Первые этажи обрастают сервисами
Доля коммерческих помещений в новостройках за пять лет выросла более чем вдвое
За последние пять лет доля коммерческой недвижимости в составе новостроек в городах-миллионниках выросла с 3,5% до 8%. Девелоперы увеличивают объем таких площадей на фоне укрупнения жилых проектов и спроса на сервисы в шаговой доступности, рассчитывая одновременно на дополнительный доход и повышение привлекательности жилья. При этом оптимальной участники рынка считают долю коммерции на уровне 5–6%, поэтому дальнейший рост сегмента будет зависеть прежде всего от качества и ликвидности помещений.
Фото: Антон Новодерёжкин / Коммерсантъ
Фото: Антон Новодерёжкин / Коммерсантъ
Доля коммерческих помещений в общей площади новых жилых комплексов городов-миллионников России без учета Москвы выросла с 3,5% в 2021 году до 8% в проектах, планируемых к вводу в 2026 году, следует из совместного исследования ГК DARS и «НДВ Супермаркет Недвижимости». В 2022 году показатель составлял 4%, в 2023 году — 5%, после чего ежегодно прибавлял по 1 процентному пункту (п. п.).
Одновременно увеличивался и абсолютный объем встроенной коммерции: с 588 тыс. кв. м в 2021 году до 672 тыс. кв. м в 2022-м и 918 тыс. кв. м в 2023-м, подсчитали в исследовании.
В 2026 году показатель может достичь 1,18 млн кв. м.
Наиболее распространены встроенные помещения в Казани, Краснодаре, Санкт-Петербурге и Новосибирске: около 90% новых ЖК в этих городах в 2021–2026 годах предусматривали такую функцию, уточняют аналитики исследования. В Екатеринбурге показатель составляет 85%, тогда как в Самаре и Омске — по 70%. По совокупному объему введенной за этот период встроенной коммерции лидирует Санкт-Петербург с 1,03 млн кв. м. В Краснодаре показатель составляет 917 тыс. кв. м, Екатеринбурге — 518 тыс. кв. м, Новосибирске — 475 тыс. кв. м, Казани — 400 тыс. кв. м.
В Москве совокупный объем коммерческих помещений в составе жилых комплексов превышает 3 млн кв. м, а их средняя доля составляет около 7% общей площади проектов, оценивает директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлия Кузнецова. Год к году показатель существенно не меняется, однако за последние пять лет увеличился на 2–3 п. п. В CORE.XP дают сопоставимую оценку: в среднем на 100 кв. м жилой площади приходится 7,3 кв. м нежилой.
Не отходя от дома
Рост коммерческой составляющей участники рынка связывают прежде всего с изменением подхода к девелопменту жилья. «Застройщики теперь проектируют не просто квадратные метры, а полноценную экосистему, где человек может не только жить, но и работать, и получать услуги, не выезжая за пределы своего района»,— отмечает руководитель отдела по работе с торговыми площадями CORE.XP Евгения Прилуцкая.
Встроенные площади при этом становятся частью продукта, а не только дополнительными метрами для продажи. Наличие магазинов и сервисов может влиять на стоимость жилья и скорость его реализации, отмечает госпожа Прилуцкая. Дополнительным импульсом становятся проекты комплексного освоения территорий, где необходимость создания рабочих мест и инфраструктуры учитывается еще на стадии проектирования.
При этом текущая доля коммерции уже превышает уровень, который в CMWP называют оптимальным. «Золотым стандартом» для большинства застройщиков являются коммерческие помещения на уровне 5–6% от площади квартир, считает руководитель департамента торговой недвижимости CMWP Зульфия Шиляева.
Для сравнения: в Москве средняя доля таких площадей достигает около 7%, а в проектах городов-миллионников без учета Москвы со вводом в 2026 году — 8%.
Коммерческая инфраструктура должна прежде всего закрывать повседневные потребности жителей в шаговой доступности, отмечает госпожа Шиляева. В Москве около 20% помещений в составе жилых комплексов приходится на продуктовую розницу, включая алкомаркеты, еще примерно 20% — на предприятия общественного питания. Остальные площади занимают медицинские и спортивные объекты, салоны красоты, аптеки, оптики, пункты выдачи заказов (ПВЗ), химчистки и другие сервисы.
Требования операторов к площади помещений за последний год существенно не изменились, отмечает директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова. Крупные продуктовые сети рассматривают около 1–1,2 тыс. кв. м под полноформатные супермаркеты и 250–500 кв. м под компактные форматы. Объекты размером 60–90 кв. м рассчитаны на предприятия сферы услуг, небольшие магазины, кафе и ПВЗ, а спрос на них чаще формируют инвесторы и предприниматели.
Доход с коммерции
Для девелоперов встроенные помещения — отдельный источник дохода, однако способы их монетизации различаются. Большинство застройщиков предпочитают продавать такие площади, поскольку это позволяет быстрее вернуть вложенные средства и избежать рисков управления и поиска арендаторов, отмечает Евгения Прилуцкая. Часть компаний сохраняет помещения в собственности и сдает их в долгосрочную аренду, получая регулярный денежный поток и возможность контролировать состав операторов.
Инвестиционную доходность таких помещений в Level Group оценивают в среднем в 10–13% годовых.
Конкретный показатель зависит от проекта и расположения помещения: на него влияют проходимость, видимость с улицы, близость к основным входам и возможность размещения востребованного у жителей формата.
В ближайшие годы тенденция к интеграции коммерции в жилые проекты сохранится, ожидают в CORE.XP. Основной спрос продолжат формировать операторы повседневных услуг: аптеки, пункты выдачи заказов, детские центры, ветеринарные клиники, супермаркеты и химчистки. Одновременно инфраструктурный ритейл становится разнообразнее: в него приходят fashion-операторы, расширяется представленность кафе и ресторанов.
Дальнейший рост сегмента будет зависеть не только от количества коммерческих площадей, но и от качества их проектирования. Входные группы, возможность подъезда грузового транспорта и удобные пешеходные маршруты необходимо учитывать еще на стадии разработки проекта, отмечает госпожа Прилуцкая. «Даже в условиях общего избытка предложения по-настоящему ликвидные объекты остаются дефицитом»,— резюмирует она.