Девелоперы сосредоточились на премиуме
Объем предложения высокобюджетных новостроек Москвы вырос на 41% за год
За последний год объем экспонируемых лотов в премиальных новостройках Москвы вырос на 41%, достигнув 558 тыс. кв. м. Девелоперы активно выводят новые проекты на рынок, несмотря на заметное снижение спроса в сегменте. При этом структура предложения меняется. Премиальные проекты все чаще реализуются в нехарактерных для такого жилья локациях из-за дефицита площадок в Центральном административном округе. Но интерес покупателей по-прежнему сосредоточен на проектах в центре и на западе столицы.
Фото: Юрий Мартьянов / Коммерсантъ
Фото: Юрий Мартьянов / Коммерсантъ
К концу июля 2026 года объем предложения премиальных новостроек в старых границах Москвы вырос на 41% год к году, до 558 тыс. кв. м, а число представленных в продаже лотов — на 43%, до 6,6 тыс., говорится в совместном исследовании ГК «Сумма Элементов» и аналитиков жилого направления CORE.XP.
В январе—июне 2026 года девелоперы начали продажи в восьми премиальных проектах общей площадью 186,3 тыс. кв. м, включающих 2,6 тыс. лотов.
Годом ранее на рынок вышло семь проектов на 3,9 тыс. лотов площадью 291,9 тыс. кв. м. Таким образом, при увеличении числа стартов объем нового предложения оказался меньше.
Девелоперы сместили фокус в сторону более компактных проектов и точечного пополнения предложения, уточняют авторы исследования. Смещение первичного рынка в сторону более дорогого жилья носит структурный характер, а основной прирост обеспечивают верхние ценовые сегменты, отмечает руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева.
За пределами привычных локаций
Предложение продолжает расти в традиционных премиальных локациях. В Западном административном округе (ЗАО) объем предложения увеличился на 39% год к году, до 165,7 тыс. кв. м. В Центральном административном округе (ЦАО) показатель вырос на 29%, до 176 тыс. кв. м, а число представленных лотов — на 34%, до 1,67 тыс., уточняют аналитики.
Но заметнее всего предложение выросло в нехарактерных для высокобюджетной недвижимости районах. Сильнее объем экспозиции увеличился в Северном административном округе (САО) — в 3,6 раза, до 77,6 тыс. кв. м, а количество лотов — в 4,4 раза. В Северо-Восточном административном округе (СВАО) суммарная площадь предложения увеличилась на 12%, а средневзвешенная цена — на 25%. В Северо-Западном административном округе (СЗАО) площадь экспозиции, напротив, сократилась на 43%, до 29 тыс. кв. м, а количество лотов — на 49%, подсчитали ГК «Сумма Элементов» и аналитики жилого направления CORE.XP.
Одновременно премиальные новостройки появились в округах, где годом ранее этот сегмент не был представлен. В Восточном административном округе проекты «Зиккурат Преображенский» и «Преображенская площадь» сформировали около 22,9 тыс. кв. м предложения, в Юго-Западном административном округе — комплексы «Лунар» и «Сикрет Гарден», 13,2 тыс. кв. м. Расширение географии связано с ограниченным земельным ресурсом в центре города, развитием территорий по программам комплексного развития и растущим запросом покупателей на качественную городскую среду, поясняют авторы исследования.
География покупок
Но расширение предложения пока не привело к росту продаж. В январе—июне 2026 года объем спроса на лоты в премиальных новостройках упал на 26% год к году, до 87 тыс. кв. м, а число реализованных лотов — на 20%, до 1,1 тыс., подсчитали в Ricci.
Наибольший объем продаж пришелся на центр и запад Москвы. В ЦАО было продано 29 тыс. кв. м, что на 16% меньше, чем годом ранее.
При этом проекты Центрального округа сформировали 33% покупательского спроса. В ЗАО спрос упал на 45%, до 23 тыс. кв. м, в Южном административном округе (ЮАО) — 12 тыс. кв. м (на 21% меньше), в СЗАО — 5 тыс. кв. м (на 55% меньше). Единственным округом с положительной динамикой стал САО, где продажи увеличились на 10%, до 19 тыс. кв. м, а его доля достигла 22%, уточняют консультанты.
Ключевые показатели рынка премиальных новостроек Москвы: итоги I полугодия 2026 года
| |||||||||||||||||||||
*Итоги I полугодия 2026 года.
Примечание: экспозиция — на июль 2026 года; продажи — за 1 полугодие 2026 года.
Данные: Ricci.
Рост спроса на севере Москвы связан с выходом новых проектов в востребованных локациях, привлекших в том числе инвесторов, поясняет директор по аналитике и исследованиям рынка Ricci Олеся Дзюба. Снижение продаж в СЗАО связано с отсутствием новых проектов и общим сокращением рыночной активности, добавляет она.
В разрезе районов на Дорогомилово пришлось около 30% всех реализованных премиальных лотов, на Пресненский район — 16%, на Замоскворечье — 12%, подсчитали в NF Group. Рост числа сделок относительно первого полугодия 2025 года был зафиксирован только в Донском и Даниловском районах — на 5% и 4% соответственно. Такая динамика связана с более доступным ценообразованием относительно других премиальных локаций, уточняют в компании.
Разрыв в цене
Снижение покупательской активности пока не привело к сокращению заявленных цен. К июлю средневзвешенная стоимость предложения премиальных новостроек выросла на 10% год к году, до 1,27 млн руб. за 1 кв. м, тогда как оценочная стоимость метра в заключенных в первом полугодии сделках увеличилась лишь на 1%, до 1,1 млн руб., следует из данных Ricci.
Наиболее дорогие премиальные новостройки представлены в ЦАО, где средняя стоимость квадратного метра достигла 1,5 млн руб., увеличившись на 5% год к году. В ЗАО показатель вырос на 3%, до 1,2 млн руб., в ЮАО — на 28%, до 1,1 млн руб., в САО — на 6%, до 882 тыс. руб., в СЗАО — на 8%, до 775 тыс. руб., подсчитали консультанты. Заметный рост цен в ЮАО связан с переходом проектов на завершающие стадии реализации, выходом в продажу высокобюджетных лотов и пентхаусов и отсутствием новых стартов по более низкой стоимости, считает Олеся Дзюба.
В фокусе покупателей находятся компактные лоты с приемлемой стоимостью квадратного метра, отмечает партнер NF Group Андрей Соловьев. В условиях «рынка покупателя» появляются различные финансовые инструменты для стимулирования спроса, добавляет господин Соловьев. Речь, в частности, о рассрочках от девелоперов.
По подсчетам консультантов, сегодня на нее приходится около 80–85% сделок на первичном рынке элитного жилья.
Еще 10–15% составляют сделки со стопроцентной оплатой, а на ипотеку приходится не более 5%. Покупатели элитного жилья рассматривают рассрочку как способ распределить платежи и сохранить свободный капитал. Для состоятельного клиента важно, насколько рационально единовременно выводить крупную сумму из бизнеса или инвестиций, поясняет первый заместитель гендиректора «Аеон Девелопмент» Марина Мальцева. Но при полной предоплате скидки на лоты в офисах продаж могут достигать 15%, отмечает коммерческий директор ГК «Сумма Элементов» Максим Лучников.
Во втором полугодии покупательская активность останется сдержанной. По итогам 2026 года объем реализованных площадей может сократиться на 20–25% относительно прошлого года, прогнозируют в Ricci. При этом точечные проекты в востребованных локациях с конкурентным ценовым позиционированием смогут концентрировать значительную часть спроса, считают в компании.
Тренд на децентрализацию премиального сегмента сохранится: большинство стартов продолжит приходиться на территории за пределами Садового кольца, считает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. Новые премиальные проекты появятся в Хорошевском и Обручевском районах, Раменках и Дорогомилово, а также в отдельных локациях САО и СВАО, говорят в ГК «Сумма Элементов» и CORE.XP. На этом фоне стоимость квадратного метра до конца года будет расти примерно на уровне инфляции, резюмирует госпожа Раджабова.