Покупатели пошли в отказ

В этом году рынок новостроек потерял более 150 млрд руб. — именно на эту сумму дольщики расторгли договоры долевого участия в строительстве жилья по всей России. Это на 46% больше год к году. Покупатели, которые приобретали недвижимость с помощью рассрочки от девелопера или траншевой ипотеки, не справились со своими обязательствами или не смогли перекредитоваться из-за высоких ставок по ипотеке. При этом девелоперы стараются компенсировать свои расходы за счет штрафов за расторжение договоров. Но они не всегда законны, предупреждают юристы.

В январе—сентябре 2026 года число расторжений договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья выросло на 18% год к году, до 10,2 тыс., подсчитали в ДОМ.РФ. При этом в денежном выражении объем расторжений вырос на 46%, до 151,7 млрд руб.

В госкомпании это объясняют увеличением доли оптовых сделок, где число купленных квартир в одном ДДУ больше одной. По их подсчетам, более 22% от общего объема расторжений сформировано такими сделками, в то время как в 2025 году их доля не превышала 2%. К примеру, в Московском регионе в этом сегменте было расторгнуто 30 сделок на 23,4 млрд руб.

Рост числа расторжений — это закономерное последствие широкого использования застройщиками финансовых инструментов для поддержания продаж — в первую очередь рассрочек и программ субсидирования ставок, особенно траншевых ипотек, уверена гендиректор агрегатора новостроек Redcat Наталья Шаталина. Рассрочка, выданная в 2024–2026 годах, имеет серьезные особенности из-за большого размера платежей, и те, кто не смог их вносить, вынуждены расторгать договоры, соглашается сооснователь BnMap.pro Сергей Лобжанидзе. В последние годы значительно выросла популярность рассрочек, доля которых в структуре продаж по ДДУ сейчас регулярно находится в диапазоне 30–40%, добавляет коммерческий директор «Метриума» Дмитрий Проскурин.

Многие клиенты, приобретавшие квартиры с помощью займов от застройщиков в 2023–2025 годах, рассчитывали на скорое снижение ключевой ставки для перехода на рыночный кредит, продолжает господин Проскурин. Однако показатель до сих пор остается высоким, а стоимость стандартной ипотеки — заградительной. На неделе с 19 по 25 октября средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке составила 18,76%. В результате к моменту ввода дома в эксплуатацию и окончанию срока действия рассрочки многие дольщики вынуждены их расторгать, уточняет эксперт «Метриума».

С этим сталкиваются и покупатели, которые оформляли стандартную рыночную ипотеку по высоким ставкам: они также имеют сложности из-за ошибочных ожиданий по снижению ключевой ставки, уточняет Дмитрий Проскурин. Кроме того, ситуация в экономике и на рынке труда затрудняется, что осложняет соблюдение обязательств, добавляет главный аналитик ЦИАН Алексей Попов.

Дополнительным фактором могут становиться переносы сроков ввода отдельных объектов. Если покупатель рассчитывал получить жилье к конкретной дате, изменение сроков в некоторых случаях также приводит к решению выйти из сделки, отмечает коммерческий директор ГК «АльфаСтройИнвест» Юрий Балабанов. В январе—июне 2026 года 53% российских девелоперов сдали новостройки с переносом сроков, следует из подсчетов IBC Real Estate.

Уровень расторжения сделок также растет. Если в 2023 году он составлял 1,1%, в 2024-м — 1,1%, то в 2025-м и 2026-м показатели выросли до 1,6% и до 1,7% соответственно, подсчитали в ДОМ.РФ. Финансовая нагрузка у многих девелоперов и так высока, и даже эти единицы процентов — значимая величина для отрасли, отмечает Алексей Попов. Впрочем, возражает Сергей Лобжанидзе, расторжения не распределены равномерно по всему рынку и могут быть сконцентрированы в конкретных проектах.

Дольщикам стоит иметь в виду, что расторжение договора несет для них риски финансовых потерь, за счет которых девелоперы пытаются покрыть свои расходы. Застройщики, как правило, взимают с покупателей за расторжение договора штрафы в размере от 5% до 20% от стоимости объекта, говорит основатель SIS Development Ярослав Гутнов. По его словам, нередко также используется формулировка о компенсации фактически понесенных застройщиком расходов: в этом случае сумма будет зависеть от реальных затрат девелопера. При этом компания обязана документально подтвердить установленную сумму, напоминает эксперт.

Покупатель не может просто передумать и в одностороннем порядке отказаться от ДДУ, если застройщик выполняет договор и соблюдает требования закона, говорит управляющий партнер ProLex Константин Лушников. При этом застройщик может согласиться прекратить договор при условии выплаты ему определенной суммы и предложить включить это условие в соглашение, уточняет он. По словам Сергея Лобжанидзе, единого размера штрафа за расторжение ДДУ со стороны покупателя нет: закон не устанавливает тарифы или проценты и твердые суммы. Поэтому даже наличие в договоре такого пункта может быть оспорено, подчеркивает он.

Юрист по недвижимости Елена Пятаченко настаивает, что застройщик не имеет права устанавливать штрафы или удерживать пени за то, что дольщик решил расторгнуть ДДУ по собственной инициативе. «Право на односторонний отказ от договора установлено законом о защите прав потребителей. Пункты о штрафах в договорах незаконны и ничтожны, так как ущемляют права потребителей. Однако застройщик имеет право удержать документально подтвержденные фактические расходы, которые он понес на исполнение договора»,— говорит эксперт.

За счет взимания штрафа с дольщика застройщик покрывает свои расходы на повторную реализацию квартиры. При этом большинство девелоперов закладывают в финансовые модели стресс-сценарии, то есть компании готовы к тому, что часть объема квартир придется продавать еще раз, говорит Ярослав Гутнов.

Судебная практика в этой сфере абсолютно однозначна и стабильно в пользу дольщиков, говорит Елена Пятаченко. Главным документом, на который опираются суды при рассмотрении споров между дольщиками и застройщиками, является постановление Пленума Верховного суда РФ от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Юрист приводит в пример дело между дольщиком, который расторг ДДУ стоимостью 11,7 млн руб., и застройщиком А101. По ее словам, девелопер вернул средства покупателю, но потребовал штраф в размере 20%, то есть более 2,3 млн руб. Получив отказ покупателя от оплаты санкции, девелопер обратился в суд. Но три судебные инстанции встали на сторону дольщика и отказали застройщику в удовлетворении требований.

Константин Лушников говорит, что по другому делу суд согласился со взысканием штрафа с дольщика, однако уменьшил сумму с 250 тыс. до 50 тыс. руб. по ст. 333 ГК РФ. Если основание для взыскания признают законным, суд может рассмотреть вопрос о снижении штрафа, поясняет эксперт.

Но не все покупатели, которые столкнулись со сложностями при оплате рассрочки или погашении ипотечного кредита, решили расторгнуть ДДУ. Многие дольщики, испытывающие финансовые сложности, пытаются продать квартиры по уступке прав требований, говорит Дмитрий Проскурин. По подсчетам «Метриума», в январе—сентябре 2026 года дольщики московских новостроек (включая проекты в Новой Москве) переуступили 2,2 тыс. квартир по ДДУ, что на 2% больше год к году.

Впрочем, перепродать квартиру в строящемся доме может быть непросто. В условиях резкого оттока клиентов частным продавцам сложно конкурировать одновременно с девелоперами, Фондом реновации и собственниками жилья в готовых новостройках, отмечает Дмитрий Проскурин. Застройщики имеют преимущества из-за маркетинговых возможностей и доступных ему способов работать с ценой за счет скидок, субсидированных ставок и различных акций, добавляет Сергей Лобжанидзе.

Низкий спрос на новостройки предполагает длинные сроки экспозиции, а стагнация цен осложняет реализацию стратегии «заработать на перепродаже», отмечает Алексей Попов. К тому же большинство покупателей приобретали свои квартиры по завышенной стоимости, когда в цену квартиры включалась наценка за субсидированную ставку или рассрочку, добавляет Наталья Шаталина. По такой цене на вторичном рынке квартиру не реализовать, констатирует она. Поэтому расторгнуть ДДУ в моменте выглядит проще, чем пытаться продать ДДУ по уступке, считает Сергей Лобжанидзе.

Пик по количеству расторжений ДДУ, вероятнее всего, придется на конец 2026 года и начало 2027-го, когда будут вводиться проекты, начатые в период ажиотажного спроса 2023–2024 годов, прогнозирует Наталья Шаталина. Ипотека дешевеет медленнее ожиданий, и риск расторжения рассрочек остается высоким, соглашается Алексей Попов. Улучшения возможны лишь по мере дальнейшего смягчения монетарной политики Центробанка, которое произойдет, вероятно, не ранее второго квартала 2027 года, резюмирует Ярослав Гутнов.