Коммерческий интерес
Эксперты оценили перспективы развития коммерческих объектов Перми
Коммерческая недвижимость Перми сегодня испытывает серьезные трудности: снижается трафик посещаемости и, соответственно, прибыльность объектов. Негативное влияние на рынок оказывают высокая ключевая ставка, изменение структуры потребления. Как меняется рынок и как извлечь прибыль из коммерческих площадей в существующих условиях – обсудили эксперты и участники рынка в рамках круглого стола «Рынок коммерческой недвижимости», организованного газетой «Коммерсантъ-Прикамье».
Рынок коммерческой недвижимости находится в периоде спада, обозначила проблему модератор встречи, руководитель агентства «Март» Любовь Акимова. Сегодня ТРЦ конкурируют не только между собой, но и с онлайн-площадками и даже с жилыми комплексами, где развивается собственная инфраструктура. Как встраиваться в меняющую реальность – рассказали участники круглого стола.
Генеральный директор агентства S. Research & Decisions Регина Давлетшина считает, что сегодня рынок коммерческой недвижимости вынужден трансформироваться в силу изменения портрета потребителя. По ее мнению, чтобы быть готовыми к тому, что произойдет через 10–20 лет, нужно начать меняться уже сейчас. Основными потребителями коммерческих услуг через 10 лет будут два принципиально разных поколения: миллениалы и зумеры. Это приведет к изменению способа потребления. По прогнозам эксперта, в будущем магазины будут терять свою актуальность из-за увеличения доли онлайн-продаж. «Магазины, скорее всего, станут хабами для оперативной доставки товаров до потребителя», – полагает эксперт. Торговые центры, по мнению аналитика, перестанут быть местом приобретения товаров, а постепенно станут пространством для проведения досуга. Часть торговых центров переквалифицируются под офисные центры, прогнозирует Регина Давлетшина.
Современная архитектура Пермского края переживает эпоху глубокой трансформации – от точечной застройки к комплексному развитию территории, говорит руководитель ООО «НПТИ «ОРТЭКС» Айна Якупова. «Мы с вами видим смену парадигмы от строительства домов до комплекса, где архитектор решает вопросы не только квартиры и помещения, но и то, как будет организована транспортная схема между кварталами», – отметила Айна Якупова. Эксперт обратила внимание, что меняются технологические решения для офисной недвижимости и ритейла. Появляются вертикальные бизнес-парки с гибкими планировками и крытыми переходами между зданиями, а отдельно стоящие торговые павильоны уступают место стилобатным этажам. Жилищные комплексы нового формата предусматривают не только магазины, офисы и переговорные, но также оснащаются медицинскими кабинетами для общего пользования. Айна Якупова пояснила, что даже проектирование промышленных объектов сегодня предусматривает возможность их будущего ускоренного переустройства под другие нужды.
Беспрецедентное количество проектов КРТ, реализуемых в Пермском крае, в будущем может обернуться проблемой миграции населения, считает гендиректор «GGroup – управление активами» Евгений Протопопов. Сегодня, по мнению эксперта, правительству необходимо задуматься о том, чтобы включать в проекты КРТ не только социальную инфраструктуру и коммерческие помещения, но и места приложения труда, например технопарк, офисный центр или формат лайт-индастриал. Таким образом реализуются проекты в Москве, уточнил эксперт. В противном случае, по его мнению, это может привести к тому, что жители новых комплексов будут вынуждены ехать на работу в другой конец города, а это, в свою очередь, влечет очередные транспортные проблемы. Евгений Протопопов обратил внимание на нехватку производственных объектов в Перми. По его мнению, Перми очень не хватает концепции развития и определения точек строительства логистических и производственных объектов с учетом транспортных потоков.
Руководитель филиала ООО «Траско» в Перми Денис Кива сообщил, что за последние два года объем рынка предложений складской недвижимости вырос на 30%, а спрос на такие объекты, напротив, снизился. «Два года назад все было в точности наоборот», – уточнил он. Денис Кива рассказал, что компания «Траско» в период дефицита складов построила свой объект, но впоследствии столкнулась с нехваткой арендаторов и в итоге была вынуждена изменить концепцию.
Менять концепции сегодня приходится и владельцам торговых центров. Директор ООО «Управление недвижимостью ЭКС» Елена Жданова рассказала о снижении трафика в торговых центрах более чем на 20% с 2019 года. И шансов на восстановление нет, уверена она. Это связано с запретом на показ иностранных фильмов в России, уходом иностранных брендов и снижением покупательской активности.
Елена Жданова отметила также назревшую необходимость обновления торгового центра, для того чтобы соответствовать меняющимся предпочтениям клиентов. Концепция ТЦ меняется в сторону развлечений. Так, увеличение игровых площадей позволило оператору нарастить его доходы на 50%, уточнила директор ТЦ.
В гипермаркете также меняется интерьерное оформление, открываются новые магазины, появилась фотозона, которая регулярно меняется. Она не приносит прямых доходов, но увеличивает узнаваемость ТЦ благодаря публикациям клиентов в социальных сетях. Елена Жданова подчеркнула, что все эти меры помогают удерживать трафик от большего падения. Однако пока прогнозы отрасли неутешительны и связаны в первую очередь с опасением потерять часть арендаторов, поскольку многие федеральные операторы сегодня сокращают свои торговые точки. «В такой реальности мы живем: изменения налогового законодательства, общественной, предпринимательской активности. В общем, главная задача – 2026 год пережить», – подытожила Елена Жданова.
Генеральный директор УК «Труменс Групп» Елена Денисова считает, что большинство объектов коммерческой недвижимости в Перми устарели и требуют реновации. В текущих условиях владельцы торговой недвижимости не могут увеличить прибыльность своих объектов, но могут поработать над затратной частью по их содержанию. В частности, оптимизировать работу с ресурсоснабжающими организациями. Самой большой затратной частью является вывоз мусора. Сегодня торговые центры придумали способ уплотнения мусора в контейнере, что позволяет сократить расходы.
По оценке Елены Денисовой, идеальное соотношение коммерции и развлечения составляет 20% на 80%. При уровне 50/50 владелец ТЦ выходит в нулевую прибыль, пояснила она. Поэтому ТЦ не могут бесконечно наращивать развлекательную составляющую. Так, уже в этом году прогнозируется значительное сокращение арендаторов торговых центров. Это неизбежно приведет к необходимости их реконцепции. Эксперт отметила, что в Перми уже есть удачные примеры переформатирования торговых центров – это, например ТЦ «Карусель», который выкупили краевые власти и переформатировали под выставочный центр «Пермь Экспо», а также автосалон «Мерседес», который также был выкуплен и передан музею современного искусства «ПЕРММ». По мнению Елены Денисовой, в будущем торговые центры также могут быть использованы под различные социальные объекты. Она рассказала про опыт других стран, например Китая, где торговые центры становятся туристическими локациями.