Пока договор не разлучит нас
Как устроены сделки с пожизненной рентой
Пожизненная рента снова попадает в поле зрения покупателей на фоне дорогой ипотеки и высоких цен на жилье. Такая схема на первый взгляд выглядит как способ приобрести квартиру с дисконтом, но на деле не дает быстрого доступа к жилью и не позволяет заранее рассчитать итоговую стоимость покупки. Для пожилого собственника она тоже рискованна, поскольку уход и выплаты зависят от добросовестности плательщика. Как устроены такие сделки, разбирался «Ъ-Недвижимость».
Фото: Антон Великжанин / Коммерсантъ
Фото: Антон Великжанин / Коммерсантъ
Высокие ставки по ипотеке и непростая экономическая ситуация возвращают интерес к нестандартным способам приобретения недвижимости, говорит директор портала «Всеостройке.РФ» Светлана Опрышко. За последние пять лет квартиры, по ее оценке, подорожали в 2,5 раза. В Москве медианная цена студий на вторичном рынке уже достигла 7 млн руб., однокомнатных квартир — минимум 12–14 млн руб. Цены на первичном рынке еще выше. По оценкам Росстата, строящееся жилье в Центральной России дороже готового на 90%. При таких вводных часть покупателей начинает рассматривать альтернативные сделки. Например, при которых пожилому собственнику предлагают помощь и уход до конца жизни в обмен на квартиру по цене ниже рыночной.
Интерес к таким сделкам поддерживает и положение самих пожилых собственников, отмечает госпожа Опрышко.
По данным переписи населения 2020–2021 годов, из всех частных домохозяйств, где проживает один человек, 11,8 млн, или более 40%, приходятся на людей старше трудоспособного возраста.
Многие из них нуждаются в помощи, но не всегда могут рассчитывать на поддержку родственников или знакомых, а снижение доходов и рост стоимости ухода подталкивают их к поиску альтернативных решений.
При этом такие сделки остаются узкой и специфической нишей, указывает Светлана Опрышко. По ее словам, лоты, обремененные рентой, появляются на рынке, но в абсолютных цифрах это штучные сделки, составляющие малую долю от общего объема предложения. Чаще всего такие сделки встречаются в крупнейших городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, где цены на жилье и аренду максимальные.
В открытой экспозиции такие предложения практически не встречаются, подтверждает руководитель офисов «Митино» и «Крылатский» компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова. Пожилые люди крайне редко размещают информацию о своей недвижимости в открытых источниках и предлагают заключить договор ренты публично. Как правило, такие договоры заключаются с родственниками или соседями либо пожилые собственники обращаются к городским программам, включая столичную «Моссоцгарантию».
Нетипичная сделка
Сама схема ближе не к классической покупке квартиры, а к долгосрочному обязательству по содержанию человека, объясняет старший юрисконсульт «Миэль» офиса «На Николоямской» Анастасия Захарова. В ней нет обычной логики купли-продажи, при которой продавец получил деньги и съехал. Человек передает квартиру в обмен на содержание, уход, ежемесячные выплаты и право продолжать жить в ней до конца жизни.
На такие договоры, как правило, идут одинокие пожилые люди, которым некому помочь или родственники которых не участвуют в их жизни, поясняет госпожа Захарова. Нередко речь идет о людях с тяжелыми заболеваниями, инвалидностью или серьезными возрастными изменениями. При этом люди преклонного возраста часто боятся обмана и не готовы искать контрагента через интернет, а объявления чаще размещают потенциальные «няни», а не сами владельцы квартир.
Рента в таких случаях остается закрытой и конфиденциальной историей, считает Анастасия Захарова.
Такие договоры обычно заключаются не с людьми «с улицы», а между знакомыми, родственниками, соседями или помощниками. Вероятность встретить подобные объявления на площадках крайне мала, поэтому полноценной рыночной аналитики по этому направлению фактически нет.
По договору получатель ренты передает плательщику имущество в собственность в обмен на денежные выплаты или содержание, уточняют в «Инком-Недвижимости». Это может быть квартира, загородный дом или земельный участок. Пожизненная рента выплачивается ежемесячно в размере не менее прожиточного минимума, установленного в регионе проживания получателя, а пожизненное содержание с иждивением предполагает питание, уход, жилье, помощь и денежные выплаты на уровне не менее двух прожиточных минимумов.
С экономической точки зрения рента отличается от ипотеки неопределенностью итоговой стоимости, отмечают в «Инком-Недвижимости». При одном сценарии квартиру можно получить с дисконтом, при другом — плательщик ренты рискует переплатить. В отличие от ипотеки, где график платежей и сроки заранее согласованы, рента остается инвестицией с непредсказуемой доходностью.
Риски сторон
Главный риск для плательщика ренты связан с неопределенным сроком обязательств, указывает юрист адвокатского бюро «Ольга Ренова и партнеры» Ярослав Ковалев. Договор пожизненной ренты привязан к продолжительности жизни получателя, поэтому заранее точно рассчитать общую сумму выплат невозможно. К тому же продолжительность жизни растет. С 2000 года показатель в России вырос с 65 до 74 лет. При этом гибель или повреждение имущества не освобождает плательщика от обязанности продолжать выплаты.
Еще один риск для покупателя связан с возможным оспариванием сделки, предупреждает господин Ковалев.
Наследники получателя ренты могут попытаться оспорить договор, если сочтут, что человек был недееспособен, находился в заблуждении, подвергался обману или принуждению. Если размер ренты значительно отличается от рыночной стоимости имущества, суд может признать сделку притворной.
Даже после регистрации права собственности квартира остается обремененной рентой, говорят в «Инком-Недвижимости». Распорядиться ею без согласия получателя ренты невозможно, а при просрочке выплат или претензиях к уходу получатель может требовать расторжения сделки. Плательщику важно сохранять документы, подтверждающие исполнение обязательств, включая чеки, квитанции и расписки.
Для пожилого собственника ключевой риск состоит в зависимости от добросовестности плательщика, отмечает Ярослав Ковалев. Недобросовестный плательщик может задерживать выплаты, экономить на продуктах и лекарствах, некачественно оказывать уход или ухудшать условия проживания. В отдельных случаях договор ренты может быть элементом мошеннической схемы, когда пожилого человека вынуждают подписать документы на невыгодных условиях.
Для получателя ренты рисками могут стать заниженная стоимость передачи квартиры, финансовые трудности у плательщика, психологическое давление, потеря контроля над жилым помещением и смерть самого плательщика, перечисляют в «Инком-Недвижимости». Для пожилого человека такой договор часто становится способом получить необходимый уход и обеспечить себе достойную старость, но при нарушении условий он может столкнуться с серьезными последствиями.
Внимание к деталям
Снизить риски можно только за счет максимально подробного договора, говорит Ярослав Ковалев. В нем нужно четко указать размер ренты или способ ее расчета, сроки и порядок уплаты, способ оплаты, условия индексации, обязанности по уходу, порядок возврата имущества, условия выкупа ренты, штрафы за задержку выплат и механизм контроля за исполнением обязательств. Если речь идет о пожизненном содержании с иждивением, отдельно следует описать покупку продуктов и лекарств, уборку, помощь по дому и другие услуги.
На практике такие документы могут быть крайне детализированными, отмечает Александра Захарова. Она приводит в пример один из случаев, когда по договору содержания женщины с инвалидностью и прогрессирующим ДЦП обсуждались количество прогулок, частота медицинских осмотров, контроль состояния человека и возможность установки камер в квартире.
Конфликты чаще всего возникают из-за того, что получатель ренты считает уход или содержание ненадлежащими, и такие истории нередко доходят до суда.
Ренту нельзя воспринимать как простую возможность купить квартиру дешевле рынка, подчеркивает госпожа Захарова. Массовым рыночным инструментом такие сделки не становятся из-за закрытости, сложности договора и высокой зависимости от добросовестности сторон, резюмирует эксперт.