Коммерция ищет баланс
Рынки сохраняют умеренный рост
Позитивная динамика на рынках коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга остается сдержанной. Несмотря на рост трафика в торгцентрах на 3–6% к прошлому году, консультанты пока не готовы говорить о всплеске посещаемости, не видя также перспектив сокращения вакантности и роста цен. Увереннее чувствует себя сегмент стрит-ритейла, где пустующих площадей становится заметно меньше на пешеходных улицах за счет активности рестораторов и fashion-брендов. Офисный рынок демонстрирует высокий спрос, но пока не перешел к росту ценовых значений.
Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ
Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ
Показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в Москве по итогам ноября на 3–5% превысит показатель за аналогичный период прошлого года, в Санкт-Петербурге — на 4–6%, прогнозируют в Focus Technologies. Позитивную динамику аналитики связывают с реализацией отложенного спроса, погодными условиями и ноябрьскими распродажами. Эффект от последних сглаживает их пролонгированный характер, поясняет руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев.
Хотя старший директор департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership Анна Манькова считает, что о всплеске трафика в торгцентрах пока говорить не приходится. Вакантность в Москве, по ее прогнозам, по итогам года сохранится на существующем уровне 12%. «Пик вакансии в торговых центрах пройден, сейчас началось плавное снижение, которое приведет нас к норме к концу 2024-го, если не случится очередного шока»,— рассуждает глава ритейл-департамента CORE.XP Марина Малахатько. Эксперт добавляет, что фактические ставки аренды торговых помещений по стране за последний год снизились, особенно в люксовых моллах. К ощутимому росту показатели, по ее прогнозу, вернуться ближе к 2025 году.
Спрос на улицах
На уровне 10–12% по итогам года окажется и вакантность в сегменте стрит-ритейла в Москве, считает руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков. Это на три-пять процентных пунктов ниже показателя прошлого года и, по мнению эксперта, говорит о постепенном восстановлении рынка к уровню докризисного 2019 года, когда пустовали как раз 10% площадей. «Но спрос носит избирательный характер»,— предупреждает господин Бобков. Тезис хорошо иллюстрируют данные, которые приводит директор направления стрит-ретейла NF Group Ирина Козина: на крупных магистральных улицах сейчас пустуют 12,4% помещений, на центральных торговых — 10,9%, на пешеходных — 5,7%. За год эти значения снизились на 3,9, 2,8 и 13 процентных пунктов соответственно.
Такое распределение логично из-за специфики спроса.
Основной интерес к помещениям сейчас формируют рестораторы и fashion-ритейлеры, говорит руководитель направления street retail компании «Магазин магазинов» Марина Маркова. Предпосылок для снижения существующих ставок на рынке эксперт не видит.
К допандемийному уровню постепенно возвращается и рынок Санкт-Петербурга. Руководитель отдела торговой недвижимости NF Group в городе Анна Лапченко говорит, что на Невском проспекте вакантность по итогам сентября составила 6,2% — это минимальное значение за последние семь лет наблюдений. К концу года она, по ее прогнозам, выйдет на уровень 4–5%. Доля пустующих площадей, по словам эксперта, демонстрирует тенденцию к снижению на всех главных торговых улицах. Позитивный тренд сохранится за счет роста турпотока в Санкт-Петербурге и активности ритейлеров, рассчитывает госпожа Лапченко.
Офисные рекорды
Объем сделок на офисном рынке Москвы, по словам замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктории Горячевой, в текущем году достигнет 1,7 млн кв. м, увеличившись год к году на 30%. Руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко закладывает в прогноз 1,8–2 млн кв. м, хотя предупреждает, что конечный итог зависит от нескольких крупных сделок. Вакантность при этом за год может сократиться на 2,8 процентного пункта, до 7,5%, считает он.
Сейчас ограниченный объем предложения, по мнению госпожи Горячевой, может даже сдерживать спрос: «Интересные объекты быстро заполняются».
Низкая вакантность поддерживается сдержанным вводом. Согласно Nikoliers, в нынешнем году в Москве будет сдано 367 тыс. кв. м — на 8% больше, чем годом ранее. Стоимость помещений при этом пока остается скорее стабильной. Запрашиваемые ставки аренды на офисном рынке Москвы, по словам господина Бабиченко, составляют 25,8 тыс. руб. за кв. м в год для помещений класса А и 17,9 тыс. руб. за кв. м в год для класса В.
Спрос на офисные помещения в Санкт-Петербурге Виктория Горячева тоже считает достаточно активным. Эксперт обращает внимание на большое число запросов со стороны IT-компаний, торговых и производственных структур. Но за счет сдачи спекулятивных проектов и предшествующего высвобождения площадей говорить о заметном снижении вакантности пока не приходится. Сейчас в Санкт-Петербурге, по подсчетам Nikoliers, пустуют 9,8% офисов, это на 0,3 процентного пункта выше уровня аналогичного периода прошлого года.