На рынке ипотеки активно развивается новое направление кредитования — для покупки городской и загородной недвижимости класса "премиум". Такой вид кредитов оказался более чем востребован среди покупателей дорогой недвижимости. Готовы к работе с каждым крупным заемщиком по индивидуальной программе и банки. Новые программы кредитования на сумму от полумиллиона долларов появляются ежеквартально.
От миллиона и выше
Ипотека для покупки жилья премиум-класса банкам, безусловно, выгодна. Риск минимален: квартира или дом остается предметом залога до погашения ипотеки, уровень цен на элитную недвижимость медленно, но растет, даже если в других сегментах рынка цены падают. Кроме того, процент невозврата по ипотечным кредитам, по оценкам финансистов, ничтожно мал. Он составляет от 0,01 до 1% в разных банках, но и эти невыплаченные займы не являются проблемой для кредитных институтов: такую недвижимость успешно и быстро перепродают.
Первые, единичные ипотечные кредиты от $500 тыс. банки начали выдавать еще полтора года назад на покупку загородных коттеджей. Первоначально такие кредиты выдавались в основном в тех случаях, когда сам банк финансировал строительство.
Сейчас ситуация принципиально иная. Такие банки, как ВТБ 24, Райффайзенбанк, "Сосьете Женераль Восток", Русский ипотечный банк, Московский международный банк, Сбербанк, Московский кредитный банк, Собинбанк, Банк Москвы, "Городской ипотечный" и Москоммерцбанк, заявляют, что готовы выдавать ипотечные кредиты на элитную недвижимость.
"Если говорить о различии ипотечных программ для дорогого жилья и жилья экономкласса, следует искать разницу скорее не в самих программах, а в подходах к заемщику,— рассказывает Елена Кураткина, руководитель отдела ипотеки Первой ипотечной компании.— В большинстве российских банков существуют стандартные программы, в которых верхняя граница выдаваемого кредита в среднем составляет от $300 тыс. до $500 тыс. Как правило, решение о выдаче кредита заемщику в соответствии со стандартными условиями принимается в рамках кредитного подразделения либо малого кредитного комитета".
Дело не в сумме, которую готов выдать банк, уверены ипотечные брокеры. В Сбербанке или в банке "Сосьете Женераль Восток" вообще нет ограничений размера кредита, ВТБ 24 выдает ипотечный заем на сумму до $1 млн. Главное, чтобы заемщик мог доказать кредитному комитету свою платежеспособность, утверждают эксперты.
Идеальный заемщик
За крупными кредитами к брокерам чаще всего обращаются люди старше 35 лет. Среди них крайне редко встречаются те, кто работает по найму — как правило, это владельцы собственного бизнеса. Они берут кредит не потому, что у них не хватает средств для покупки. Просто для таких заемщиков выгоднее взять кредит, нежели изъять деньги из собственного дела.
Немало заявок на получение дорогой ипотеки и от топ-менеджеров крупнейших российских и западных компаний. Эта услуга интересна тем, кто платит за аренду несколько тысяч долларов в месяц. Зачастую такие арендаторы не имеют достаточно средств, чтобы сразу купить жилье соответствующего класса, но обладают ежемесячным доходом, который позволит им выплачивать большой кредит. Есть среди заемщиков и иностранцы.
С точки зрения банков, идеальный "дорогой" заемщик выглядит следующим образом: это скорее мужчина, нежели женщина, 30-45 лет, занимающий руководящую должность в крупной (лучше западной) компании. С ежемесячным доходом не менее $15 тыс., обладающий собственной недвижимостью, дорогостоящим имуществом или ценными бумагами. Желательны впечатляющие выписки с его банковских счетов, положительная кредитная история и солидный поручитель. Лучшим поручителем считается компания-работодатель.
Эксперты отмечают, что московские банки стали лояльнее относиться к пакету документов для получения кредита в размере около $0,5 млн. Причем они рассматривают не только сегодняшние заработки заемщика, но и делают ставку на перспективный доход, который будет получен в результате развития его бизнеса. Появляется все больше программ под залог имеющейся недвижимости, развивается ломбардное кредитование. Новые возможности появились на рынке загородной недвижимости: теперь в кредит можно приобрести не только загородный дом или коттедж, но и земельный участок.
"Банки сами прежде всего заинтересованы в крупных заемщиках, поэтому предоставляют нашим клиентам целый ряд льгот,— объясняет Марина Мелконян, руководитель направления ипотеки компании Penny Lane.— К примеру, в отличие от программ кредитования недорогой недвижимости, крупный заемщик нередко сначала выбирает квартиру или загородный дом, а потом получает кредит под конкретный объект. Большой популярностью среди наших клиентов пользуются кредиты с нулевым первоначальным взносом. Однако получить такой кредит без ипотечных брокеров клиентам очень непросто".
Условия кредитования каждого крупного заемщика, по словам Марины Мелконян, абсолютно индивидуальны. Банки, с которыми сотрудничает компания Penny Lane, как правило, предлагают кредиты с процентной ставкой от 9% годовых в долларах США, от 13% в евро, от 15% в рублях. Заемщики могут рассчитывать на целый ряд преференций по программам банков--партнеров риэлтерского агентства, но решение о снижении ставки по кредиту принимается опять же для каждого клиента индивидуально.
Срок кредитования на сумму около $1 млн может составлять от года до 40 лет. Кредиты на небольшие сроки пользуются большей популярностью среди таких заемщиков. Однако кредиты на срок более 20 лет также востребованы в этом сегменте рынка. Как правило, их оформляют клиенты, которые хотят иметь минимальный ежемесячный платеж.
Оценка ценности
Помимо оценки платежеспособности заемщика для банков крайне важна оценочная стоимость самой элитной недвижимости. Ведь сумма, на которую будет выдан кредит, зависит прежде всего от оценочной стоимости квартиры или коттеджа, а не от цены, которую хочет получить продавец. Существует три метода оценки недвижимости: сравнительный, доходный и затратный.
Сравнительный метод оценки представляет собой сравнение объекта с аналогичными предложениями. На стоимость недвижимости влияет местоположение, планировка, вид строительных материалов. Оценить загородный коттедж гораздо сложнее, чем квартиру в многоэтажке. Средняя стоимость квадратного метра жилья в многоэтажных домах высчитывается исходя из используемых материалов (бетон, кирпич и т. д.) и местоположения объекта. Частные загородные дома оценивают прежде всего путем "сравнения с аналогичными объектами".
"Стоимость частного жилья в Подмосковье зависит отнюдь не только от цены используемых в строительстве материалов и качества работ,— рассказывает Сергей Ганусов, управляющий центра загородной недвижимости компании "БЕСТ-недвижимость".— На нее влияют и другие факторы, в частности наличие коммуникаций, расположение участка относительно Москвы, удаленность от МКАД, наличие инфраструктуры, живописность места, наличие или отсутствие поблизости свалок или промпредприятий".
Доходный метод — это анализ прибыльности объекта. Речь прежде всего идет о сдаче недвижимости в аренду. Такой подход приемлем прежде всего для городских квартир. Сложность заключается в том, что рынок аренды у нас по-прежнему теневой и предоставить банку официальные данные об арендных ставках практически невозможно. Хотя многие банки, рассматривая заявки на ипотечный кредит, требуют, чтобы оценщики обязательно использовали и метод доходной оценки. Для оценки загородной недвижимости такой подход применяется редко, поскольку разброс цен на аренду коттеджей еще больший, нежели в городе при прочих равных условиях.
Затратный метод подразумевает, к примеру, подсчет совокупности затрат на строительство дома. Применим он прежде всего к загородной недвижимости.
"Оценка недвижимости класса "премиум" происходит по тем же стандартам, что и любой другой, но она занимает больше времени. К работе с дорогим сегментом допускают только опытных сотрудников агентств,— подчеркивает Екатерина Бочкова, руководитель отдела оценки оценочного агентства "Современные технологии консалтинга", аккредитованного ВТБ 24.— Городская недвижимость оценивается сравнительным методом, а также оценкой доходности объекта. Для загородной недвижимости оценка доходности имеет меньшее значение — здесь используются сравнительный и затратный методы оценки".
На оценочную стоимость влияет и юридическое состояние квартиры или дома. По словам оценщиков, оформленная в собственность недвижимость, в которой никто не живет, всегда дороже аналогичной, но требующей расселения или оформленной как инвестиционный контракт. В то же время, по наблюдениям экспертов, в "элитное" у нас зачастую записывается любое дорогое жилье, хотя оно может не соответствовать заявленному классу по уровню строительных работ, району, планировке. Правда, попадаются и прекрасные недооцененные квартиры и дома. Задача оценщиков в том, чтобы выяснить настоящую рыночную цену выбранного клиентом банка объекта.
"Переоценка объектов элитной недвижимости чаще встречается среди городских квартир, чем среди загородных домов, отмечает Екатерина Бочкова.— Банк выдаст клиенту именно ту сумму, в которую мы оценим объект недвижимости".
Важно это, по наблюдениям экспертов, только в тех случаях, когда заемщик претендует на кредит максимального размера. Особой популярностью в секторе дорогой ипотеки пользуются кредиты без первоначального взноса. Банки же, как правило, настаивают на том, чтобы кредит не превышал 80-90% стоимости недвижимости. Дело в том, что если заемщик окажется неплатежеспособным, банку придется заниматься продажей объекта. В связи с этим банк хочет быть уверен в компенсации затрат и времени. Кроме того, заемщики, желающие купить недвижимость класса "премиум", должны быть готовы к тому, что придется указать полную стоимость объекта. Это условие не всегда устраивает продавцов, особенно на вторичном рынке загородного жилья.