Договор дороже метров
Какие различия существуют между договорами дарения, наследования и завещаниями
В 2025 году число сделок по передаче своего имущества по договору наследования было вдвое больше, чем по договору дарения при жизни. Эти схемы наиболее распространены среди безденежных имущественных контрактов, но они не исключают еще одну альтернативу — наследственный договор. Согласно такому документу, у получающего имущество появляются не только права, но и обязательства. В плюсах и минусах таких договоров разбирался «Ъ-Недвижимость».
Фото: iStock
Фото: iStock
Много лет в России передать недвижимое имущество близким по закону можно было двумя способами: подарить его при жизни или передать по завещанию после смерти. Этими возможностями и сейчас пользуются миллионы людей. Например, в 2025 году 656,6 тыс. человек передали права на жилые дома, квартиры, комнаты в квартирах другим людям по договору дарения (в том числе и на пожертвования), по завещанию и вступлению в наследство — 1,27 млн человек, подсчитали в Росреестре.
Обе формы передачи имущества закреплены в российском законодательстве. В частности, договор дарения регулируется главой 32 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Главной особенностью инструмента считается переход права собственности к одаряемому сразу после государственной регистрации перехода права в ЕГРН. После этого прежний собственник полностью утрачивает юридический контроль над объектом.
Завещание, в свою очередь, регулируется главой 62 ГК РФ и считается наиболее гибким способом распоряжения имуществом. Именно этим объясняется более высокий объем сделок по договорам наследования, говорят в юридической фирме «Алимирзоев и Трофимов».
Плюсы и минусы механизмов
Одним из главных отличий договора дарения от завещания является почти стопроцентная невозможность восстановления прав дарителя на подаренное им имущество в случае перемены решения. Если завещание имеет обратную силу и его можно переписывать при жизни владельца недвижимости, то договор дарения если и можно отменить, то только по решению суда, которому основания для отмены дарения еще нужно объяснить.
Российское законодательство основания для отмены дарения предусматривает в ст. 578 ГК РФ. Норма содержит несколько нюансов, первый из которых разрешает отмену дарения в судебном порядке, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь какого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Наряду с этим в случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в судебном порядке отмены дарения будет принадлежать наследникам дарителя, уточняет юрист White Stone Виктор Машинский.
Даритель вправе потребовать отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты, говорят в адвокатском бюро «Вертикаль».
Также договор дарения может предусматривать право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого, говорит партнер бюро Татьяна Микони. Верховный суд РФ подтвердил правомерность такой конструкции, указав, что при наличии соответствующего условия имущество может быть возвращено дарителю после смерти одаряемого без судебного спора путем государственной регистрации права собственности, подтверждает юрист по недвижимости юридической фирмы «Алимирзоев и Трофимов» Дарья Житомирская.
Подарить можно квартиру, дом, землю, дачу, долю или права на квартиру по договору долевого участия. Исключение есть только для доли — если в результате доля каждого собственника в пересчете окажется менее 6 кв. м от общей площади жилья, то такие сделки запрещены, напоминают в компании «Всеостройке.РФ». Если недвижимость принадлежит одному собственнику, то договор составляется в простой письменной форме и заверять его нотариально не требуется. Достаточно подписать документ и подать его с правоустанавливающими бумагами в Росреестр. При дарении доли нотариус обязателен, но преимущественного права покупки у других собственников нет, как в случаях с договорами купли-продажи, говорит директор «Всеостройке.РФ» Светлана Опрышко.
В отличие от договора дарения, завещание является односторонним распоряжением недвижимостью после смерти наследодателя. До этого момента имущество остается у владельца, а условия завещания можно пересматривать или вовсе аннулировать в течение жизни. Родственник сможет получить права на квартиру, когда вступит в наследство, то есть не раньше чем через полгода после смерти владельца имущества, тогда же он и сможет распоряжаться наследством.
При этом необходимо учитывать, что российское законодательство заботится, в частности, о нетрудоспособных иждивенцах, которые имеют право на наследование обязательной доли. Например, если женщина захочет отдать наследство в виде квартиры своему сыну, а ее муж к тому моменту будет пенсионером, то он тоже может получить как минимум одну четвертую часть квартиры. То же самое касается и детей, если, например, кто-то из них является пенсионером или инвалидом. Такие лица имеют право на часть наследства независимо от содержания завещания, размер которой составляет не менее половины доли, причитавшейся бы им по закону, отмечает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Завещание больше востребовано у населения из-за сохранения контроля над недвижимостью до конца жизни.
Причем собственник вправе в любой момент изменить или отменить завещание без согласия будущих наследников, согласно ст. 1130 ГК РФ, отмечает Дарья Житомирская. Впрочем, этот инструмент имеет ряд особенностей, которые нужно учитывать. Во-первых, завещание начинает действовать только после открытия наследства, то есть смерти наследодателя. Во-вторых, законодатель защищает права отдельных категорий наследников. Даже если квартира полностью завещана одному лицу, несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, супруг, родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя вправе претендовать на обязательную долю в наследстве независимо от содержания завещания, напоминает госпожа Житомирская.
«Если такой наследник не указан в завещании, то его право на обязательную долю в наследстве удовлетворяется из оставшейся незавещанной части наследственного имущества, а при недостаточности незавещанной части имущества — из той части имущества, которая завещана. Таким образом, данный наследник в любом случае будет наследовать часть имущества, принадлежащего наследодателю»,— говорит Виктор Машинский.
Завещания тоже можно оспорить через суд. Чаще всего истцы по таким делам ссылаются на неадекватность наследодателя в момент подписания бумаги из-за деменции или приема психотропных препаратов, поэтому подобные судебные процессы предполагают проведение медицинской экспертизы и длятся не менее года, отмечают в White Stone. При рассмотрении споров о завещаниях суды, как правило, исследуют способность наследодателя понимать значение своих действий на момент подписания документа, а также соблюдение установленной законом нотариальной формы, уточняют в юридической фирме «Алимирзоев и Трофимов». «Такие процессы достаточно сложные в плане доказывания, так как нотариусы добросовестно подходят к проверке вменяемости наследодателя. Как следствие, преобладают отказные решения»,— говорит Татьяна Микони.
Договор и наследство
Наряду с известными формами передачи недвижимости в российской юрисдикции есть и еще одна — это наследственный договор. Институт наследственного договора появился в 2019 году. Нормы, посвященные наследственному договору, содержатся в ст. 1140.1 ГК РФ, согласно которой документ представляет собой соглашение, в соответствии с которым определяется круг наследников и порядок перехода прав на имущество наследодателя после его смерти к пережившим наследодателя сторонам указанного соглашения или пережившим третьим лицам, которые могут призываться к наследованию.
Наследодатель по такому договору может определять условия, только после выполнения которых наследник может вступить в свои права.
Опрошенные юристы подчеркивают отличия наследственного договора с договором пожизненной ренты. Оно заключается в свободе содержания: в случае наследственного договора стороны вправе установить любые обязательства наследника, в том числе личного неимущественного характера. Договор ренты, напротив, ограничивает круг обязанностей преемника исключительно заботой о наследодателе и обеспечением его жизнедеятельности до конца его дней, говорят в юридической фирме «Алимирзоев и Трофимов».
Изменение или расторжение наследственного договора допускается только при жизни сторон: по их соглашению или на основании решения суда в связи переменами. Договор может содержать условия, от выполнения которых зависит переход права собственности. Это могут быть, например, обязанности наследника по уходу за наследодателем, обеспечению его медицинскими услугами и т. п. Если наследник не исполнит эти обязанности, это может стать основанием для неполучения имущества или для оспаривания договора. «Односторонний отказ возможен только для наследодателя. Он вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора, но обязан возместить другой стороне убытки, возникшие в связи с исполнением договора»,— уточняет Татьяна Микони.
Несмотря на действие такой нормы последние семь лет, спрос на такую услугу у собственников недвижимости носит единичный характер, говорят опрошенные «Ъ-Недвижимостью» эксперты. В устной беседе они связали данный факт с относительной новизной такого договора.
Также собеседники говорят об отсутствии гарантий защиты от претензий третьих сторон, поскольку наследственный договор может быть оспорен.
«В случае заключения наследственного договора наследодатель может в одностороннем порядке его расторгнуть, уведомив об этом стороны и, главное, возместив понесенные ими убытки — например, если по договору были назначены какие-то выплаты или наследники были обязаны осуществлять уход. А вот наследники могут расторгнуть договор по соглашению сторон или через суд. В этом плане наследственный договор защищает наследодателя в части того, что наследники получат наследство лишь в случае, если исполнят свои обязательства по договору, чего нет в формате завещания или договора дарения»,— резюмирует корпоративный юрист сети агентств «Этажи» Елена Ли.