Частное в городском
Сколько частных домов осталось в Москве
Количество частных жилых домов, расположенных в административных границах крупных российских городов, выросло в экспозиции на 11% по сравнению с аналогичными прошлогодними показателями, говорят эксперты. Впрочем, в Москве такое предложение остается единичным, а современные покупатели предпочтут историческим поселкам, скорее, жилье в новостройке.
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ
Частные дома чаще выставляют на продажу
На текущий момент в городах-миллионниках продается 9,5 тыс. полноценных загородных домов — это на 11% больше, чем год назад, говорят в ЦИАН. Рост экспозиции в компании объясняют высокой стоимостью самих частных домов, а также их ремонта и эксплуатации. Суммарно на индивидуальные дома приходится около 7% предложения городского жилья. «Больше всего, а именно свыше 10%, реализуется в Ростове-на-Дону, Краснодаре и Казани»,— уточняет руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
В «Авито Недвижимости» добавляют, что среди городов-миллионников наиболее высокими темпами объем предложения рос в Нижнем Новгороде (на 23% относительно сентября 2024 года), Омске (18%), Новосибирске (7%), Самаре и Красноярске (на 6%), а также Перми (2%).
Опрошенные аналитики подчеркивают, что формат частного жилья смещается в пригороды и коттеджные поселки, тогда как в городской черте приоритет отдается комплексному развитию территорий.
«В части городов новое индивидуальное строительство практически не ведется, а старый фонд со временем выбывает: на месте частных домов реализуются проекты многоэтажной застройки»,— объясняет управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин.
Например, в старых границах Москвы сегмент частных домовладений пополняется только за счет выхода на рынок элитных жилых комплексов, объединяющих отдельно стоящие особняки в центральных районах, говорят участники рынка.
«В Москве новых частных домов не строят»
Рассуждая о предложении на рынке частного домовладения в пределах столицы, опрошенные «Ъ-Недвижимостью» эксперты делили индивидуальные дома в черте мегаполиса на расположенные внутри и за МКАД. В старых границах Москвы сегодня существуют три поселка с исторически частной застройкой: «поселок художников» на Соколе, «Серебряный бор» и поселок частных домовладений в Лианозово.
Здесь цены на небольшой дом начинаются от 50 млн руб.: именно по такой стоимости экспонируется двухэтажный коттедж площадью 600 кв. м и с участком в 10 соток на улице Громова в Лианозово.
В Лианозово, отмечают эксперты, расположены самые бюджетные частные дома в старых границах Москвы.
«В коттеджном поселке ДСК имени Ларина в Лианозово сейчас можно приобрести односемейные коттеджи в разном состоянии от 50 млн до 250 млн руб. Высокая стоимость обусловлена самой по себе уникальной для частных домов локацией внутри МКАД, даже несмотря на относительную непрестижность северного направления»,— говорит руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина. Заметно дороже дома в «поселке художников» — единственной сохранившейся деревне недалеко от центра Москвы, окруженной домами сталинской эпохи. С 1970-х годов поселок обладает статусом памятника градостроительства. По данным на октябрь 2025 года, стоимость объектов здесь достигает 370 млн руб. Самый дешевый вариант в локации — дом за 70 млн руб. с деревянным фасадом.
«В старых границах Москвы сегмент частных домов рассчитан на достаточно узкую целевую аудиторию. Сделки с такими домами единичные и проходят регулярно, но редко, поскольку это эксклюзивные лоты, рассчитанные на определенную аудиторию. Тенденции роста или снижения спроса в этом сегменте нет»,— подчеркивает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов.
Одна из недавних таких сделок прошла в «поселке художников». «Продавали деревянный дом площадью 90 кв. м, собственник сделал скидку 5% от стоимости. Самое ценное у этого лота — участок размером 12 соток. Другой пример — дом площадью 120 кв. м в Троице-Лыково (СЗАО, местность в составе района Строгино), участок 9,6 сотки. Участок был не в собственности, а в аренде на 49 лет. Конечно, это была непростая сделка, так как переуступали право аренды под домом — три раза возвращали документы, поскольку в МФЦ не могли правильно в систему завести право аренды. Сделка была без торга»,— рассказывает начальник отдела «Загородная недвижимость» «Инком-Недвижимости» и член Общественного совета при Росреестре РФ Татьяна Максимова.
Эксперт добавляет, что чаще подобные объекты продают соседям, то есть дома не выходят на открытый рынок.
В Alpha Star Properties подтверждают, что «те собственники, кто смог купить такую землю, продолжают ее держать и крайне редко недвижимость в этих поселках переходит из рук в руки». «Сейчас в продаже есть, например, пять домов в “поселке художников”, но из них только один в рекламе, и три дома в “Серебряном бору”, но из них опять же в рекламе только один. Остальные собственники ни в коем случае не хотели бы привлекать внимание к своему активу. Они стараются сохранить конфиденциальность»,— объясняет руководитель Alpha Star Properties Елена Юргенева. Она добавляет, что интерес к таким объектам постепенно снижается: для нового поколения покупателей-миллионеров исторические поселки в черте города утратили свою актуальность. «Криптобизнесмены, блогеры, инфобизнесмены скорее купят новый дом в новом поселке или пентхаус в “Москва-Сити”. Для них поселки в Москве просто неоправданно дорогие земельные участки со странными домами»,— говорит эксперт.
«Дома уходят как пирожки»
Если в Москве проживание в частном доме престижно, то в других городах это явление более распространенное. Например, в Краснодаре спрос на частные дома в черте города в последние годы растет, что обусловлено в том числе миграцией россиян на юг страны. «Интерес к частным домам был простимулирован доступностью ипотеки: покупатели приобретали в основном дома экономкласса площадью 85–90 кв. м на четырех земельных сотках за 6–7,5 млн руб. Сейчас спрос остается высоким: только наше агентство за 2025 год продало 20 таких домов»,— говорит владелица агентства «Дом для семьи» Евгения Беликова.<
«В Краснодаре сотка земли под застройку обойдется в 6 млн руб., в пригородах — от 1 млн руб. Подавляющее большинство предложения — около 80% — приходится на дома на первичном рынке. Вторичное жилье сейчас практически не продается из-за высокой ключевой ставки»,— продолжает Евгения Беликова. Быстрее всего, по ее словам, реализуются дома у реки вдали от магистралей, а вот объекты с менее удачной локацией в оживленных частях города могут находиться в экспозиции годами.
В Казани возможно приобрести как землю отдельно, так и участок с договором строительного подряда. В случае покупки в ипотеку банк аккредитует проект и покупатель получает комплексное решение — земля плюс строительство дома «под ключ», говорят местные риэлторы.
Объем сделок с частными домами в границах Казани тоже растет: по сравнению с прошлым годом спрос увеличился примерно на 15–20%, отмечают местные риэлторы.
«Люди стали активнее рассматривать индивидуальное жилье как альтернативу квартире, особенно семьи с детьми. Основные причины — рост стоимости жилья в многоквартирных домах, развитие транспортной доступности и желание иметь собственную территорию. Наибольшим спросом пользуются одноэтажные дома площадью от 85 до 130 кв. м — они удобны для проживания и экономичны в обслуживании»,— говорит руководитель направления загородной недвижимости компании «Флэт» Денис Хохлов. А вот большие коттеджи свыше 300 кв. м или дома без подключения к коммуникациям чаще задерживаются в экспозиции. Также сложнее продать старые дома, требующие капитального ремонта — покупатели сегодня все чаще выбирают вариант «заезжай и живи», заключает эксперт.