Сразу после объявления города Сочи столицей Олимпиады-2014 эксперты рынка заговорили о резком росте цен на недвижимость. Обозреватель "Ъ-Дома" Андрей Воскресенский выяснил, что это не совсем так: цены поднялись заранее, еще на волне олимпийских ожиданий. Однако и сейчас в столице будущей Олимпиады есть хорошие перспективы для частного инвестора.
Теперь я знаю, куда деваются из Москвы автомобильные пробки на время купального сезона: они перебираются в Сочи. По дороге от Адлера до центра города приходится не менее трех раз постоять в заторах на узком курортном проспекте. Вообще-то для приезжего, например меня, это не казалось слишком тягостным: можно ведь любоваться морем, которое слева внизу, и образчиками сталинской курортной архитектуры, которые справа вверху.
Есть и современные образчики. Город Сочи, конечно, не назовешь сплошной стройплощадкой, но тут и там, в основном на третьей-четвертой линиях от моря, попадаются семи-десятиэтажные монолитные дома, которых не было здесь еще три-четыре года назад. Эти дома, находящиеся по сочинским меркам где-то между экономклассом и низшим "бизнесом", представляют собой отдельный и довольно-таки мутный рынок. Многие дома были построены без разрешительной документации. Например, есть в городе семиэтажный многоквартирный дом, который по документам проходит как "гаражный комплекс с надстройкой". И что интересно, квартиры в этом доме продаются, по крайней мере, предлагаются к продаже.
Левая документация не единственный риск при покупке недвижимости в Сочи. Московские девелоперы, работающие в этом городе, отмечают, что новые риски возникли как раз в связи с будущей Олимпиадой. "При покупке земли в Сочи следует проявлять обоснованную осторожность, так как множество земельных участков будет изыматься государством под строительство спортивных объектов и сопутствующей инфраструктуры,— предупреждает Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации "Лидер".— Без точных данных о планах федеральных властей на тот или иной надел начинать реализацию инвестиционных проектов довольно рискованно".
Конечно, большая часть олимпийских объектов сосредоточится в Адлере и Красной Поляне, а не в Центральном Сочи, но под это дело власти готовятся развернуть масштабную кампанию по ликвидации незаконно построенных объектов. Губернатор Краснодарского края Ткачев недавно заявил, что первые две сотни самостроя уже выявлены. С другой стороны, "привязать" к Олимпиаде можно что угодно — хоть гостиницу, хоть офисный центр, пусть даже и в десятках километров от места проведения соревнований. Так что любой владелец земли в Сочи рискует оказаться на пути олимпийского движения.
Впрочем, земля, особенно на первой (ниже Курортного проспекта) и второй (сразу за ним) линиях, сейчас продается активно. Правда, слухи о том, что сразу после решения МОК о проведении Олимпиады в Сочи цены подскочили чуть ли не до миллиона долларов за сотку, оказались сильно преувеличенными. Сочинские риэлтеры рассказали мне о сделке, которая прошла в начале июля: 2,8 сотки земли были проданы за $3 млн. Но, во-первых, эту землю выкупила девелоперская компания, а не частный покупатель, во-вторых, этот случай даже не единичный, а единственный. Обычная же цена сотки земли на первой линии — $150 тыс., на второй — $100 тыс. Что, конечно, тоже немало: такие же цены в окрестностях Рублевского шоссе.
"На самом деле никакого резкого скачка цен в начале июля не было,— рассказывает генеральный директор компании "Винсент Недвижимость" (занимается продажей элитной недвижимости в Сочи) Эдуард Филиппов.— Цены поднялись практически до существующего сейчас уровня еще раньше, на волне олимпийских ожиданий. За прошедший месяц действительно некоторые элитные объекты подорожали на 10-15%, другие остались на прежнем уровне. Но надо иметь в виду, что строящиеся элитные жилищные комплексы в Сочи можно буквально пересчитать по пальцам. Спрос и сейчас значительно превышает предложение, и со временем он будет только расти. Инвестируя в квартиры на ранней стадии строительства, можно получить до 100% прибыли в течение двух-трех лет, даже если цены останутся на нынешнем уровне".
Действительно, если в тех комплексах, которые будут сданы в 2008-2009 годах, еще есть предложения в пределах $4 тыс. за квадратный метр, то цена готовых домов класса "премиум" — $10 тыс.
Интересно, что если в дешевых секторах недвижимости очень популярны инвестиционные покупки квартир с целью сдачи в аренду, то покупатели элитного жилья таких бизнес-планов не строят. "Только в единичных случаях наши покупатели интересуются возможностью сдачи квартир в аренду,— говорит Эдуард Филиппов.- Большинство предпочитает иметь возможность в любой момент приехать в собственную резиденцию на берегу моря".
Обязательные элементы жилищного комплекса класса "премиум" — высокое качество строительства, развитая инфраструктура и близость к морю, охраняемая придомовая территория. Например, комплекс "Королевский парк", который строит московская компания "МР Групп", включает огромную территорию — 2,3 га. Он расположен поблизости от гостиницы "Рэдиссон САС Лазурная" — это хоть и Хостинский район, но в нескольких километрах от центра города. Есть у него и собственная фишка — коттедж на крыше. Не пентхаус, а именно двухуровневый коттедж с вертолетной площадкой на крыше. Кроме самого коттеджа будущий владелец получит в свое распоряжение и всю крышу — с ландшафтным дизайном и бассейном. В настоящее время крыша "Королевского парка" еще не продана. Цена на этот объект, естественно, договорная, но еще месяц назад она составляла $10 млн. Сейчас, возможно, уже больше.
Эксперты не прогнозируют поступательного роста цен в Сочи. Вот, например, какое мнение высказал советник президента Олимпийского комитета России Мирослав Мельник: "Ожидания стремительного роста цен на жилье в Сочи сильно завышены. Понятна эйфория, охватившая после 4 июля всех, кто имеет бизнес-интересы в Сочи, но всякое явление крупного масштаба и благой направленности всегда имеет теневые стороны. На протяжении более шести лет в Сочи будут вестись строительные работы в огромном объеме, город будет весь перекопан, дороги будут запружены грузовиками, панелевозами, цементовозами и так далее. При этом нужно учитывать, что дорог в Сочи мало, город расположен истинно между Сциллой и Харибдой: с одной стороны море, с другой горы — расширяться особо некуда. Можно сказать, что знаменитый курорт на несколько лет превратится в стройплощадку. Кому нравится жить в подъезде, где в какой-то из соседних квартир делается капитальный ремонт? Даже в Афинах, где гораздо просторнее, во время подготовки к Играм-2004 нечем было дышать, на всех поверхностях лежал слой строительной пыли — все это порядком досаждало местным жителям. Так что эпопею подготовки к Олимпиаде-2014 нужно еще пережить, а уже потом в Сочи настанет золотой век".
Иными словами, в ближайшее время, вполне возможно, цены на сочинскую недвижимость расти перестанут (а то и пойдут на спад), чтобы лет через пять-шесть снова пойти в рост. Так что у частных инвесторов еще есть время и возможности.
Жилые комплексы класса "премиум" в Сочи
"Королевский парк"
Жилой комплекс недалеко от отеля "Рэдиссон САС Лазурная" на территории английского парка площадью 2,3 га. Инфраструктура: клубные рестораны, мини-маркет, фитнес-клуб, подземный трехуровневый паркинг. Площадь квартир от 95 до 370 кв. м, высота потолков — более 3,2 м. Квартиры оснащены цифровой связью, интернетом, системами видеонаблюдения. Шесть коттеджей от 700 до 900 кв. м с бассейнами. Пентхаусы от 95 до 169 кв. м. Сдача в эксплуатацию — третий квартал 2008 года.
Цена: $7,5 -11,5 тыс. за 1 кв. м.
"Новая Александрия"
Находится в центре Сочи на проспекте Пушкина. Панорамный вид на море, горы, парк "Дендрарий". Дом 23 этажа, высота потолков — 3,3 м. Инфраструктура: бассейны, кинотеатр, фитобар, ресторан, фитнес-центр, детские игровые комнаты, SPA, салон красоты. Волоконно-оптическая и цифровая связь, эфирное и спутниковое телевидение. Квартиры от 90 до 148 кв. м. Пентхаусы с открытыми террасами — 290 кв. м. Сдача в эксплуатацию — второй квартал 2008 года.
Цена: $6-10 тыс. за 1 кв. м.
"Александрийский маяк"
Расположен в центре города в 70 м от моря вблизи аквапарков "Маяк" и "Луна-парк", концертного зала "Фестивальный". Обзорный вид на море. Подземный паркинг, зона бытового обслуживания, фитнес-центр, тренажерные залы. Круглосуточная охрана, профессиональная система видеонаблюдения. Высота этажа — 3,3 м, квартиры — 182,2 кв. м, пентхаусы — 320 кв. м. Сдан в эксплуатацию.
Цена: $10 тыс. за 1 кв. м.
"Миллениум Тауэр"
Находится в 150 м от моря рядом с парком имени Фрунзе. На территории, где расположен комплекс, планируется создать элитный район "Золотой треугольник". Инфраструктура: клубный SPA-центр, бассейн с морской водой, ресторан, тренажерный зал, фэшн-студия. Квартиры с разнообразной архитектурой и планировкой, площадь — от 59 до 170 кв. м. Двухуровневый пентхаус. Вид на море и горы, собственный пляж. Сдача в эксплуатацию в 2008 году.
Цена: $4,5-9 тыс. за 1 кв. м.
"Сады Семирамиды"
Расположен вблизи гостиницы "Рэдиссон САС Лазурная". Закрытая охраняемая территория — 4,5 га. Подземный паркинг. Бассейн с раздвижной крышей. Оздоровительный центр, кафе-бар, ресторан, детские площадки, игровые зоны. Вертолетная площадка на крыше. Квартиры с панорамным видом на море площадью от 90 до 300 кв. м с остекленными лоджиями-террасами. Срок сдачи в эксплуатацию — второй квартал 2009 года.
Цена: $4-8 тыс. за 1 кв. м.
Ideal House
Комплекс располагается на юго-западном склоне горы Бытха в Хостинском районе Сочи в парковой зоне в 300 м от пляжей морской набережной. Рядом городской яхт-клуб, сочинский Центральный стадион, парк "Дендрарий". Монолитно-кирпичное здание от 16 до 22 этажей. Квартиры от 70 до 136 кв. м. Планируемый срок сдачи в эксплуатацию — четвертый квартал 2008 года.
Цена: $3,5-6 тыс. за 1 кв. м.
"Премьер"
Находится на пересечении Кубанской улицы и Морского переулка рядом с Художественным музеем, Зимним театром, морской набережной, портом, ресторанами и ночными клубами. Собственная парковая зона. Инфраструктура: фитнес-клуб, бассейн, бутики, офисные помещения, служба сервиса и уборки. Верхние этажи комплекса — панорамные пентхаусы, индивидуальный магнитный ключ от лифта. Квартиры от 60 до 139 кв. м. Сдача в эксплуатацию в 2007 году.
Цена: $6-9 тыс. за 1 кв. м.