Верховный суд РФ отменил решение петербургского горсуда, отказавшегося признать незаконной городскую программу о строительстве делового центра на Охте, и отправил дело на повторное рассмотрение. Аналогичный метод борьбы — иск в Верховный суд — используют петербуржцы, недовольные проектом строительства на Васильевском острове высотного делового квартала. Проект Financial District также не прошел публичные слушания и экологическую экспертизу.
Офшорно-государственный фасад
Жители Санкт-Петербурга ополчились на высотное строительство. В случае с проектом на Охте им даже удалось привлечь на свою сторону Верховный суд. Застройщики другого проекта — городского Сити Financial District — опасаются, что противники небоскребов смогут внести существенные коррективы и в их проект.
Работы над проектами деловых кварталов в Санкт-Петербурге и Екатеринбурге стартовали почти одновременно. Примечательно, что девелоперами этих проектах, в отличие от Москвы, стали не специализированные компании, а финансово-промышленные группы, фактически контролирующие бюджеты регионов.
Петербургский Сити должен стать частью уникального насыпного острова "Морской фасад". Впервые в акватории Финского залива намывается территория площадью около 440 га, расширяющая западную часть Васильевского острова. Инвесторы получат под застройку так называемую территорию гринфилд — свободные земли без обременений и предназначенных к сносу объектов.
В первую очередь должен быть застроен центральный участок площадью 146 га, окаймляющий в виде буквы П акваторию будущего порта, способного принимать круизные лайнеры. Портовые здания и сооружения, в том числе четыре таможенных павильона (по 4-4,5 тыс. кв. м каждый), семь причалов и другие инфраструктурные сооружения, займут 27 га, это менее 10% всей предназначенной под застройку намывной территории. На причальной линии в центре "Морского фасада" появится терминал. Район старой застройки Васильевского острова и "Морской фасад" разделит трасса Западной скоростной автодороги. Сити планируют строить в устье реки Смоленки, опять же на насыпном острове.
В УК "Морской фасад" на вопрос о планируемой высотности будущего района уклончиво отвечают, что, по предварительным оценкам, высота зданий на основной территории не должна превышать 42 м, за исключением параметров "делового острова". В подготовленном администрацией Петербурга проекте новых правил застройки и землепользования ограничительный высотный регламент для этой территории вообще не предусмотрен, и вопрос о доминантах должен решаться индивидуально. "Комитет по градостроительству и архитектуре уже определил на территории "Морского фасада" запретную зону, в которой дома выше 70 м будут видны с Невского проспекта. Есть также несколько десятков метров около Эрмитажа, откуда может быть видно наложение высоких зданий на здание биржи. Если правильно выверить углы и расстояния, то несколько компактно расположенных зданий высотой от 60 до 200 м на территории "Морского фасада" все же можно построить",— сообщили в пресс-службе УК "Морской фасад".
Предварительный проект планировки всей территории разработан британско-американской компанией Gensler. Однако на утверждение правительства города в ноябре этого года будет внесена адаптированная к российским градостроительным нормам и требованиям горадминистрации версия, выполненная российским НИПЦ генплана Санкт-Петербурга во главе с Юрием Бакеем. В процессе доработки, рассказал он, площадь (и, соответственно, плотность) застройки намывной территории была снижена с 6 млн до 4 млн кв. м, из них 1,4 млн кв. м предполагается отвести под жилье, а распределение остальных площадей может быть достаточно гибким на этапе освоения конкретных участков.
Якорным объектом первой очереди "Морского фасада" станет пассажирский порт, вокруг которого планируется развитие коммерческой недвижимости, в том числе выставочного комплекса площадью 250 тыс. кв. м, а также гостиниц, ресторанов и бизнес-центров. Изначально предполагалось построить там и Дворец конгрессов, однако заявку отклонил федеральный инвестфонд. Первый комплекс порта планируется открыть уже в следующем году. Четыре причала уже построено, в ближайшее время начнется строительство комплекса морского пассажирского терминала (генпроектировщик — петербургская фирма "А. Лен").
Представляя свой проект на градостроительном совете Санкт-Петербурга, разработчики из Gensler заявили, что доминантой "делового острова" на севере намывной территории может стать небоскреб высотой около 300 м. По их замыслу "остров с высотной доминантой будет перекликаться с Заячьим островом и шпилем Петропавловской крепости". В других кварталах "Морского фасада" было запланировано еще несколько зданий высотой около 200 м. Члены градсовета, активно выступающие против газпромовской башни, оказались не в восторге от этого предложения. Хотя бывший главный архитектор города Олег Харченко и подтвердил, что на краю Васильевского острова могут появиться "довольно высокие дома", которых не будет видно из исторического центра.
Весной этого года состоялась закрытая презентация варианта переноса на будущий "деловой остров" газпромовской 400-метровой башни (строительство которой на Охте вызывает бурные протесты). Однако, по мнению городского комитета по госиспользованию и охране памятников, строительство башни на Васильевском острове может повлиять на облик исторической застройки не меньше, чем появление небоскреба на Охте, и от варианта переноса отказались.
Для финансирования проекта избрана модная сейчас схема частно-государственного партнерства. Точнее было бы сказать офшорно-государственного, ведь учредителем УК "Морской фасад" является кипрская компания Marine Facade Management Company Limited, а учредителем компании "Проектно-строительное агентство "Перспектива"", которая строит искусственный остров, стала кипрская же Marine Perspective Limited.
Согласно действующему сейчас плану, строительство федеральных объектов (в том числе Петровского фарватера, Подходного канала) стоимостью около 6 млрд рублей осуществляется за счет федерального бюджета. Частным инвестором проекта общей стоимостью $3 млрд выступает группа компаний First Quantum Ltd., акционер ряда крупных контейнерных перевозчиков, давно работающая в морском порту Санкт-Петербурга.
На первом этапе намыв территории для порта, строительство гидротехнических сооружений, зданий Морского вокзала и инженерное обеспечение потребуют 6 млрд рублей. Готовый морской пассажирский порт будет поэтапно выкуплен (по схеме облигационного займа) администрацией Петербурга за счет городского бюджета и передан в собственность города. По оценке американского консультанта проекта компании B&I, ежегодные поступления в бюджет от эксплуатации порта и сопутствующей коммерческой инфраструктуры составят около $15 млн.
До начала реализации проекта находившийся в федеральной собственности водный участок площадью 476,9 га был переведен в категорию земли поселений и одновременно в собственность города, который выставил его на аукцион для комплексного освоения. Победителем стала компания "Терра Нова" (одна из структур First Quantum Ltd.), получившая статус стратегического инвестора Санкт-Петербурга, который присваивается при условии вложений более 3 млрд рублей.
Горно-металлургический Сити
Екатеринбуржцы, в отличие от жителей Питера, не против строительства в их городе Сити. По крайней мере, маршей протеста в городе не наблюдается.
Возведение крупнейшего делового квартала уральской столицы "Екатеринбург-Сити" ведет Уральская горно-металлургическая компания (УГМК). Новый квартал будет располагаться в центре города, вдоль набережной реки Исеть, в границах улиц 9 января, Челюскинцев, Февральской революции, Боевых дружин. Проект объединит более 440 тыс. кв. м коммерческих и торговых площадей, офисов, гостиниц, развлекательных центров, кафе и ресторанов. Основу квартала составят четыре офисные башни класса А, объединенные между собой стеклянными переходами, бизнес-парк, торговая галерея и две гостиницы.
Реализацией проекта занимается специально созданная "дочка" УГМК — ООО "Екатеринбург-Сити", его консультантом выступает швейцарская компания OPIM International, архитектором — французское бюро Valode and Pistre. "Наш проект весьма амбициозен,— рассказывает глава бюро Жан Пистр.— Возводимые нами башни будут самыми высокими в Екатеринбурге, а одна из них — 380-метровая башня "Урал" — будет на 35 м выше башни "Федерация" в Москве. Мы разработали целую тематику зданий, которая базируется на кристаллах — историческом богатстве города. Так, на архитектуру башни "Урал" нас вдохновил камень александрит, который был открыт на Урале. Специфическая особенность камня в том, что он меняет свой цвет днем и ночью. Цвет башни также будет меняться в зависимости от времени суток. Днем она будет зеленой, а ночью — красной, как медь, которую добывает УГМК".
Первая башня Сити — "Исеть" — будет сдана в конце 2008 года, на ее строительство, по оценкам экспертов, будет потрачено порядка $50 млн. Весь комплекс закончат к декабрю 2015 года. По имеющейся информации, в новых офисах "Екатеринбург-Сити" уже сейчас планируют разместиться представительства крупных компаний и металлургических холдингов Уральского региона. Общая стоимость проекта составляет порядка $2 млрд. Примерно 30% — это собственные средства УГМК, около 70% — привлеченные под проектное финансирование. По словам главы УГМК Андрея Козицына, приоритет при выборе инвестора будет отдаваться кредитору, который сможет предложить наиболее конкурентные условия: приемлемые ставки по кредитам, сроки погашения и прочее.
Эксперты считают, что, скорее всего, к участию в проекте будут привлечены европейские банки. У них уже есть опыт сотрудничества с УГМК в сфере кредитования объектов коммерческой недвижимости. В частности, кредиторами на строительстве первого объекта "Екатеринбург-Сити" — пятизвездного отеля Hyatt Regency Yekaterinburg (300 мест, сдача запланирована на первый квартал 2008 года) — стали французские банки Societe Generale и BCEN-Eurobank, а в роли агента выступал Внешторгбанк.