То, что в Москве и ближнем Подмосковье есть дорогое, очень дорогое и сверхдорогое жилье, ни у кого не вызывает сомнения. Но всегда ли оно подпадает под определение элитного? Насколько цена соответствует качеству в этом секторе рынка? Каковы перспективы элитных новостроек и насколько интересны предложения на этом рынке для частного инвестора? Все эти вопросы прозвучали на круглом столе, организованном в начале июня издательским домом "Коммерсантъ" и риэлтерской компанией Tweed. Свои ответы давали представители крупнейших риэлтерских агентств, работающие в сфере элитной недвижимости.
Вложиться по-новому
Безусловно, всех участников рынка волнуют перспективы частных инвесторов. Инвестиционные покупки всегда составляли значительную долю именно на элитном рынке. Сейчас цены достигли небывало высокого уровня, и наблюдается коррекция (пусть и в меньшей мере, чем в других секторах рынка). Насколько интересна элитная жилая недвижимость частному инвестору в настоящее время?
Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed:
— Я бы не спешила говорить об остановке роста цен на элитном рынке. Я знаю застройщиков, которые намерены поднимать цены уже в ближайшее время на 15-20%. Именно в ближайшее время — летом, не дожидаясь высокого сезона. Это стратегически правильно: покупатели должны привыкнуть к высоким ценам, чтобы к тому времени, когда начнется сезон, новый уровень уже казался привычным. Что касается частного инвестора: если раньше ему нужна была доходность в размере 100% в год, то сейчас он отлично чувствует себя при доходности 30%. В городском сегменте уже нет варианта покупки квартиры по заведомо сниженной цене на начальном этапе строительства. Многие застройщики ставят сразу отсекающие цены, соответствующие этапу окончания строительства. Если кто-то купит — хорошо, нет — квартира простоит до завершения строительства. И все же существуют инвестпакеты на начальных стадиях, пусть и небольшие. При таком варианте инвестиционные покупки выгодны, причем именно в элитной сфере. В бизнес-классе также существуют инвестпакеты, значительно большие по метражу, которые охотно выкупают, например, банковские структуры. Но они же с легкостью выбрасывают их на рынок в случае необходимости, так что инвестиционная покупка в бизнес-классе — значительно более рискованное предприятие.
Александр Шаталов, Intermark Savills, партнер:
— Я хочу напомнить историю с домом "Коперник". В свое время цена квадратного метра была выставлена на уровне $20 тыс., и мы рассматривали этот дом как инвестиционно непривлекательный продукт, считали, что это цены для конечного потребителя. А сейчас можно говорить о том, что люди, купившие квартиры по таким ценам, неплохо заработали на этом вложении. В последнее время на рынке появляются мегапроекты в сфере элитной недвижимости. В отличие от клубных домов из 20-30 квартир для таких жилых комплексов важна скорость реализации. Там, наверное, усредненная цена будет в целом меньше, и в том числе эти проекты будут очень интересны с точки зрения инвестирования на начальных этапах. Поэтому, я считаю, инвестиционный потенциал элитного рынка далеко не исчерпан. Вопрос в том, чтобы грамотно выбирать себе продукт инвестирования. Это первое. А второе — вопрос инвестиционной стратегии. Краткосрочная покупка — это достаточно рискованный вариант поведения на рынке. Другое дело долгосрочные инвестиции. Все понимают, что в перспективе, даже если произойдут какие-то краткосрочные коррекции, квартира будет только дорожать. Конечно, при том условии, что вы купили ее в правильном месте.
Наталья Пронина, заместитель директора отдела исследований компании Knight Frank LLC:
— Передо мной лежит свежая аналитика по элитному рынку. На первичном рынке элитного жилья в январе рост цен составил 4,5%, в феврале — порядка 7%, в марте — 4%, апрель — 0,5%, май — 0,4%. В принципе я соглашусь с тем, что уже говорили коллеги: если на массовом рынке у нас идет коррекция, то на элитном рынке просто застройщики выбирают другую политику. Инвесторы сейчас практически не вкладываются, цены рассчитаны уже на желающих приобрести квартиру для собственного пользования. И, несмотря на это, цены не снижаются, они очень медленно, плавно держатся на одном уровне либо растут. Я думаю, что летом будет продолжаться затишье на уровне 0,5-1% в месяц, а осенью мы увидим плавный выход на 2, 2,5, 3% в месяц. Мы все знаем, что 2006 год у нас был просто достаточно высоким по росту цен — если не ошибаюсь, рост цен составил 96%. Остановка связана с тем, что уже выбран процент прибыли за 2007 год.
С отделкой или без?
Квартиры в Москве в подавляющем большинстве сдаются без отделки. Элитный сектор не исключение. Покупатель, готовый потратить $20 тыс. и более за квадратный метр жилья, получает голые бетонные стены и полы. Это в лучшем случае — зачастую квартиры вообще покупаются "по картинке". Это чисто российская особенность, и вполне закономерно, что она вызывает недовольство у клиентов, знакомых с западной практикой продажи квартир. С другой стороны, при нынешнем высоком спросе и практике продаж на ранней стадии строительства квартиры просто не имеют шанса дожить до отделки, даже если застройщик поставит перед собой такую цель. Где же выход из этой ситуации?
Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости Knight Frank LLC:
— На Западе не принято сравнивать качество строительства дома, там нет таких понятий, как высота потолка, толщина перекрытий, качество инженерных систем. Там покупатель смотрит прежде всего на уровень отделки квартиры, до которого в России еще пока, к сожалению, не дошли. У большинства зарубежных специалистов, которым мы показываем лучшие объекты на Остоженке и в других районах, с точки зрения архитектуры и инженерии претензий нет. Но их приводит в шоковое состояние вид выставленных на продажу квартир без отделки. И если мы хотим все-таки приближаться к западным стандартам, то должны уже появляться дома с хорошим уровнем отделки. И застройщики, у которых снижается уровень доходности, обязательно придут к этому, они будут вынуждены повышать уровень ликвидности своих объектов с помощью отделки.
Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood:
— Я соглашусь с тем, что мы придем постепенно к западным стандартам. Но это не может получиться одномоментно, вдруг. Необходима адаптация рынка. И сделать это довольно просто. Пускай идут продажи на начальной стадии, а те квартиры, которые не продаются с самого начала, надо отдавать под отделку. Естественно, их стоимость будет повышаться со временем, а покупатели будут иметь выбор — купить дешевле и делать ремонт самостоятельно или въехать в готовые апартаменты. Кроме того, застройщик даст шанс людям, которые купили квартиру первыми, не жить годами в ужасе от того, что их соседи еще десять лет будут стучать молотками. Вы сможете говорить при продаже первому же клиенту, что вне зависимости от продаваемости дома через три-четыре года все будет построено, ремонты закончатся, лифты не будут обиты картоном, что везде будут нормальные холлы и т. д. Это решит проблему в корне и удовлетворит тех, кто хочет получить более дорогой законченный продукт.
Алена Бригаднова, руководитель отдела городской недвижимости компании Tweed:
— Теоретически это хорошо звучит, а на практике? Кто гарантирует качество отделки, соответствующее запросам покупателя "элиты"? Я знаю примеры, когда клиент отказывался от квартиры, которая его абсолютно устраивала, только из-за ужасного качества отделки. Насколько должна быть выше цена за квадратный метр объекта с ремонтом относительно объекта без ремонта? Вот в этом весь вопрос.
Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed:
— У меня очень большие сомнения, что наш рынок в ближайшие 10-15 лет придет к сдаче квартир с отделкой. Даже самый лучший застройщик, по моему мнению, не в состоянии обеспечить покупателям ту отделку, которую они бы хотели видеть в своих квартирах. В настоящий момент вкус нашего потребителя настолько разнообразен, что, отделывая квартиры, застройщик несет большие риски по неликвидности своего объекта и долгой его реализации.
Ольга Павлова, директор по развитию компании Delight Realty:
— Я согласна с Ириной Могилатовой. Наш рынок, может быть, и готов съесть такой продукт, но в минимальном масштабе. Я не думаю, что это будет массовая тенденция, которая будет воплощена в жизнь в ближайшие годы в Москве. Наши клиенты любят все эксклюзивное. Еще они любят занимать своих жен на долгие годы ремонтами в купленных квартирах. Даже покупая готовые квартиры, как правило, все начисто переделывают, вкладывая огромные деньги. Это реальность нашего рынка.
Элитные муравейники
Еще несколько лет назад элитными городскими объектами считались исключительно клубные дома на 20-30 квартир. Сейчас ситуация изменилась, и в качестве элитных позиционируются проекты, рассчитанные на несколько сотен жильцов. Насколько правомерно такое расширение понятия элитности?
Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости Knight Frank LLC:
— Я могу рассказать, откуда возникла эта традиция — ставить знак равенства между элитным и клубным домом. Она возникла в послекризисном 1998 году, когда у застройщиков просто не было средств, чтобы строить крупные объекты. Это с одной стороны. С другой — и покупателей не нашлось бы на крупные элитные проекты. За два года после кризиса на Остоженке было построено около 800 квартир, это небольшой объем. И застройщики вместе с риэлтерами создали этот миф: элитный дом — значит маленький. Точнее, это не миф, а очень грамотный маркетинговый ход.
Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed:
— Да, укрупнение проектов — объективная тенденция. И связано это с тем, что площадок становится все меньше и меньше, бедная Остоженка уже вся распродана. Девелоперы, естественно, хотят заработать больше и не могут позволить себе такую роскошь, как строительство маленького клубного дома. Сейчас мы с полным правом говорим о том, что крупные проекты также могут быть элитными. Количество квартир в элитных домах будет увеличиваться.
Эллина Фадеева, генеральный директор компании "Контакт — элитная недвижимость":
— Мне кажется, дело именно в том, что площадок становится все меньше, а особняки закончились. При прочих равных условиях малоквартирный дом, конечно же, удобнее для жизни. Вернемся к вопросу об отделке: наверное, проще пережить ремонты, когда у тебя пять соседей, а не сто. Но тенденция к укрупнению есть, с этим не поспоришь.
Евгений Юр, руководитель отдела городской недвижимости компании Paul`s Yard:
— Конечно, при желании мы можем называть элитным домом все, что не "панель". На самом деле, если уж говорить о продукте VIP-класса, все-таки его не может быть много. Не может дом такого уровня подходить в одинаковой степени ста жильцам. Люди, которые пытаются купить что-то индивидуальное, все равно будут стремиться к неповторимости. Rolls-Royce нельзя собирать на конвейере.
Все дело в инфраструктуре
Кто бы спорил с тем, что загородные дома (именуемые коттеджами, хотя правильнее называть их виллами) у нас уже научились строить на высоком уровне. Но вот окружение, недостаток социальной инфраструктуры не позволяют в большинстве случаев считать жизнь за городом по-настоящему комфортной. И многие люди по-своему решают проблему загородного проживания — в дополнение к городской квартире покупают элитные дачи.
Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании "Терра-недвижимость":
— Критериев элитарности для загородного дома, пожалуй, больше, чем для городской квартиры. Если в городе еще можно мириться с огрехами вида из окон, то для загорода место и окружение — первый и главный критерий. На втором месте наличие развитой инфраструктуры. Вы можете построить замечательный поселок на 60-м километре Новорижского шоссе, но ни о какой элитности речи быть не может именно из-за отсутствия необходимой для жизни инфраструктуры. Это должно быть все то же, что и в городе: школа и детский сад, фитнес-центры, рестораны, супермаркеты и т. д. И не просто школа должна быть, а несколько, с разными специализациями, чтобы была возможность выбора. В-третьих, конечно, поселок должен быть охраняемый. Четвертое — архитектурная целостность, которая для загорода еще важнее, чем для города. Поэтому поселки, которые формируются путем продажи участков земли без подряда, вряд ли можно считать элитными. Ни о каком единстве архитектуры в них речи быть не может. И на десять человек с нормальным вкусом обязательно придется один, который поставит трехметровый забор желтого цвета. Пятое — это все-таки инновации. И в технологиях, и в инженерии. Центральное кондиционирование, подогреваемые полы, подогреваемые входы, подогреваемые крыши — все то, что мы называем системами "умного" дома. Это относится и к материалам. Ну нельзя построить элитный дом из пеноблоков! И наконец, размер участка — минимум 30 соток, площадь дома — минимум на четыре спальни независимо от состава семьи и гараж минимум на три машины. Если суммировать все эти характеристики, не так уж много окажется у нас настоящей "элиты" за городом. И не так уж много мест, где можно строить поселки высокого уровня.
Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood:
— Тимур имеет в виду, что, кроме Рублевки, элитных поселков пока нигде быть не может. Но уже появились проекты, которые теперь могут конкурировать с Рублевкой. Пусть это будет 20-й километр Осташковского шоссе — отнюдь не лучший вариант в плане транспортной доступности, зато феноменальное место, окруженное лесом и водой. Или возьмите Дмитровку. Последние три года девелоперы пытаются построить там "высокую элиту", поскольку это единственное направление, где есть большая вода. Да, пока не очень получается, но там уже строится хороший бизнес-класс. Что касается других направлений, то Новорижское шоссе явно претендует на элитарность. Хорошие перспективы у Калужского, Киевского шоссе.
Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed:
— Хотелось бы обратить внимание на тенденцию, которая явно проявляется в последнее время: спрос на такой вид недвижимости, как "дальняя дача". Соответственно, появляется и предложение. Сегодня покупатели загородной недвижимости делятся на две категории. Первая — это те, кто хочет жить за городом постоянно. Для них предел — 15 км от МКАД, дальше ездить просто физически невозможно. Но даже на небольшом расстоянии возникают проблемы. Тимур Сайфутдинов правильно сказал, что главная проблема — это инфраструктура. Возить ребенка в школу даже с Рублевки малореально. То есть, конечно, можно, но бедные дети будут просто жить в машине. И поэтому появляется вторая категория клиентов — те, кто не желает расставаться с городским образом жизни, при этом выезжая на дачу на выходные. Естественно, если нет необходимости каждый день ездить в город, загородный дом может находиться гораздо дальше от Кольцевой автодороги — до 60 км и даже 100 км. Плюсом отдаленности является лучшая по сравнению с ближним Подмосковьем экология. Я думаю, со временем будет активно развиваться эта тенденция — строительство "дальних дач" элитного уровня.
Топ-10 элитных объектов
Участники круглого стола путем консенсуса определили 5 лучших городских домов и 5 лучших загородных поселков в элитном сегменте. При этом рассматривались только те объекты, которые находятся в продаже в настоящее время. Вот какой получился список.
Москва
Брюсов пер., д. 19
Молочный пер., д. 1
"Монолит" (ул. Косыгина, д. 19)
"Купер Хаус" (Бутиковский пер., д. 3)
Бутиковский пер., д. 5
Подмосковье
"Ландшафт" (Рублево-Успенское ш.)
"Санаторий "Барвиха"" (Рублево-Успенское ш.)
"Чехово" (Новорижское ш.)
"Миллениум" (Новорижское ш.)
"Пирогово" (Осташковское ш.)