Готовые дома догоняют новостройки

В 2025 году ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками жилья в Москве сократился с 33% до 25% в силу изменения структуры рынка. Но в большинстве районов города новостройки продолжают дорожать быстрее вторичного жилья. Рост цен концентрируется в недавно сданных домах, тогда как в отдельных локациях вторичный рынок уже обгоняет новостройки. В 2026 году серьезного сокращения ценового разрыва между сегментами не ожидается.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В 2025 году средневзвешенная цена вторичного жилья в «старых» границах Москвы без учета премиального и элитного сегмента составила 464,1 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 34% выше показателя 2024 года, подсчитали в НДВ «Супермаркет недвижимости». На первичном рынке средневзвешенная цена достигла 622 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 31,3%. В результате средний ценовой разрыв между рынками сформировался на уровне 25,4%, в то время как годом ранее составлял 33–35%.

Ценовой разрыв сократился в силу того, что на рынке вторичного жилья оказалась большая доля введенного жилья с высокими ценами, поясняет руководитель департамента аналитики и консалтинга НДВ «Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева.

Вторым фактором она называет замедление выхода новых новостроек на рынок. По данным Аналитического центра ДОМ.РФ, в 2025 году в Москве запуск новых проектов строительства жилья сократился на 29% год к году, до 3,9 млн кв. м.

Минимальный бюджет покупки жилья в Москве вырос на 50% за год

Однако в некоторых районах разрыв цен оказался гораздо выше, чем в среднем по городу. Наиболее заметное расхождение цен зафиксировано в районах, где новое строительство ведется на фоне устаревшего жилого фонда, отмечает Елена Чегодаева. В Донском районе стоимость новостроек превышает цены вторичного жилья на 90,5% и достигает 919,8 тыс. руб. за 1 кв. м против 482,9 тыс. руб. на вторичном рынке. В Дорогомилово разница составляет 85,5% при цене в новостройках 2,15 млн руб. за 1 кв. м и 1,16 млн руб. в готовом жилье. В Гагаринском районе разрыв достигает 78,6%, где строящиеся проекты стоят 963,2 тыс. руб. за 1 кв. м, а готовые — 539,3 тыс. руб.

Максимальные значения ценового разрыва сохраняются в центральных районах Москвы. По оценке главного аналитика ЦИАН Алексея Попова, в декабре 2025 года в Тверском районе средняя цена 1 кв. м в новостройках достигла 2,9 млн руб., тогда как на вторичном рынке — 976 тыс. руб., что означает почти трехкратную разницу. В Мещанском районе первичное жилье стоило в среднем 1,89 млн руб. за 1 кв. м, тогда как вторичное — 778 тыс. руб. На Арбате цены составляли 2,69 млн руб. и 1,13 млн руб. соответственно.

В ряде районов Москвы цены на первичном и вторичном рынках, напротив, оказались практически сопоставимыми. По данным тематического поиска «Яндекса» по квартирам, в Хорошевском районе стоимость 1 кв. м в новостройках составляет около 593 тыс. руб., тогда как на вторичном рынке — порядка 589 тыс. руб. Схожая ситуация наблюдается в Тимирязевском районе, где строящиеся проекты оцениваются примерно в 392 тыс. руб. за 1 кв. м, готовые дома — около 387 тыс. руб. Незначительный ценовой разрыв зафиксирован и в Черемушках, где 1 кв. м в новостройках стоит около 388 тыс. руб., тогда как на вторичном рынке — порядка 394 тыс. руб.

В ряде локаций, вопреки тенденции, вторичное жилье оказалось дороже строящихся проектов, отмечают в НДВ «Супермаркет недвижимости». В Фили-Давыдково средневзвешенная цена 1 кв. м на вторичном рынке в декабре 2025 года составила 466,5 тыс. руб., тогда как на первичном — 313,4 тыс. руб., разница достигла 32,8%. В Замоскворечье вторичное жилье оказалось дороже новостроек на 22,7% при цене 981,3 тыс. руб. против 758,1 тыс. руб. за 1 кв. м. В Басманном районе разрыв составил 17,3%, где средневзвешенная цена на вторичном рынке достигла 766,9 тыс. руб. за 1 кв. м, а на первичном — 634,2 тыс. руб.

Вторичка первой свежести

Ценовая динамика на вторичном рынке при этом была неоднородной, подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Он оценивает среднюю цену сделок на вторичном рынке Москвы на уровне порядка 340 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 13,5% выше показателя 2024 года. Рост цен, по его словам, был обусловлен сокращением доли наиболее доступных квартир в экспозиции и увеличением числа альтернативных сделок, включая операции с трейд-ин.

Наибольший рост цен в 2025 году показали квартиры в недавно сданных домах, перешедших в статус готового жилья. По данным ЦИАН, их стоимость увеличилась на 18% и достигла 620 тыс. руб. за 1 кв. м. Госпожа Чегодаева отмечает, что именно «свежая» вторичка в домах 2022–2024 годов оставалась наиболее востребованной у покупателей и демонстрировала минимальные сроки экспозиции.

В то же время в советских кирпичных домах цены выросли на 15% и достигли 474 тыс. руб. за 1 кв. м, в панельных и блочных домах рост составил 13%, до 330 тыс. руб. По оценке главного аналитика ЦИАН Алексея Попова, спрос на такие объекты поддерживался более доступным бюджетом входа, однако рост цен в этом сегменте был ограничен качественными характеристиками жилого фонда.

Минимальная динамика зафиксирована в дореволюционном и морально устаревшем фонде. Рост цен за год составил 1%, до 837 тыс. руб. за 1 кв. м, уточнили в ЦИАН.

Такие объекты, не обладающие реновационным потенциалом или современной инфраструктурой, пользовались наименьшим спросом и дольше находились в экспозиции, отмечают аналитики.

В 2026 году эксперты не ожидают системного сокращения разрыва между первичным и вторичным рынками в целом по Москве. По мнению Руслана Сырцова, догоняющий рост возможен лишь в отдельных районах активного редевелопмента — Даниловском, Раменках и Очаково-Матвеевском, где формируется значительный объем качественного вторичного предложения. Елена Чегодаева считает, что потенциал роста сохраняется и в локациях с высокой долей «свежей» вторички — Западном Дегунино, Аэропорте и Бирюлево Восточном. Однако в масштабах города ценовой разрыв, вероятнее всего, останется устойчивым.

Наталья Пиунова