Застройщикам продлят сроки ответственности
Как увеличение гарантии на новостройки скажется на девелоперах
Гарантию на новостройки, которая сейчас составляет 3 года, могут увеличить до 20 лет для конструктивных элементов и до 10 лет для инженерного оборудования. Инициатива направлена на выявление скрытых дефектов, которые проявляются уже после истечения действующих сроков. Однако для девелоперов и подрядчиков она означает рост финансовых рисков. Дополнительным ограничением остаются более короткие гарантии производителей оборудования, а также спорное разграничение ответственности между застройщиками и управляющими компаниями.
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Усиление ответственности
В Госдуме подготовили законопроект об увеличении гарантийных сроков на новостройки. Документ предусматривает продление гарантии на конструктивные элементы здания до 20 лет, на технологическое и инженерное оборудование — до 10 лет, на отделку — до 5 лет.
Сейчас минимальный гарантийный срок на объект долевого строительства, включая конструктивные элементы и инженерное оборудование, составляет три года, напоминает партнер практики недвижимости и строительства «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Максим Кузнеченков. Для договоров, заключенных до 1 сентября 2024 года, сохраняется прежний пятилетний срок гарантии на объект, уточняет он.
Под гарантию подпадают несущие конструкции, фасады, кровля, перекрытия, а также системы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и электроснабжения, перечисляет замдиректора по девелопменту девелоперской компании «Север» Михаил Мельников.
Речь идет о дефектах, возникших по вине застройщика или подрядчиков, добавляет он.
Девелопер фактически отвечает за каркас здания и нормальное функционирование дома, отмечает технический директор «Хайтэк Девелопмента» Михаил Добров. В современных проектах чаще возникают не претензии к конструктиву, а вопросы настройки инженерного оборудования, включая вентиляцию, отопление, автоматику и водоснабжение, подчеркивает он.
Претензии к конструктивным элементам и инженерному оборудованию возникают у дольщиков реже, чем споры по качеству отделки, рассказывает господин Кузнеченков. Основной массив гарантийных обращений связан с окнами, прежде всего с необходимостью их регулировки, отмечает коммерческий директор ГК DARS Дмитрий Софронов. По его словам, именно этот дефект чаще всего становится причиной жалоб собственников.
Но это не исключает отдельных споров по более серьезным дефектам, включая трещины в стенах и фасадах, нарушение геометрии помещений, протечки, а также сбои в работе инженерных систем и вентиляции, отмечает юрист АБ «Ольга Ренова и партнеры» Ярослав Ковалев.
Сроки дают усадку
Трехлетнего гарантийного срока не всегда достаточно для выявления всех дефектов, отмечает Михаил Добров. По его словам, позже могут проявляться микротрещины в несущих конструкциях, проблемы с гидроизоляцией, скрытые протечки и сбои в работе инженерного оборудования. Часть недостатков, особенно связанных с усадкой грунта, сезонными нагрузками и коррозией, может выявляться уже после истечения гарантийного срока, соглашается Ярослав Ковалев.
Но застройщики с этим не согласны. Действующие сроки сформированы с учетом реальных циклов эксплуатации, возражает директор по строительству «Балчуг Девелопмент» Андрей Юданов. По его словам, пик обращений приходится на первые два года после сдачи дома, а позднее речь чаще идет уже об износе и качестве эксплуатации, а не о строительных дефектах.
Оптимальная модель гарантий должна учитывать различия между конструктивными элементами и инженерным оборудованием, считает Михаил Добров. По его словам, для конструктива, определяющего безопасность и целостность здания, более длительный срок может быть оправдан, тогда как для инженерного оборудования важен отдельный подход с учетом ресурса техники и гарантий производителей.
Не моя вина
Продление гарантий может усилить защиту собственников, но одновременно приведет к росту финансовой нагрузки на девелоперов и подрядчиков, считает Михаил Мельников. По его мнению, это может привести к увеличению стоимости жилья и пересмотру подходов к проектированию и строительству.
Увеличение сроков гарантии осложняется разной природой конструктивных элементов и инженерного оборудования.
Часть инженерного оборудования имеет собственные гарантийные сроки производителей от одного до двух лет, поэтому увеличение обязательств застройщика может создать дополнительную нагрузку на рынок, предупреждает Дмитрий Софронов.
Разграничение ответственности между участниками процесса остается одним из ключевых вопросов, отмечает Михаил Мельников. Перед собственником в пределах гарантийного срока отвечает застройщик, который затем может предъявлять требования подрядчикам и поставщикам оборудования, тогда как управляющая компания (УК) отвечает за эксплуатацию и текущее содержание дома. По местам общего пользования УК часто взаимодействует с застройщиком от имени жителей и контролирует устранение дефектов, добавляет господин Софронов. При этом часть повреждений в таких зонах возникает уже в процессе эксплуатации и формально не относится к гарантийным случаям.