Агентский вопрос

Услуги риэлтора остаются одной из самых непонятных статей расходов при сделках с жильем. Потребители платят сотни тысяч рублей комиссии, чтобы агент свел стороны сделки и обеспечил ее юридическую чистоту. Но с развитием платформенной экономики кажется, что специализированные интернет-сервисы по подбору недвижимости вытесняют профессию риэлтора, а проверку договора на соответствие закону надежнее сделает юрист. Так ли это и назрела ли необходимость в госрегулировании риэлторской деятельности, разбирался «Ъ-Недвижимость».

Обязанности риэлтора нигде официально не закреплены и на практике очень широки. Президент Российской гильдии риэлторов Ирина Зырянова говорит, что изначально посредник должен был лишь находить клиенту покупателя, но со временем взял на себя куда больше. Среди новых обязанностей она называет юридическую проверку объекта и сторон сделки, сопровождение ипотеки, налоговое консультирование, рекламу, формирование пакета документов, разработку и согласование условий договора.

По сути, это аутсорсинг: клиент формулирует желаемый результат, а все остальное берет на себя агент. Так эту логику описывает руководитель офиса «Новослободский» компании «Инком-Недвижимость» Денис Васильев.

С развитием платформ роль риэлтора уменьшилась. Теперь найти жилье или помещение другого назначения гораздо проще: достаточно зайти на специализированный сайт, ввести необходимые параметры и получить результат без взаимодействия с посредником. Однако в «Домклике» отмечают, что цифровые платформы не стремятся вытеснить классических риэлторов, а становятся их помощниками.

Коммерческий директор ЦИАН Михаил Посредников разделяет этот взгляд, подчеркивая, что цифровые сервисы и агенты решают разные задачи и взаимно дополняют друг друга. По его словам, платформы эффективно обрабатывают большие массивы данных и снимают часть рутины, тогда как риэлтор незаменим в переговорах, оценке нестандартных ситуаций и психологической поддержке клиента.

Управляющий директор «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин добавляет, что сегодня сервисы объединяют рынок и предоставляют аналитику цен, инфраструктуры и инструментов финансирования, но риэлторы по-прежнему лучше оценивают риски и ведут сложные сделки на растущем вторичном рынке. Это подтверждает статистика ЦИАН, согласно которой за пять лет активной цифровизации доля сделок с участием агентов не снизилась, поскольку покупка недвижимости остается главной сделкой, где люди хотят опираться на доверенное лицо, подчеркивает господин Посредников.

Однако если продавец и покупатель уже нашли друг друга и нуждаются только в юридическом сопровождении, тогда можно обойтись цифровыми платформами. В частности, в «Домклике» рассказали, что их сервис решает эти вопросы онлайн: «На сделку нужно приехать только один раз — время и место выбирает клиент. Документы направляются в электронном виде в Росреестр, после регистрации все участники сделки получают полный пакет зарегистрированных документов на электронную почту».

Но у юристов есть сомнения в надежности таких услуг. По словам партнера юрфирмы «Стрембелев и партнеры» Сергея Стрембелева, онлайн-сервисы неохотно меняют шаблонные договоры под индивидуальные условия клиентов. А пользовательские соглашения платформ могут предусматривать удержания и невозвратные «сервисные платежи», которые ущемляют права потребителей, обращает внимание старший партнер АНП «Зенит» Ильдар Багаутдинов. Операторы таких сервисов зачастую не являются ни юристами, ни риэлторами, и тем не менее подобные ресурсы все равно являются «очень большим подспорьем для оборота недвижимости», признает господин Стрембелев.

С тем, что риэлтор может брать на себя обязанности помимо посреднических, даже вооружившись помощью платформенных сервисов, согласны не все. Руководитель договорной, корпоративной и законотворческой практики бюро адвокатов «Де-юре» Елена Тимошенко настаивает на более четком разделении функций. На ее взгляд, риэлтор должен подбирать объект или покупателя, организовывать переговоры и координировать участников сделки.

А проводить полную правовую экспертизу объекта должен именно юрист по недвижимости. По наблюдению госпожи Тимошенко, в крупных агентствах уже сложилась практика, когда сделку сопровождают оба специалиста, аналогично поступают и частные риэлторы высокого класса.

«Хуже всего, когда риэлтор уверен, что может проверить все сам, и экономит на полноценной юридической проверке, не ставя в курс своего клиента. В таких случаях проверка титула собственности, как правило, исчерпывается получением выписки из ЕГРН, а сопровождение сделки — рекомендацией составить договор у нотариуса»,— говорит адвокат и партнер юрфирмы Ru.Courts Алексей Агеев.

Юрист адвокатского бюро Criminal Defense Firm Владислава Безушкевич называет базовый минимум сведений, требующих проверки перед сделкой:

Ильдар Багаутдинов подтверждает: агент объективно заинтересован в простом и «беспроблемном» проекте договора — чем меньше в нем спорных условий, тем быстрее стороны его подпишут. Но за скорость приходится платить, ведь последствия такой экономии на деталях для сторон сделки могут быть серьезными, считают эксперты.

Главная проблема в том, что риэлторам не хватает именно юридической экспертизы. Часто сомнение вызывают даже формы договоров, которые предлагают агенты. По каким-то видно, что текст подготовлен профессиональным юристом под конкретную сделку, а какие-то представляют собой болванку, скачанную из интернета, либо слабый текст, сгенерированный искусственным интеллектом, делится наблюдениями Алексей Агеев.

Кроме того, риэлторские шаблоны договоров зачастую содержат абсурдные и даже ничтожные положения, никак не страхующие риски клиента, говорит Елена Тимошенко. Можно столкнуться и с налоговыми ошибками. Если при продаже нескольких объектов в одном договоре (например, земельный участок со зданием или несколько зданий имущественного комплекса) не выделена стоимость каждого из них, это может привести к отказу в вычетах и доначислению налогов, приводит пример эксперт.

Целый ряд слабых мест шаблонных договоров выделяет Ильдар Багаутдинов. Чаще всего это упрощения: соглашение не предусматривает ответственности, если продавец нарушит сроки освобождения квартиры или не снимется с регистрационного учета вовремя.

Помимо этого, в соглашениях нередко не прописывают порядок действий на случай проблем. Например, что делать при отказе банка в кредите, аресте объекта или приостановке регистрации. Иногда под вопросом остается и то, кто платит за ячейку, аккредитив и нотариальные услуги, перечисляет господин Багаутдинов.

По словам госпожи Тимошенко, риэлторы нередко включают в агентские соглашения условия об «исключительном договоре», по которым продать квартиру можно только с этим агентом, а иначе нужно оплатить штраф в размере комиссии. Таким пунктом, говорит Алексей Агеев, посредники пытаются гарантировать себе комиссию за сделку, но на самом деле подобное условие незаконно, как и любые штрафы за отказ клиента от агентского договора.

Чувствительным может быть также условие, в котором риэлтор закрепляет за собой право оставить задаток либо аванс по сделке в качестве предоплаты услуг. Это незаконно, поясняет господин Агеев, поскольку задаток составляет часть покупной цены и причитается одной из сторон сделки в зависимости от того, состоялась она или нет и по какой причине.

Ошибки в договорах и консультациях, а также некачественный подбор объектов и контрагентов нередко приводят к конфликтам между риэлторами и клиентами. Самые острые споры доходят до судов, но привлечь агента к ответственности удается не всегда. Как объясняет Алексей Агеев, риэлтор отвечает только за те действия, которые прямо прописаны в договоре, а чаще всего это лишь посреднические услуги. Елена Тимошенко приводит в пример дело, где риэлтор дал неверную налоговую консультацию, из-за чего клиент недоплатил налог и понес убытки. Однако суд отказался взыскивать эти потери с агента, так как по договору тот занимался только подбором помещения. Суд отметил, что расчет налогов и подача деклараций не входили в предмет соглашения.

Случается, что агент откровенно не выполняет свою часть работы или делает ее некачественно. По словам господина Агеева, иногда риэлтор предлагает клиенту недвижимость, которую тот уже нашел сам, или настаивает на заключении предварительного договора купли-продажи до одобрения ипотеки, из-за чего продавец в итоге удерживает обеспечительный платеж. В подобных случаях суды, как правило, встают на сторону потребителей.

Владислава Безушкевич рассказывает и о целых схемах недобросовестных агентов по недвижимости. Человек звонит по привлекательному объявлению, но узнает, что объект уже недоступен. Затем ему предлагают заключить договор на подбор жилья. В итоге все новые варианты тоже оказываются заняты, а агентство заявляет, что оказывает лишь информационные услуги и за актуальность объектов не отвечает. Люди оказываются без денег и без квартиры, отмечает госпожа Безушкевич.

Чтобы защитить граждан от подобных рисков, государство задумывалось о регулировании услуг агентов. С 1996 по 2002 год риэлторская деятельность в России подлежала лицензированию. После отмены этой системы рынок перешел к саморегулированию. Профессиональные объединения развили добровольную сертификацию, аттестацию и стандарты работы, а основным фильтром качества стали репутация агентства и гражданско-правовая ответственность по договору. При этом общих обязательных правил так и не появилось. Не сложилось ни единых требований к квалификации, ни обязательного страхования ответственности, ни прозрачных правил вознаграждения, констатирует член Общественной палаты РФ и декан факультета права НИУ ВШЭ Вадим Виноградов.

В России по-прежнему нет специального правового регулирования деятельности агентов, поэтому, заключая с риэлтором договор, граждане защищены только положениями главы 39 Гражданского кодекса (ГК) РФ об оказании услуг и самим соглашением, признает доцент кафедры гражданского права МГЮА им. О. Е. Кутафина Дмитрий Носов. По его словам, на практике ответственность агента почти никогда не прописывается в договоре, а глава 39 ГК устанавливает лишь общие положения, которые не могут как следует защитить клиентов. Поэтому господин Носов поддерживает идею урегулировать рынок.

Эту мысль разделяет и Вадим Виноградов. Поскольку сделки с жильем связаны с высокой стоимостью актива и существенными социальными рисками, сегодня дискуссия смещается от вопроса «Нужно ли регулировать профессию?» к вопросу «Какие требования действительно защитят клиента, не превратив рынок в закрытую корпорацию?», считает он. На нынешнем этапе Россия может применить как модель лицензирования, так и более мягкую гибридную модель, включающую госреестр профессиональных участников, минимальные требования к квалификации и периодическое подтверждение знаний, рассуждает профессор.

Концепция предлагает ввести региональные реестры специалистов (лицензирование в мягкой форме), запретить самозанятым оказывать такие услуги и обязать агентов раз в пять лет сдавать квалификационный экзамен для подтверждения квалификации. Но если подобные строгие положения войдут в итоговый законопроект, риэлторское сообщество может воспротивиться, предупреждает эксперт.

Высказываются и сами участники отрасли. Ирина Зырянова убеждена, что жесткие варианты регулирования обернутся только ростом издержек для потребителей. Но в целом отрасль приветствует регулирование, которое будет отвечать интересам не только государства, но и самих профессиональных участников рынка недвижимости, говорит она. Денис Васильев подтверждает, что сбалансированные нормы только сыграли бы на руку крупным и стабильным участникам рынка, сделав правила игры понятными и предсказуемыми для всех.