В мае цены на недвижимость Москвы продолжили плавное снижение. Продавцы недвижимости объясняют это майскими праздниками и летней стагнацией и запугивают перспективами резкого скачка цен осенью.
В мае стоимость вторичного жилья снизилась приблизительно на 1,5% — медленно, но верно цены идут вниз.
Как обычно, больше всего дешевело панельное жилье в отдаленных от центра районах. Но в мае — и это отмечают даже традиционно противоречащие друг другу аналитики рынка недвижимости — впервые наметилась тенденция к снижению цен на дорогие объекты, расположенные в престижных районах города и построенные по индивидуальным проектам. Разница в динамике цен на дорогую и дешевую недвижимость уже не так велика, как в прошлые месяцы. Кроме того, аналитикам известны только цены предложения. По какой цене в итоге продается жилье, известно только участникам сделки, а торг, несомненно, присутствует. Правда, заметно и некоторое уменьшение предложения, связанное, скорее всего, со снижением активности рынка в период майских праздников.
С застройщиками торговаться не принято. И цены на новостройки, в отличие от вторичных объектов, падают не так очевидно. Точнее, статистика по стоимости нового жилья слишком разнится, чтобы можно было делать однозначные выводы. Но обращает на себя внимание обилие спецпредложений по покупке жилья, которые появляются на рынке — практически каждый застройщик предлагает покупателям приятные бонусы или скидки, которые призваны стимулировать спрос.
Так, компания СУ-155 предлагает покупателям квартир в районе "Новая Трехгорка" скидку в размере 1550 руб. на каждый квадратный метр и ипотечный кредит под 8% годовых (правда, такая ставка действует до регистрации права собственности на квартиру, потом придется расплачиваться по рыночным ставкам). Распространяются "бонусы" не только на дешевое, но и дорогое жилье. Например, внимание прохожих на Смоленской улице привлекает перетяжка "Купи квартиру на Кутузовском — получи гараж в подарок!", а ведь денежный эквивалент такого подарка составляет не менее $15 тыс. Представители продавцов утверждают, что такие понижения являются плановыми и обычными для рынка; но в прошлые годы скидочных программ и подарков было значительно меньше.
Словом, продавцы стараются сделать все, чтобы вернуть расположение покупателей и заставить "отложенный спрос" действовать уже сейчас. Насколько у них это получится, покажет время.
Мнения участников рынка
Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty:
— Сейчас рост цен на элитную недвижимость составляет 3-5% за 1 кв. м в месяц. По сравнению с первыми месяцами 2007 года ситуация принципиально не изменилась.
Некоторое снижение покупательской активности мы наблюдали во второй половине 2006 года. На мой взгляд, одной из основных причин, способствовавших этому, явилась массированная компания в СМИ на тему "вот-вот все упадет". Обычно покупатели дорогой недвижимости не реагируют на подобные посылы, однако их количество в прошлом году достигло максимума. Поэтому ряд покупателей занял выжидательную позицию, о чем они прямо говорили на различных встречах и переговорах. Однако, как мы и предполагали, никаких изменений в этом сегменте рынка так и не произошло. И уже в январе 2007 года объем сделок резко увеличился за счет отложенного спроса последних месяцев прошлого года. С тех пор ситуация принципиально не менялась. Спрос на элитную недвижимость по-прежнему в разы превышает предложение, что и стимулирует стабильный рост цен. Так что ни о каком снижении стоимости элитного жилья речи быть не может.
Что же касается прогноза на будущее, можно ожидать традиционного затишья на рынке в летние месяцы. Осенью большого скачка цен, скорее всего, не будет, но можно с определенной долей уверенности говорить о том, что рост за 2007 год составит 30-40%.
Вячеслав Тимербулатов, директор по маркетингу ГК "Конти":
— Май — традиционный месяц спада деловой активности, который обычно длится до конца лета, и этот год не стал исключением. В настоящий момент на рынке продолжается процесс стагнации и коррекции цен на переоцененное в прошлом году жилье. В этом месяце на первичном рынке недвижимости мы не зафиксировали ни падения, ни роста стоимости квартир.
Девелоперы в нынешней ситуации предлагают более доступные условия покупки. Одни предлагают долгосрочные рассрочки, другие — меньший процент, третьи — небольшие скидки, но эти скидки предлагаются строго в рамках существующей ценовой политики компании. По-прежнему на первичном рынке существует дефицит жилья экономкласса, спрос на жилье бизнес-класса несколько опережает предложение, ситуацию с элитным жильем мы бы охарактеризовали как ровную. Что касается вторичного рынка, то можем лишь отметить некоторое сокращение предложения, что повлекло за собой рост спроса в этом сегменте рынка.
Сентябрь будет одним из показательных месяцев, когда активность должна возрасти и можно будет дать более точные прогнозы относительно дальнейшего развития рынка. Вместе с тем, безусловно, такой прибыли, как в прошлом году, в этом уже не получить, тем не менее строительный бизнес остается одним из самых доходных. До конца года мы ожидаем небольшого повышения стоимости жилья в пределах 1,5% в месяц, что в итоге даст годовой прирост в 15-20%.
Екатерина Куканова, руководитель пресс-службы компании "Дон-строй":
— На объекты компании "Дон-строй" в мае цены существенно не корректировались. Можно сказать, что цены на качественные новостройки (в отличие от вторичного рынка, на котором преобладает жилье низких потребительских характеристик, переоцененное в прошлом году) достаточно стабильны и колебания стоимости в пределах 1-1,5% в ту или иную сторону не оказывают на рынок существенного влияния. Сегодняшнее спокойствие на рынке — следствие активного роста прошлого года, кроме того, свой отпечаток накладывает традиционный летний спад покупательской активности.
Летом крупнейшие застройщики выходят на рынок со специальными предложениями. Но расценивать это как снижение цен — неправильно. Подобные летние (так же, как и новогодние) акции традиционны для строительного рынка, который подвержен сезонным колебаниям. Так, компания "Дон-строй" объявляла "Летнее предложение" как в прошлом году, на пике роста рынка, так и в этом. Более того, профессиональные игроки рынка рассматривают эти акции как шанс выгодно вложить деньги, понимая, что в дальнейшем цены будут расти. Осенью, с началом деловой активности, мы ожидаем повышения цен в сегменте качественных новостроек классов "бизнес", "премиум" "де люкс".
Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль":
— По данным аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль", средневзвешенная цена предложения новостроек в мае 2007 года выросла на 2,9%, с начала года прирост составил 6,6%. Положительная динамика в мае зафиксирована практически во всех категориях домов, наибольший прирост отмечен в монолитных домах класса "бизнес" и в сегменте элиты.
Распространяемое мнение об удешевлении жилья может быть реакцией на практикуемые застройщиками системы скидок при заключении сделок, чему были объективные причины. Система скидок и бонусов помимо возможности улучшить свою репутацию позволяет застройщику в условиях стагнации спроса привлечь дополнительных покупателей.
Кроме того, застройщики уже несколько лет практикуют снижение цены при 100-процентной оплате квартиры (без рассрочки), цена 1 кв. м квартир от трех и более комнат также традиционно ниже одно-двухкомнатных. Таким образом, с учетом этих факторов снижение цены за счет скидок при заключении сделки нельзя назвать удешевлением.
В ближайшие месяцы объем предложения новостроек сохранится на текущем уровне, цена предложения будет меняться в пределах 1-2%. Активизацию спроса мы ожидаем с августа текущего года, с окончанием периода летних отпусков.
Строящиеся жилые комплексы Москвы
|
Источники: "Миэль", МИАН, Vesco Realty.