ИЖС вышло из кредита
Спрос на загородное жилье в 2025 году сформировали покупатели с собственными средствами
Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в 2025 году столкнулся с резким сокращением ипотечного кредитования после рекордных значений 2024 года. За январь—ноябрь на строительство и покупку индивидуальных домов было выдано 86,6 тыс. ипотечных кредитов, что более чем в два раза меньше, чем годом ранее. На динамику сегмента повлияли завершение программы массовой льготной ипотеки и высокий уровень ключевой ставки Банка России, которая в первые пять месяцев года сохранялась на отметке 21%.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Доля кредитов на строительство индивидуальных домов в структуре ипотечных выдач снизилась с 13% в 2024 году до 5% в 2025 году, подсчитал сооснователь Noco Игорь Кузавов. Ипотека на покупку готовых домов оказалась более устойчивой, ее доля сохранилась на уровне около 8%.
Сокращение кредитования отразилось на структуре сделок в сегменте ИЖС. В 2025 году ипотека использовалась примерно в каждой четвертой сделке с индивидуальными домами, уточняют в Noco. При этом в середине 2024 года показатель достигал 80%. На фоне закрытия программы массовой льготной ипотеки и высоких ставок по рыночным кредитам спрос формируют покупатели с собственными средствами, прежде всего в массовом сегменте строительства.
Ввод ИЖС в 2025 году сократился в пределах 2% год к году, оценивает Игорь Кузавов. В Московской и Ленинградской областях, формирующих около 20% рынка ИЖС, объемы строительства выросли на 10%, однако часть регионов показали спад. Например, в Поволжье ввод сократился на 11%, на Кавказе — на 26%, на юге России — на 2%.
Себестоимость строительства в 2025 году выросла на 10–15% год к году, оценивает Игорь Кузавов, связывая рост затрат прежде всего с повышением заработных плат и дефицитом рабочей силы. При этом бюджеты сделок в массовом сегменте изменялись слабо.
Дом площадью 100–120 кв. м в Московской области в среднем обходился покупателю примерно в 8 млн руб., а земельный участок под ИЖС площадью около 10 соток — в 5–6 млн руб., уточняют в Noco.
Медианная полная стоимость участка под ИЖС по России по итогам 2025 года составила 2,1 млн руб., снизившись в годовом выражении на 1,3%, отмечает коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров. Предложение участков за год увеличилось на 20%, что сдерживало рост цен. В то же время наиболее ликвидные лоты вблизи крупных городов и с развитой инфраструктурой дорожали на 15–20%, тогда как менее привлекательные объекты практически не росли в цене, добавляет Игорь Кузавов.
В верхнем ценовом сегменте расслоение рынка проявилось наиболее отчетливо, подчеркивает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. Во второй половине 2025 года активность покупателей в высокобюджетном ИЖС снизилась на фоне дефицита актуального предложения и сохраняющихся высоких ставок по рыночным кредитам. Бюджеты сделок практически не изменились и составили 150–250 млн руб. В то же время в зоне до 15 км от МКАД нехватка предложения привела к росту цен на высокобюджетные лоты примерно на 15% за год.
В 2026 году участники рынка ожидают сохранения ограниченного ипотечного спроса и дальнейшего распространения эскроу-счетов. При этом в премиальном сегменте дефицит качественного предложения сохранится и продолжит поддерживать цены, прогнозирует Анна Раджабова.