Регулятор откладывает платежи
Как ужесточения правил выдачи рассрочки на покупку квартир скажутся на рынке жилья
Рассрочка стала одним из главных способов покупки строящегося жилья наравне с ипотекой и полной оплатой за наличные. Однако у такой модели есть нюанс: беспроцентная рассрочка все чаще скрывает переплату в цене и графике платежей. Во избежание подобных сценариев Центробанк предложил законодательно ограничить практику завышения стоимости недвижимости при предоставлении рассрочки на покупку квартиры в новостройке. «Ъ-Недвижимость» разобрался, к каким последствиям для рынка приведет инициатива регулятора.
Фото: Олег Харсеев / Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев / Коммерсантъ
Драйвер продаж
В проектах бизнес- и премиум-классов доля рассрочек сегодня достигает 40–50% от общего объема продаж, тогда как в комфорт-классе этот показатель традиционно ниже, подсчитали в девелоперской компании Asterus. Наибольшая доля сделок в рассрочку сейчас регистрируется в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, Ростовской и Новосибирской областях.
Пиковых значений доля сделок с рассрочкой достигла летом 2025 года. По оценкам коммерческого директора «Плато Девелопмент» Станислава Банникова, тогда на рассрочки приходилось более 40% продаж по договорам долевого участия в строительстве в Москве и свыше 30% — в Подмосковье.
Однако на фоне смягчения монетарной политики Центробанка показатель постепенно снижается и уже уменьшился в среднем на 10%.
«Резкого падения интереса к рассрочкам не наблюдается, но многие застройщики уже приостанавливают действие таких программ или ужесточают их условия, хотя законодательных ограничений на их использование пока не введено»,— рассказывает господин Банников.
Сегодня на рынке наиболее распространены три формата рассрочек: классическая с равномерными платежами, траншевая схема с крупным платежом перед вводом дома в эксплуатацию и комбинированные программы, сочетающие ежемесячные взносы с финальным платежом в конце срока. «Беспроцентные схемы де-юре подразумевают фиксацию стоимости квартир и полное отсутствие переплат. Такие программы, разумеется, являются наиболее популярными. Однако девелоперы, предлагающие их, нередко все же прибегают к маркетинговой уловке, предварительно завышая рыночную стоимость лотов»,— констатирует коммерческий директор «Метриума» Дмитрий Проскурин.
Коммерческий директор «Колди» Мария Бедретдинова отмечает, что сейчас наиболее распространена беспроцентная рассрочка с первоначальным взносом от 10% до 30% и фиксированным графиком ежемесячных или ежеквартальных платежей. Сроки, как правило, составляют от одного до трех лет, а в отдельных проектах условия формируются индивидуально.
Коммерческий директор Unikey Юлия Ружицкая отмечает, что часть девелоперов действительно предлагает беспроцентную рассрочку. Однако цена таких квартир, как правило, превышает стартовый уровень. Эксперт объясняет это тем, что надбавка формируется из нескольких компонентов: стоимости фондирования для застройщика, рисков невозврата платежей, более длительного периода продаж и компенсации за потерю ликвидности. «Покупатель платит не только за квадратные метры, но и за удобство отложенного платежа, а также за риски, которые берет на себя девелопер»,— поясняет госпожа Ружицкая. Таким образом, «беспроцентная» рассрочка часто оказывается встроенной в более высокий прайс. Именно поэтому регулятор стремится сделать инструмент более прозрачным.
Общий интерес
Помимо ограничения цены, законопроект, предложенный Банком России, предусматривает повышение прозрачности договоров рассрочки. Условия таких сделок часто изложены сложно, из-за чего покупатели не всегда могут оценить все свои обязательства. В договорах важно проверять полную стоимость квартиры, график и размер всех платежей, условия досрочного погашения, штрафы, порядок расторжения и возврата уже внесенных средств, рекомендует директор по маркетингу СЗ «Сияние» Михаил Забрамный.
С 1 апреля максимальный размер пени не может превышать 20% от суммы просроченной задолженности
Завышение базовой стоимости квартиры тоже риск, но его вполне легко выявить при сопоставлении цен на квартиру с жильем аналогичного формата в рассматриваемой локации»,— напоминает Дмитрий Проскурин.
В «Колди» соглашаются, что основной риск для покупателя кроется в непрозрачности условий. Если инициатива Банка России приведет к унификации правил ценообразования и устранению скрытых надбавок, это повысит прозрачность рынка и доверие покупателей. При этом в компании уверены, что добросовестные девелоперы уже придерживаются таких принципов.
Впрочем, не все позитивно оценивают ужесточение правил выдачи рассрочки. «Если ограничить возможность учитывать стоимость финансирования в условиях рассрочки, девелоперы будут вынуждены пересматривать свои программы продаж. В результате вместо снижения цен рынок может получить сокращение числа доступных инструментов покупки. При сохраняющихся высоких ипотечных ставках именно рассрочка поддерживает спрос»,— указывает коммерческий директор Asterus Дарья Комиссарова. По мнению Михаила Забрамного, в краткосрочной перспективе часть длинных рассрочек с небольшим первоначальным взносом может исчезнуть, если законопроект будет принят.
Эксперты единогласны, что полноценной замены рассрочке на рынке сегодня фактически не существует. Частично ее может компенсировать траншевая ипотека, но этот инструмент доступен не всем, так как банки оценивают платежеспособность заемщика исходя из будущего полного платежа. По мнению участников рынка, в текущих условиях именно гибкие программы рассрочки остаются одним из самых эффективных способов поддержания спроса.