Доля у эффекта такая

«Эффект Долиной» заставил граждан чаще отказываться от покупки вторичного жилья в пользу новостроек. Однако депутаты, решив защитить интересы покупателей рынка недвижимости, внесли в Думу поправки в ГК РФ, защищающие людей от мошенников. Впрочем, они признаются, что закон вряд ли будет принят. В Росреестре людям рекомендуют проверять документы лично, не рассчитывая ни на что.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Законопроект, внесенный в Госдуму депутатом от «Справедливой России» Михаилом Делягиным, дополняет ч. 2 ст. 179 Гражданского кодекса РФ новацией о добросовестном покупателе. Предполагается, что последний не может лишиться квартиры, если сделка купли-продажи признается недействительной из-за обмана продавца третьими лицами. «Если участник сделки не знал и не мог знать об обмане потерпевшего третьими лицами либо потерпевший умолчал об обстоятельствах сделки (влиянии на его волю третьих лиц), сделка не может быть признана судом недействительной, а покупатель считается добросовестным приобретателем»,— сообщил через своего представителя депутат Михаил Делягин.

Инициативу законодатели проявили после скандала вокруг сделки купли-продажи московской квартиры певицы Ларисы Долиной в Хамовниках, повлекшего за собой череду судебных тяжб, точку в которых пришлось ставить Верховному суду. После случившегося в российской юридической и риэлторской практике возник феномен, известный как «эффект Долиной».

Напомним, артистка продала свою квартиру, однако впоследствии обратилась в суд, утверждая, что стала жертвой обмана мошенников. В результате судебных разбирательств ей удалось вернуть себе право собственности на жилье, при этом не компенсировав средства покупательнице. Позже Верховный суд отменил ранее принятые решения и восстановил право собственности на жилье за покупательницей.

«История получила широкий общественный резонанс, что привело к последствиям. Во-первых, снизилось доверие к продавцам на рынке вторичного жилья, особенно если речь шла о продавцах преклонного возраста. Во-вторых, усложнилась и сама процедура сделки»,— говорит управляющий партнер проектной компании IDI-Project Дмитрий Владимиров.

Согласно фабуле «дела Долиной», стороны заключили предварительный договор купли-продажи, впоследствии сменившийся основным договором купли-продажи, который был исполнен покупателем в полном объеме.

Однако передача квартиры в пользование не состоялась, поскольку продавец заявил о недействительности сделки, сославшись на введение в заблуждение.

Впоследствии, согласно ст. 159 Уголовного кодекса РФ, продавец была признана потерпевшей в рамках дела о мошенничестве.

В гражданском процессе сделка оспаривалась в рамках ст. 177, 178 и 179 ГК РФ. Так, ст. 177 ГК РФ устанавливает последствия совершения сделки лицом, не отдающим отчета о своих действиях. Ст. 178 ГК РФ определяет признание недействительными сделок, заключенных под влиянием существенного заблуждения. Наиболее дискуссионной стала ст. 179 ГК РФ, предусматривающая недействительность сделок, совершенных под воздействием обмана, насилия, угроз, объясняют в компании Est-a-Tet.

«Основным триггером, вызвавшим наибольший общественный резонанс, стало неприменение судами нижестоящих инстанций ст. 167 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей принцип двусторонней реституции. Согласно норме, при признании сделки недействительной каждая сторона обязана возвратить полученное. Однако суды нижестоящей инстанции вынесли решение о возврате недвижимости в собственность продавца, тогда как денежные средства возврату не подлежали. Дополнительно отметим, что не была проведена экспертиза, определяющая способность продавца понимать значение своих действий»,— напоминает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Последствия сказались

Дело вызвало неоднозначную реакцию в риэлторском сообществе. «Оно не только привлекло внимание общественности в связи с публичностью продавца, но и оказало влияние на рынок недвижимости. Многие покупатели отказывались от сделки буквально накануне назначенной даты»,— говорит руководитель офиса «Сокол» «Инком-Недвижимости» Андрей Богословский.

«На самом деле, массового характера явление не носит. В то же время покупатели стали чаще применять титульное страхование недвижимости и обращаться за юридическим сопровождением сделок и проверкой документов»,— считает риэлтор агентства «Мир недвижимости» из Серпухова Мария Кирсанова.

«В 2025 году количество исков о признании сделок с недвижимостью недействительными увеличилось. Покупатели квартир на вторичном рынке стали осторожнее, а около 20% участников одного из опросов, проведенного в конце ноября 2025 года, исключили вторичное жилье из списка возможных покупок, опасаясь стать жертвами подобного мошенничества»,— говорит директор портала «Всеостройке.РФ» Светлана Опрышко.

Сегодня практика предполагает, что покупатель должен самостоятельно доказать свою добросовестность и проявление должной осмотрительности при приобретении недвижимости. Новая же норма вводит принцип презумпции добросовестности приобретателя, то есть уже продавцу придется доказывать сговор покупателя и его осведомленность в обмане продавца в рамках конкретной сделки, уточняет Юлия Дымова.

Однако депутаты, не успев внести проект федерального закона с поправками в ГК РФ, тут же добавляют, что сомневаются в принятии инициативы.

«Скорее всего, он будет отклонен представителями “Единой России”, так как, обеспечивая безопасность сделок на вторичном рынке, отвлекает часть спроса покупателей, сконцентрированного “случаем Долиной” на первичном рынке, от покупки новостроек, что не в интересах крупных застройщиков, некоторые из которых уже балансируют на грани банкротства. Кроме того, он внесен не “Единой Россией”»,— передал через своего представителя господин Делягин.

Сами проверяйте документы

Пока поправки в ГК РФ не приняты, представители органов власти напоминают покупателям недвижимости, что спасение утопающих — дело рук самих утопающих. В Росреестре рассказывают, что нужно сделать, чтобы проверить документы на предполагаемую квартиру:

• Изучить историю покупаемого объекта, запросить у продавца актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, чтобы убедиться в подлинности прав продавца на эту квартиру. Из выписки можно будет понять, отсутствуют ли в отношении квартиры обременения (аресты/запреты, ипотека), признан ли гражданин (продавец) недееспособным, чем именно (объектом недвижимости или долей в праве на него) владеет человек, с которым вы собираетесь совершить сделку. Другими словами, единственный он собственник объекта недвижимости или нет.
• Достоверность самой выписки из ЕГРН можно проверить на официальном сайте Росреестра. Для этого потребуется указанный на выписке QR-код. Кроме того, перед покупкой стоит проверить, как часто переходили права на объект недвижимости. Это можно узнать из выписки ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Насторожить должна цепочка сделок по переходу права собственности на один и тот же объект в течение непродолжительного периода времени, например года или двух.
• Просите у продавца оригиналы документов на собственность. Остановите собственную активность по сделке, если вам не показывают документы на приобретаемый объект.
• Еще стоит проверить продавца на банкротство (на сайте ЕФРСБ) и наличие долгов (на сайте ФССП). Важно также запросить у продавца справку о его психическом здоровье.
• «Прописать подробно все условия сделки в договоре купли-продажи (например, что материнский капитал не использовался, что в браке собственник жилья не состоит, что на момент заключения сделки дееспособен и т. д.). В случае судебного разбирательства всю ответственность суд возложит на стороны сделки (в том числе и покупателя)»,— говорит заместитель руководителя Росреестра Людмила Лилина.

Если окажется, что продавец действовал под влиянием мошенников или был недееспособным, стоит обратить внимание на несколько вещей: в первую очередь на цену и на отказ продавца пройти психолого-психиатрическое обследование, считают специалисты «Инком-Недвижимости». «Важно понимать и мотивы продажи недвижимости. Отсутствие иного жилья, отказ предоставить контакты родственника, а также срочность продажи могут говорить о пороке воли продавца или о том, что мошенники пытаются быстрее реализовать жилье. Чтобы максимально обезопасить себя в момент сделки, лучше выбрать безналичную форму расчетов через надежный банк, использовать нотариальную форму договора-купли продажи, вести видеозапись, тщательно изучить условия договора, обратив внимание на момент подписания передаточного акта (крайне желательно, чтобы продавец не только снялся с регистрационного учета, но и физически освободил квартиру до того, как он снимет деньги со счета)»,— говорит руководитель юридической службы «Инком-Недвижимости»» Светлана Краснова.

Анна Героева