного здания в собственность становится для компании инструментом долгосрочного контроля затрат, отмечает Елена Акатова. Такая стратегия более экономически выгодна, чем аренда, поскольку позволяет значительно снизить ежемесячные расходы и избежать волатильности арендных ставок, соглашается Екатерина Белова.

Кроме того, владение штаб-квартирой позволяет адаптировать пространство под собственные нужды и объединить команды в одной локации, считает вице-президент по продажам Sminex Иван Обухов. Единая собственность упрощает согласование изменений и управление объектом, а также дает возможность установить собственные требования к безопасности и режиму доступа, добавляет Михаил Новиков.

В основном покупкой бизнес-центров интересуются крупные корпорации для размещения штаб-квартир, а также государственные структуры для консолидации ведомств или инвестиционные фонды, которые планируют получать от этой недвижимости рентный доход, отмечает CEO Unikey Айгуль Юсупова.

На текущий момент внутри МКАД для покупки доступно 12 готовых и строящихся отдельно стоящих офисных зданий класса А, их совокупная офисная площадь составляет около 270 тыс. кв. м, подсчитал Михаил Новиков. В аналитическом центре Stone говорят, что, по данным на октябрь 2026 года, в открытой продаже внутри МКАД находится 14 офисных проектов классов А и Prime, при этом готовы из них лишь два здания, одно из которых — «Stone Курская» в Таганском районе Москвы. До середины 2028 года в Москве к вводу заявлено 7 высококлассных офисных зданий, к 2030 году число таких объектов вырастет примерно до 18, по данным Дарьи Петровой.

Даже с учетом заявленных сроков пополнение предложения будет происходить постепенно. Кроме того, анонсированный ввод не означает, что все объекты появятся на рынке в обозначенные сроки: девелоперы могут пересматривать графики строительства, а часть зданий найдет покупателей еще до завершения работ.

Для многих организаций, приобретающих офисное здание, выгодное расположение в одном из сложившихся деловых районов столицы является важным фактором при выборе объекта. Особенно ограничен выбор в историческом центре Москвы, где свободных участков под новое строительство практически не осталось, а существующие здания редко поступают в продажу целиком. В Тверском районе, Хамовниках, Замоскворечье и Арбате доступных для покупки бизнес-центров нет, отмечает господин Новиков.

Тем не менее покупатели, которым удается найти подходящий объект, готовы вкладывать в него средства. Одной из наиболее заметных сделок этого года стало приобретение объединенной компанией Wildberries & Russ бывшего офиса банка «Открытие» у Павелецкого вокзала. Бизнес-центр на Летниковской улице площадью 24,4 тыс. кв. м ранее принадлежал структуре ВТБ. По оценкам экспертов, стоимость покупки могла составить 11–13,5 млрд руб. Другой пример — приобретение компанией «Велесстрой» здания площадью около 14 тыс. кв. м рядом с Белорусским вокзалом. Его стоимость оценивалась в 4,3–5 млрд руб.

Не все компании готовы ждать несколько лет, пока на рынке появится подходящее здание — альтернативой становится приобретение крупного офисного блока или нескольких этажей в одном бизнес-центре. Решение позволяет консолидировать значительную часть сотрудников, хотя и не обеспечивает собственнику той степени автономности, которую дает отдельная штаб-квартира. Однако найти подходящие площади большого размера все же непросто.

По подсчетам Дарьи Петровой, на офисные блоки площадью от 5 тыс. кв. м приходится менее 5% общего объема предложения на московском рынке. При этом доля помещений размером 5–10 тыс. кв. м составляет всего 1,5–2,5%, а в некоторых ключевых деловых районах приближается к нулю.

В числе примеров таких локаций — Белорусский деловой район, где предложение зданий под штаб-квартиры ограниченно, в результате чего спрос смещается в кластер «Савеловский» со всеми преимуществами первого в части бизнес-связей и транспорта, объясняет она.

В пресс-службе Capital Group также отмечают, что в качественных деловых комплексах объем крупных вакантных блоков площадью 5–15 тыс. кв. м остается минимальным, несмотря на рост ввода офисных площадей. Крупные объекты в наиболее востребованных локациях вымываются из экспозиции быстрее, чем рынок успевает восполнять предложение, говорят в компании. По данным Михаила Новикова, доля крупных офисных помещений внутри Садового кольца в первом полугодии 2026 года составила около 2% от общего свободного предложения в Москве.

Основной объем ввода в ближайшие годы будет обеспечивать программа мест приложения труда, в рамках которой застройщики жилья возводят офисную недвижимость для получения льгот, говорит Дарья Петрова. По этой причине, добавляет она, новое предложение в основном будет появляться за пределами деловых кластеров и будет предлагаться на продажу маленькими блоками.

При этом отдельные девелоперы продолжают развивать проекты, рассчитанные на одного собственника. Например, в линейке Stone представлено шесть проектов крупноформатных офисных зданий, включая офисное здание в форме матрешки на первой линии Москвы-реки в Мнёвниках. Объект рассчитан на 3,8 тыс. сотрудников и находится в одной минуте от одноименной станции метро; начало основных строительных работ намечено на 2027 год. Кроме того, девелопер предлагает отдельно стоящее офисное здание в Белорусском деловом районе на меньшую команду — до 1 тыс. человек.

Строительство бизнес-центра под монорезидента остается редким форматом на офисном рынке, отмечает директор по аренде «Сколково Парк» Елена Малиновская. По ее словам, для девелопера он связан с большим количеством рисков: из-за длительного цикла строительства может существенно измениться стоимость строительства и финансирования.

Кроме того, девелоперу трудно заранее гарантировать неизменность потребностей заказчика на протяжении строительства — в случае, если он откажется от проекта, застройщику будет сложнее продать этот объект другому собственнику. Так, офисы под собственное размещение компаний займут всего около 11% в объеме ввода, заявленного на 2026–2030 годы. Для сравнения: этот показатель в 2021–2025 годах находился на уровне 38%, говорит Дарья Петрова.

В то же время совладелец группы «Родина» Владимир Щекин ожидает, что нехватка крупных офисных зданий для покупки будет смягчаться по мере развития новых деловых кластеров. О планах развиваться в этом направлении заявили в Stone, которая намерена развивать крупноформатные офисные здания и площади на западе Москвы — в Мнёвниковской пойме и в Кутузовском деловом районе.