Марата отправили под бульдозер

В Воронеже 31 октября должен начаться снос недостроенной десятиэтажки на улице Марата, 2а, в районе Чижовского плацдарма. Снос здания, возведение которого началось в 2015 году, инициировало областное министерство имущественных и земельных отношений. Строительство не смогла завершить местная компания «Терра», ранее аффилированная с ГК «Развитие». По мнению экспертов, инициатору проекта не хватило финансовых ресурсов. Юристы же советуют девелоперам внимательнее проверять права на землю под перспективной застройкой.

Согласно порталу госзакупок, контракт на демонтаж недостроя получило местное ООО «Энергостройпроект». Работы обойдутся областному бюджету в 1,9 млн руб. Исполнить его условия необходимо в течение 20 дней.

Министерство имущественных и земельных отношений (ранее — департамент, ДИЗО) региона обосновало проведение работ решениями Ленинского райсуда Воронежа от 31 января и 8 сентября 2022 года. Согласно постановлениям суд обязал владельца участка — местное ООО «Терра» — снести недостроенный дом самостоятельно в течение десяти дней со дня вступления решения в законную силу. В связи с неисполнением компанией требований с нее будут взысканы расходы на демонтаж.

Разрешение на строительство десятиэтажного жилого дома на улице Марата было выдано ООО «Реста» в октябре 2015 года. Однако в 2016-м его действие приостановила облпрокуратура по фактам выявления областной кадастровой палатой незаконного изменения вида разрешенного использования участка и увеличения его площади. В том же году ООО «ГК Развитие 2» (с июля 2017 года переименовано в ООО «Терра») выкупило у «Ресты» участок на улице Марата площадью 1,7 тыс. кв. м вместе с недостроем. Однако в ноябре 2017 года облсуд отменил последствия сделки купли-продажи с изменениями в ЕГРН сведений о площади участка с 1,7 тыс. кв. м до 1,08 кв. м.

Вскоре «Развитие» отказалось от проекта, передав, по словам главы девелоперской компании Сергея Гончарова, его прежним владельцам вместе с юрлицом ООО «Терра». В 2019 году ДИЗО обратился в арбитражный суд с иском к «Терре» об «устранении препятствий» в распоряжении земельными участками площадью 47 кв. м и 553 кв. м, сносе части здания площадью 47 кв. м, а также о демонтаже металлического ограждения длиной 101 м. Согласно итоговому постановлению Ленинского райсуда, арбитражный суд утвердил мировое соглашение между сторонами и прекратил производство по делу.

В начале 2020 года арбитражный суд Центрального округа отменил это решение и направил материалы на новое рассмотрение в нижестоящую инстанцию. В ходе рассмотрения дела в начале 2021 года арбитражный суд принял к производству иск Нины Татариновой к «Терре». В связи с этим оно было направлено по подсудности в Ленинский райсуд Воронежа. Госпожа Татаринова утверждала, что «возведением спорного объекта недвижимости нарушены ее права и законные интересы, так как рядом с ее земельным участком расположены земли, государственная собственность на которые не разграничена».

Она подала в ДИЗО заявление о перераспределении земель, однако его рассмотрение якобы было приостановлено в связи с тем, что не был изучен иск «Терры» об утверждении схемы земельного участка. В связи с этим заявительница просила признать недостроенный дом самовольной постройкой и обязать компанию снести его. В результате Ленинский райсуд удовлетворил требования и департамента, и гражданки.

Уже в конце 2021 года администрация Воронежа отказала «Терре» в продлении разрешения на строительство многоэтажки. В связи с этим был проведен аукцион по выбору подрядчика для предоставления компенсационного жилья обманутым дольщикам, купившим квартиры в доме на улице Марата, 2а. Им стало ООО СЗ «Свой дом». При начальной цене 111,3 млн руб. компания предложила 94,6 млн руб. При этом обществу был предоставлен в аренду земельный участок на Баррикадной, 7а, и Волгоградской, 47в, для строительства комплекса многоэтажных жилых домов. По данным облправительства на начало сентября 2023 года, «Свой дом» возводил МКД на Волгоградской, чтобы предоставить в нем квартиры 41 обманутому дольщику. Ввод объекта в эксплуатацию планировался в декабре 2023 года.

Руководитель компании «Терра» Андрей Васецкий вчера отказался общаться с «Ъ-Черноземье».

Директор воронежского агентства недвижимости «Цитадель» Алексей Гладков полагает, что «Терра» могла не завершить строительство десятиэтажки из-за нехватки финансовых ресурсов: «Это стандартная история, проходили ее в 2000-х, когда половина Воронежа стояла недостроенной». Господин Гладков также считает, что участок может быть выгодным для ГК «Развитие», поскольку девелопер Сергей Гончаров «выкупил весь Чижовский плацдарм».

Юрист местной адвокатской конторы «Денисов и партнеры» Евгений Ермилов пояснил, что Ленинский райсуд принял решение о сносе, поскольку пришел к выводу, что «Терра» незаконно занимает государственные земли, на которых возвела недострой. «Вывод основан на постановлении облсуда о признании недействительными результатов межевания земельного участка»,— отметил господин Ермилов. По его мнению, при таких обстоятельствах суд верно квалифицировал застройку как самовольную.

«Определяющий момент здесь в том, что застройщику в предыдущем процессе не удалось отстоять свое право на землю, а следующее решение лишь логичное следствие утраты титула на участок. Прежде всего необходимо правильно получать права на землю, чтобы нивелировать риск ее утраты и, как следствие, риск сноса построенных на ней объектов»,— заключил Евгений Ермилов.