Бизнес-центры настроены на будущее

В 2026 году на офисном рынке Москвы может появиться 1 млн кв. м новых бизнес-центров. Это в полтора раза больше, чем годом ранее. Рост показателя обеспечивают завершение крупных проектов, выход на рынок офисов c отложенным сроком ввода и высокая активность застройщиков жилья, возводящих бизнес-центры для получения льгот. Однако в будущем у девелоперов могут возникнуть проблемы с реализацией новых объемов. Спрос на такую недвижимость снижается, так как компании сокращают расходы и откладывают сделки.

По итогам 2026 года объем ввода офисной недвижимости в Москве может вырасти на 36% год к году, до 1 млн кв. м, следует из прогноза IBC Real Estate. О похожей динамике говорят в Ricci: по ее данным, в столице к концу этого года может появиться 1 млн кв. м офисных пространств, год к году показатель может увеличиться на 51%. Высокая девелоперская активность в офисном сегменте прослеживается уже сейчас: по итогам января—сентября 2026 года в столице появилось бизнес-центров на 880 тыс. кв. м, значение выросло почти вдвое год к году, подсчитали консультанты.

Растущие объемы ввода — следствие завершения крупных девелоперских проектов, старт которых пришелся на период повышенного спроса и дефицита качественного офисного предложения, поясняет партнер Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян. Так, в 2021–2025 годах, когда объем сделок в сегменте достигал пиковых значений, среднегодовой объем офисного ввода составлял всего 505 тыс. кв. м, в отдельные периоды этот показатель опускался до 340 тыс. кв. м, добавляют в CORE.XP. Этих объемов не хватало для удовлетворения растущего спроса.

Существенную роль в увеличении объемов строительства играют девелоперы жилья, которые диверсифицируют портфели за счет коммерческих проектов, в том числе при реализации программ мест приложения труда и комплексного развития территорий, считает Сигуш Бабоян. В рамках льготных городских программ в 2026 году реализовано 327 тыс. кв. м офисной недвижимости — около 39% от общего объема офисного ввода в Москве, подсчитала руководитель департамента по работе с офисными помещениями консалтинговой компании IBC Real Estate Екатерина Белова. По ее данным, в абсолютном выражении показатель увеличился почти в пять раз, доля при этом выросла втрое.

В рамках таких проектов девелоперы возводят офисы в удаленных от центра локациях — на такие объекты по итогам 2026 года придется основной объем нового строительства бизнес-центров в Москве. Так, за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК) располагается 76% от совокупного объема ввода новых объектов этого года, говорит Екатерина Белова. В то же время на офисном рынке Москвы формируются новые деловые кластеры. До конца 2030 года в таких деловых районах планируется возвести около 2 млн кв. м офисной недвижимости, прогнозируют в CMWP.

Так, ожидают консультанты, самый большой объем ввода за этот период придется на входящий в «Большой Сити» район «Силикатные—Магистральные улицы», где построят примерно 514 тыс. кв. м офисных пространств. На Ходынке к этому моменту построят бизнес-центры суммарной площадью 370,2 тыс. кв. м, в Мневниках появится 367 тыс. кв. м таких помещений, в Савеловском районе — 306 тыс. кв. м. Еще 240 тыс. кв. м офисов возведут на Кутузовском проспекте, в Южном порту и около станции метро «Калужская» — 197 тыс. кв. м и 91,4 тыс. кв. м соответственно, уточняют в CMWP.

Сложившаяся тенденция на рост объемов офисного ввода продолжится и в будущем. По данным CORE.XP, в 2026–2030 годах девелоперы, по их собственным заявлениям, построят 7,3 млн кв. м новых бизнес-центров, что втрое больше, чем за предыдущие пять лет. Среднегодовой ввод, согласно заявленным планам, вырастет с 505 тыс. кв. м до 1,5 млн кв. м, уточняют консультанты. Однако, подчеркивает Сигуш Бабоян, фактическая динамика ввода будет существенно отставать от заявленных девелоперами планов на фоне высокой ключевой ставки, роста себестоимости строительства и замедления темпов продаж.

Основной объем девелопмента продолжат формировать профильные офисные застройщики и крупные жилые девелоперы, ожидает госпожа Бабоян. При этом, по ее словам, будет усиливаться конкуренция за покупателей, что может привести к пересмотру сроков реализации отдельных проектов, особенно в новых, еще не сформировавшихся деловых локациях.

При этом динамика спроса не соответствует динамике ввода новых объектов в сегменте. Объем сделок с офисной недвижимостью в Москве по итогам 2026 года может сократиться на 36% год к году, до 1 млн кв. м, прогнозируют в IBC Real Estate. За первые три квартала этого года спрос уже снизился на 14% год к году, до 893 тыс. кв. м, отмечают в CORE.XP.

Снижение продиктовано общим замедлением темпов экономического роста, ухудшением финансовых показателей компаний и понижением их платежеспособности — в этих условиях бизнес фокусируется на сокращении издержек, считает Екатерина Белова. Часть арендаторов и покупателей предпочитают занимать выжидательную позицию и откладывать переезд. Дополнительно сказывается высокая база прошлых лет, добавляет управляющий директор «Колди» Алексей Синявский.

Кроме того, на общий показатель спроса влияет снижение числа крупных сделок, говорят в CORE.XP.

При этом, по данным CORE.XP, снижение общего показателя спроса обеспечили сделки купли-продажи, объем которых за три квартала 2026 года сократился на 32% год к году, до 289 тыс. кв. м. При этом объем сделок по аренде за этот период снизился значительно меньше — на 2% год к году, до 604 тыс. кв. м. Аренда позволяет сохранить ликвидность и гибкость, в то время как покупкой офиса для своей штаб-квартиры интересуются в основном компании со стабильным финансовым положением или инвесторы, говорит Сигуш Бабоян.

В структуре спроса в январе—сентябре 2026 года лидировали компании из сектора недвижимости и строительства, на которые пришлось 27% от общего объема сделок с офисами, подсчитали в CORE.XP. Доля торговых операторов и компаний индустрии развлечений составила 14%, финансового сектора — 13%, телекоммуникаций, медиа и технологий — 10%, медицины и фармацевтики — 6%, производственных компаний — 5%, по данным консультантов.

Охлаждение спроса на офисную недвижимость и большие объемы ввода таких площадей привели к росту доли свободных площадей в офисном сегменте. Растущая вакантность в бизнес-центрах объясняется в том числе высвобождением офисных блоков и выходом на рынок офисного предложения от инвесторов, отмечает Евгения Виниченко. Свободными остаются и объекты, которые не соответствуют современным стандартам: здания с устаревшими инженерными системами, неэффективными планировками или ограниченными возможностями для адаптации пространства под потребности бизнеса, добавляет Сигуш Бабоян.

В итоге к концу 2026 года вакантность в бизнес-центрах Москвы может увеличится на 2,5 процентного пункта год к году, до 7,8%, прогнозируют в IBC Real Estate. Прирост доли свободных площадей до конца года, по словам Екатерины Беловой, обеспечит ввод офисов, в которых пока нереализованными остаются около 47% площадей.

В бизнес-центрах между ТТК и МКАД этот показатель достигает 27%, в объектах между Бульварным и Садовым кольцами — 24%, говорит Сигуш Бабоян.

В то же время в наиболее востребованных деловых локациях вакансия, напротив, минимальная, отмечает Сигуш Бабоян. Например, в пределах одного из самых популярных деловых районов Москвы — Ленинградского делового коридора — доля свободных площадей к концу сентября 2026 года составляла 3,3%, подсчитала Екатерина Белова. В «Москва-Сити» этот показатель зафиксировался на уровне 2,4%, уточняют в CORE.XP.

Арендные ставки в офисах Москвы по итогам 2026 года могут увеличиться на 13% год к году, до 33,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год, следует из прогнозов IBC Real Estate. За три квартала этого года они выросли на 11% год к году, до 32,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год, уточняют консультанты. Наибольший рост ставок фиксируется в сегменте офисов класса А, в которых за январь—сентябрь 2026 года ставки аренды увеличились на 19% год к году, до 36,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год, говорит Екатерина Белова.

Рост ставок связан с выходом на вторичный офисный рынок более дорогого предложения в недавно введенных бизнес-центрах, а также вымыванием с рынка более бюджетных лотов, поясняет госпожа Белова.

Однако в лотах с длительным сроком экспозиции и офисах, расположенных за пределами центральных районов столицы, арендные ставки, напротив, начали снижаться в среднем на 5–10%, подсчитала Екатерина Белова.

Охлажденный спрос на офисную недвижимость и рост такого предложения сказались и на стоимости таких пространств на продажу. К концу 2026 года она может увеличиться на 7%, до 540 тыс. руб. за 1 кв. м, прогнозируют в Ricci. Темпы роста замедляются: в 2025 году этот показатель прибавил 8% год к году, в 2024-м — 13%, уточняют аналитики компании. Там ожидают, что на горизонте ближайших лет показатель продолжит замедляться по мере увеличения экспозиции.

Уже по итогам первой половины 2026 года объем предложения офисов на продажу в Москве вырос на 45% год к году, до 1,1 млн кв. м, по данным участников рынка. При этом объем сделок по приобретению таких площадей за январь—июнь 2026 года упал на 25% год к году, до 400 тыс. кв. м, резюмируют в Ricci.