За город на время

Февраль-апрель — традиционное время поисков дачи на лето. Плохая новость грядущего сезона такова: если вовремя не заключить договор аренды, в мае есть риск остаться без летнего дома совсем или же выбирать среди неликвидных или очень дорогих предложений. Спрос превышает предложение. Есть и хорошие новости: на рынке загородной аренды появляется все больше домов (иногда целые поселки), построенных специально для дачников. Снять дом на лето можно едва ли не в каждом коттеджном поселке бизнес- и экономкласса. Кроме того, расширяется рынок краткосрочной аренды. Вопрос изучила Ольга Соломатина.

Городки в аренду

В поселке "Никольская слобода" (9-й км Новорижского шоссе) к новому дачному сезону готов настоящий арендный городок. 12 домов площадью от 285 до 315 кв. м можно снять по цене $10 тыс. и $12 тыс. в месяц соответственно. Дома оснащены кухонной мебелью, бытовой техникой, городскими коммуникациями, включая интернет и спутниковое телевидение. Расположены они в центральной части жилого поселка с собственной инфраструктурой вдоль берега пруда.

Конечно, на практике арендные городки в Подмосковье существовали и раньше. В общей сложности в Подмосковье их наберется около 30. Среди самых известных стоит упомянуть "Семейный клуб", "Рублево-1 и 2", "Успех" (Рублево-Успенское шоссе), "Сновидово" (Ильинское шоссе), "Павловы родники", "Новодарьино" (Калужское шоссе), "Росинка", "Истра Holiday" (Пятницкое шоссе), Moscow Country Club (Волоколамское шоссе) и Forestville (Дмитровское шоссе). В поселке "Рождествено" на Пятницком шоссе есть частный "арендный городок": семь коттеджей принадлежат одному частному лицу и сдаются в аренду.

В большинстве случаев стоимость аренды дач в этих поселках зашкаливает за $20 тыс. в месяц. Однако живописность мест, удобный подъезд, развитая инфраструктура, негласный фейс-контроль в глазах арендаторов выглядят настолько привлекательно, что лист ожидания растягивается до восьми месяцев.

"Эти места облюбованы иностранцами, которые проживают в коттеджах круглогодично. В таких условиях девелоперу намного удобнее заключить договор на длительный срок, поэтому заявки на сезонное проживание (летние месяцы), как правило, остаются невыполненными,— рассказывает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.— С учетом постоянно растущего спроса существующих проектов явно недостаточно, они не справляются с потоком желающих жить на природе".

Так и новый "арендный городок" в "Никольской слободе" рассчитан на арендаторов, снимающих дом минимум на год. Правда, в отличие от старых поселков, там еще есть незанятые дома. Расстраиваться рано.

"Рынок предложений загородной аренды постоянно пополняется, и в основном за счет коттеджей, построенных специально для сдачи в аренду,— говорит Сергей Ганусов, руководитель отдела загородной недвижимости "Бест-недвижимость".— Это очень удобно для арендаторов, ведь дома и частные дома вне поселков строятся с учетом их пожеланий".

Интересные варианты домов на летний период можно найти в коттеджных поселках бизнес- или экономкласса среди нераспроданных домовладений. Пока дом не нашел своего покупателя, застройщики готовы сдать его в аренду. К примеру, в широко известном поселке "Княжье озеро" (Новорижское шоссе) дома площадью 300 кв. м с мебелью и ремонтом сдают по цене $5 тыс. в месяц. Аналогичные предложения есть в "Величе" (под Звенигородом) — $8 тыс. в месяц за 340 кв. м.

Предложения единичных коттеджей в организованных поселках кардинально различаются по своим характеристикам, а арендные ставки варьируются от $2 тыс. до $60 тыс. в месяц в зависимости от местоположения и уровня дома.

Их сдают как девелоперы, так и частные владельцы дома. Именно этот сегмент предлагает большинство коттеджей в сезонную аренду. Впрочем, и здесь предпочтение отдается длительным арендным отношениям. Многие дома класса "премиум" также расписаны заранее и сдаются только на год. Если же предложение по каким-либо причинам не подходит для круглогодичного проживания (удаленность от МКАД, загруженность трассы, невысокое качество строительства, отсутствие поблизости детской инфраструктуры), то хозяева могут сдать дом на лето.

Подобные предложения интересны взыскательным арендаторам, поскольку построенные на продажу дома еще на фазе проектирования значительно отличаются от коттеджей, которые планируют сдавать. Требования к качеству ремонта принципиально иные.

"Площадь домов под аренду, как правило, меньше домов для продажи — от 180 до 250 кв. м, и строят их на больших участках в 10-15 соток. Зачастую дачные коттеджи располагаются на общей территории, между ними отсутствует ограждение,— рассказывает Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба".— Количество спален не превышает трех-четырех. Если дом планируют сдавать, в нем делают ремонт и монтируют хотя бы кухню. Но при этом в дачных вариантах отсутствуют такие помещения, как бассейн, кабинет, домашний кинотеатр, гараж".

"Кроме того, сегодня в некоторых поселках предусмотрена возможность пригласить друзей или родственников на несколько дней или недель,— рассказывает Мария Литинецкая.— Для чего в аренду предоставляются отдельно стоящие коттеджи".

Подобные варианты летнего отдыха следует искать через друзей и знакомых, живущих за городом.

Выше инфляции

Отметим, что стоимость "летнего" коттеджа к лету значительно возрастет. Размер повышения зависит от личных соображений хозяина и в каждом конкретном случае свой.

Что касается цен грядущего дачного сезона, то они в сравнении с прошлым годом выросли в среднем на 20%. Что существенно. К примеру, к лету 2006 года стоимость аренды дач подорожала только на 7-10%, что было сопоставимо с размером инфляции.

"Рост арендных ставок на уровне 20-30% в год наблюдается в ценовом сегменте до $20 тыс. за месяц,— отмечает Иван Шульков.— В сегменте более дорогих предложений рост арендных ставок по отдельным объектам может не меняться вообще, поскольку такие предложения могут находиться на рынке от полугода".

Однако условия, при которых риэлтеры берутся за работу с объектами, за год не изменились и составляют $1 тыс. в месяц. Это минимальный ценовой порог, при котором заявка попадает в базу крупных агентств. Раньше нижняя планка отсечения составляла $500. Менее дорогие варианты следует искать через подмосковные риэлтерские агентства. За $300-500 в месяц можно снять щитовой домик на шести сотках. Вдвое дешевле — его же, но в компании с хозяевами.

Дачный минимум, на который может рассчитывать арендатор,— это все городские коммуникации (водопровод в доме, отопление), мебель и бытовая техника. Дачники, готовые платить $1-2 тыс. в месяц, будут проезжать к месту отдыха не меньше 30, но и не более 60 километров от МКАД. Дом в пределах 30 километров обойдется уже в два-два с половиной раза дороже. Таких предложений на рынке большинство.

Дома в следующем ценовом диапазоне — от $8-10 тыс. в месяц — предполагают обязательное наличие охраны, расположены на территории организованных коттеджных поселков, часть мебели в них могут поменять по просьбе арендатора. Количество таких предложений, как и спрос на них, ограничено.

Калиф на час

Рынок краткосрочной аренды в Подмосковье никогда нельзя было назвать особенно изобильным. Однако эта зима, точнее, новогодние каникулы показали, что ситуация в данном секторе загородной аренды кардинально меняется. Рантье готовы рисковать, понимая, что за два-четыре дня можно получить 100-200% месячной прибыли. Ведь дорогие ремонты и мебель можно застраховать.

"Посуточная аренда активизируется в основном на праздники — Новый год, майские, 8 Марта. В эти дни арендные ставки повышаются в несколько раз,— отмечает Мария Литинецкая.— По нашим данным, коттеджи в аренду сдаются в поселках Николина Гора, Горки-2, Барвиха, Сосновый Бор, Чигасово и многих других".

Этой весной многие хозяева подмосковной недвижимости готовы сдать ее на майские праздники, а только потом заселить туда дачников. Услуги по краткосрочной аренде теперь предоставляют не только частные маклеры, но и такие гиганты рынка, как МИАН, "Миэль", "Инком-недвижимость", "Бест-недвижимость".

Тем не менее, планируя провести майские праздники на свежем воздухе, нужно поторопиться: 40-50% от годового объема арендных сделок заключается в период с февраля по апрель. Краткосрочным арендаторам нужно успеть заключить договор с хозяевами до того, как они найдут летних жильцов.

На рынке краткосрочной аренды лучше всего обстоят дела с предложениями в нише недвижимости бизнес-класса. Это дома от 180 до 200 кв. м с тремя-четырьмя спальнями, меблированные, с баней или сауной. Есть они по всем направлениям (наибольшее число предложений по Дмитровскому и Волоколамскому шоссе).

"Радиус вокруг Москвы ограничен 150-м километром от МКАД. Как показывает практика, расстояние при аренде на несколько дней, а также направление не являются для арендаторов решающим фактором",— отмечают аналитики компании Farm House.

Коттеджи премиум-класса сдаются на краткий срок редко: вложенные в них деньги несопоставимы с арендными ставками и, к примеру, риском пожара. Как правило, их сдают посуточно, только когда долго не находятся постоянные жильцы. Бюджетные щитовые домики редко устраивают временных арендаторов — чаще всего отсутствием полноценных спален.

"В отличие от долгосрочной, на рынке краткосрочной аренды в течение года арендные ставки имеют достаточно широкий диапазон,— рассказывает Иван Шульков.— Они меняются в зависимости от времени года, дней недели. Ставки в будние дни по сравнению с выходными и праздниками ниже на 10-40% (в среднем на 20%), нежели месячные летние тарифы".

То есть, снимая дом, аренда которого летом обходится в $1 тыс. в месяц, на одни выходные или в майские праздники, заплатить нужно в среднем $1,8 тыс. За два дня в будни при тех же условиях — уже $1,2 тыс.

"Ставки на частные коттеджи на короткий срок зависят от двух основных факторов — вместительности и уровня дома",— отмечают специалисты Farm House. Исследование, подготовленное компанией в канун Нового года, позволило вычислить среднерыночные цены на коттедж в сутки (см. таблицу). Участники рынка уверены, что аналогичных цен следует ожидать, арендуя дома на майские праздники.

Источник: компания Farm House.

Что рекомендуют написать в договоре аренды юристы

Прежде всего — максимально полно указать перечень и объем предоставляемых коммунальных услуг (водоснабжение, наличие горячей воды, максимальную мощность всех включенных электроприборов). Если в поселке убирают мусор и стригут газон — тоже включаем в список. Необходимо также предусмотреть санкции на случай, если предусмотренные договором услуги не будут предоставляться или будут предоставляться не в полном объеме время от времени.

Обязательно составьте опись домашнего имущества, указывая его состояние. Следует оговорить степень ответственности арендатора за сохранность имущества хозяев в случае неосторожного обращения и в то же время ответственность арендодателя, если, например, произошел пожар или затопление имущества арендатора из-за изношенности электропроводки, газового оборудования или водопроводной сети. Во избежание разногласий в этой части договора рекомендуется настоять, чтобы арендодатель застраховал дом, сообщив страховщику, что он сдается в аренду.

Чаще всего споры по договору аренды возникают в случае досрочного прекращения пользования арендованным имуществом как по инициативе арендатора, так и арендодателя. По общему правилу любой договор может быть расторгнут только по согласию сторон. В случае же, если арендатор вынужден покинуть дачу по инициативе арендодателя, последний обязан возместить убытки и компенсировать моральный вред.

Смена собственника не влечет автоматического расторжения договора аренды: получателем арендной платы с момента регистрации сделки становится новый собственник. Поэтому если арендодатель решит продать дом в разгар дачного сезона, он обязан либо поставить покупателя в известность о таком обременении, как договор аренды, либо уладить вопрос с арендатором полюбовно.