Инвестиции по пунктам
На что обратить внимание при инвестициях в ПВЗ
В России ежегодно открываются десятки тысяч пунктов выдачи заказов (ПВЗ) маркетплейсов. Однако растущая конкуренция и низкий порог входа для арендаторов делают этот бизнес рискованным для непрофильных инвесторов. «Ъ-Недвижимость» разбирался, какую доходность могут принести такие точки и как избежать выбора низколиквидных объектов.
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Компания РВБ (Объединенная компания Wildberries & Russ) сообщала, что за последние 12 месяцев число предпринимателей—владельцев ПВЗ выросло на 62%. Около двух третей (67%) партнерских ПВЗ открыты «сетевиками» — партнерами, которым принадлежит два или более пунктов выдачи. «Wildberries продолжает поддерживать высокие темпы открытия новых пунктов выдачи. К концу октября 2025 года их число превысило 90 тыс.»,— говорится в пресс-релизе компании.
Сеть ПВЗ Ozon по всей стране за год выросла в полтора раза, сообщили «Ъ-Недвижимости» в пресс-службе компании: к четвертому кварталу число точек превысило 78 тыс. Количество ПВЗ в Москве выросло в 1,6 раза.
В пресс-службе «Яндекс Маркета» не ответили на вопрос о росте числа партнеров, управляющих ПВЗ, подчеркнув, что сеть продолжает расширяться, а для поддержки действующих партнеров и привлечения новых регулярно внедряются дополнительные инструменты. Например, втрое увеличили максимальное вознаграждение за каждый выданный заказ, расширили географию стартовых мер поддержки, ввели тестовую скидку для покупателей на первый заказ при получении его в недавно открывшемся пункте.
ПВЗ открывают индивидуальные предприниматели в арендуемом помещении, заключив соответствующий договор с маркетплейсом. Их выручку формирует фиксированный, установленный маркетплейсом процент от объема выданных заказов. Его нельзя изменить, повлиять на рост выдачи напрямую тоже нельзя. Управляющий тремя ПВЗ в ближайшем Подмосковье на севере от Москвы (Мытищи, Красноармейск) рассказал, что в его регионе средняя доля от выдачи составляет 3,5–4%. «Ведомости» сообщали, что выручка 42% владельцев пунктов выдачи заказов в 2024 году не достигла и 500 тыс. руб. Четверть владельцев заработали от 500 тыс. до 1 млн руб., 19% — 1–2 млн руб., а более 2 млн руб.— всего 14%. Собеседники «Ъ-Недвижимости» говорят, что эти цифры выглядят правдоподобно, особенно для Москвы. «Средняя выручка в моих пунктах — 100 тыс. руб. в месяц. В праздники объем выдачи может быть больше»,— говорит предприниматель из Мытищ.
«Сегодня тренд на развитие ПВЗ. Это такая же волна на рынке стрит-ритейла, как когда-то пекарни, кофейни, ювелирные салоны или отделения банков»,— говорит директор департамента брокериджа RRG Светлана Ярова.
Помещения под пункты выдачи заказов, как правило, расположены в густонаселенных жилых массивах, на первых этажах крупных жилых комплексов или в отдельно стоящих офисных и торговых зданиях. «Формат достаточно гибкий и неприхотливый, но, несмотря на кажущуюся простоту, надо учитывать, что конкуренция в этом сегменте за последние годы выросла. Операторы пунктов выдачи уже не размещаются где придется, они выбирают локации с высоким пешеходным трафиком и удобной навигацией»,— рассказывает госпожа Ярова. Точки, расположенные «за углом» или в подвальных помещениях, постепенно теряют рентабельность. «Поскольку большинство сетей работают по франшизной модели, партнеру, который не справляется с экономикой, достаточно просто закрыться, а на его месте через пару недель появится новый игрок»,— добавляет она.
ПВЗ с арендной доходностью
Покупая помещение с арендатором, инвестору следует понимать, что за стабильным арендным потоком есть живой предприниматель со своими задачами и рисками. «Если бизнес идет успешно, арендные платежи поступают вовремя. Но если маржинальность падает, арендатор будет добиваться снижения ставки или съедет. Решение о компромиссе — это вопрос стратегического управления активом и понимания, насколько быстро можно будет найти нового арендатора. Ожидание, что «готовый арендный бизнес» не потребует участия,— ошибка»,— предупреждает Светлана Ярова.
При покупке нельзя ориентироваться только на «бумажную» доходность с условной десятилетней окупаемостью и ежегодной индексацией на 10%. «Ни один арендный бизнес не растет в такой прогрессии, ставки всегда корректируются»,— продолжает госпожа Ярова.
Сейчас в продаже часто встречаются предложения: собственник помещения ищет арендатора, после чего реализует объект как «готовый арендный бизнес» (ГАБ). Такой формат может быть выгодным, если помещение ликвидное, договор сбалансирован, отношения с арендатором выстроены. «Но при ошибках в оценке рисков актив легко превращается в проблемный — с просевшей прибылью, трудностями при сдаче или продаже, конфликтами с жильцами и претензиями от управляющих компаний. Последние, как правило, жалуются на шумные ночные погрузки, складирование коробок под потолок и нарушение правил пожарной безопасности»,— отмечает Светлана Ярова.
ГАБ с открытым по франшизе ПВЗ может быть рискованным, подтверждает директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости Simple Estate Никита Корниенко.
«Это может быть чей-то первый шаг в бизнесе, что является достаточно распространенной ситуацией. Вероятность того, что арендатор будет работать качественно и не разорится, далека от 100%, даже если это не первый пункт в его управлении»,— рассуждает эксперт.
Такой арендатор может съехать в любой момент, поскольку договоры в сегменте ПВЗ всегда краткосрочные, а затраты на ремонт укладываются в 100 тыс. руб. «Предприниматель может перестать платить или просто пропасть, при этом в судебных спорах с ИП из-за арендного платежа в 50–100 тыс. руб. нет экономического смысла»,— убежден господин Корниенко. Он добавляет, что с учетом растущей конкуренции открытие новой точки может привести к тому, что предыдущая станет убыточной.
Основной риск открытия ПВЗ в жилых комплексах связан с поиском нового арендатора, если предыдущий закроет точку, добавляет заместитель генерального директора УК «Аструм Недвижимость» Татьяна Козлова. Помещения под пункты выдачи в жилых домах обычно имеют простую планировку: 30–50 кв. м, треть площади под склад, минимальная отделка. «Такая конфигурация может не подойти для других форматов стрит-ритейла без доработок»,— поясняет она.
Учитывая, что ПВЗ не требуют газоснабжения и усиленной вентиляции, для перепрофилирования помещения под общепит или другие форматы могут потребоваться существенные вложения в дополнительное оборудование. «ПВЗ могут работать на вторых линиях или в менее проходимых местах. Это целевой трафик: клиенты приходят за конкретным заказом. Для большинства других операторов стрит-ритейла важнее видимость, проходимость и удобный доступ»,— перечисляет Татьяна Козлова.
В то же время ПВЗ может стать инструментом для привлечения трафика.
«В одном из проектов мы купили 14 коммерческих помещений общей площадью более 1 тыс. кв. м. Нам требовались один-два ПВЗ, так как они генерируют трафик в соседние помещения»,— привел пример Никита Корниенко.
Схема инвестиций
Выбирая помещения для ПВЗ, необходимо учесть базовые критерии маркетплейсов. «Wildberries требует минимум 30 кв. м с выделением 10 кв. м под склад, Ozon — от 20–25 кв. м в городах»,— говорит Татьяна Козлова.
Но площадь не единственный фактор для размещения. «Маркетплейсы анализируют локацию по плотности населения и покрытию территории существующими ПВЗ. У крупных операторов есть карты зон, где они готовы открывать новые точки. Пустое помещение в районе с дефицитом ПВЗ имеет больше шансов заинтересовать маркетплейс, чем площадь в насыщенной локации»,— продолжает госпожа Козлова.
«Поэтому логичная схема действий выглядит так: сначала изучить и сравнить карты крупных маркетплейсов, найти оптимальную зону с дефицитом ПВЗ у нескольких операторов одновременно, затем согласовать конкретное помещение с маркетплейсами и только после этого покупать и искать арендатора. Такой подход минимизирует риск приобретения площади, которая не заинтересует операторов, и расширяет при этом выбор потенциальных арендаторов»,— предлагает она.
Участники рынка советуют выбирать помещения на первых этажах новостроек: отдельный вход с улицы, близость к остановкам транспорта или жилым массивам, отсутствие пропускного режима. ПВЗ не требуют сложных коммуникаций — достаточно электричества и интернета. Витринные окна тоже необязательны, поскольку клиенты приходят за конкретным заказом.
Для поиска арендатора неопытный инвестор может подать заявку напрямую через сервисы маркетплейсов: у Wildberries, Ozon, «Яндекс Маркета» есть разделы для собственников, где предлагаются помещения в аренду. Также стоит обратиться к управляющей компании ЖК — они ведут переговоры с сетевыми операторами и могут включить помещение в предложение.
Татьяна Козлова привела пример доходности: ПВЗ на первом этаже жилого комплекса в Мытищах, Московская область, площадью 54 кв. м обойдется в 9 млн руб.
Арендная ставка составит 1,5 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Доход от аренды — 75 тыс. руб. в месяц, или 900 тыс. руб. в год, из которых 133 тыс. руб.— налог на имущество. «Окупаемость — 10–11 лет. Кроме того, существует возможность продать помещение с действующим арендатором. В этом случае ГАБ будет стоить уже не 9 млн, а 12–13 млн руб.»,— говорит она, добавляя, что с учетом роста цен на недвижимость и инфляции разовая прибыль в 3–4 млн руб. за действующего арендатора не является значительным заработком.
«Для стрит-ритейла в жилых комплексах наиболее доходными арендаторами по-прежнему остаются продуктовые магазины и аптеки. Остальные форматы, включая ПВЗ, уступают им по показателям доходности инвестиций»,— считает Татьяна Козлова.