Всякий дом эскроу держится

Строительство собственного дома может стать дороже, но надежнее. Минстрой разработал законопроект, по которому оплата услуг частных подрядчиков будет происходить через эскроу-счета. На днях документ одобрило правительство. Как отмечают собеседники “Ъ FM”, формально это сделает рынок индивидуального жилищного строительства прозрачнее. Но многие подрядчики в рамках механизма эскроу-счетов будут вынуждены привлекать кредитные средства по высоким ставкам, что в итоге переложат на заказчиков. Тему продолжит Владислав Викторов.

Спрос на частные дома в России резко вырос еще в пандемию. С тех пор интерес к ним оставался высоким, хотя конец 2022 года сильно подпортил статистику. Оживать рынок начал прошлой весной и по итогам второго квартала вырос на 8%, подсчитывали в «Авито Недвижимость».

Как правило, для строительства таких домов россияне привлекают частных подрядчиков, но гарантировать качественное исполнение работ могут далеко не все игроки. Идея Минстроя с эскроу-счетами должна решить эту проблему. Если законопроект будет принят, то деньги за строительство зафиксируются на специальном счете, и подрядчик их получит только после сдачи объекта. Такая система действует сейчас при возведении многоквартирных домов. Перенести практику на частное жилье вполне логично, считает гендиректор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков:

«Фактически объем ввода жилья за 2022 год — это 102 млн кв. м. Из них 45 млн кв. м — многоквартирные дома, а 57 млн кв. м — ИЖС. В 2023 году, например, с января по сентябрь ИЖС — 48 млн кв. м, многоквартирные дома — 31,6 млн кв. м. Конечно, возводить ИЖС сейчас стали больше, поэтому застройщики начали плотно смотреть в эту сторону».

Но в законопроекте Минстроя есть оговорка: эскроу-счета будут применяться, только если подрядчик использует типовые проекты или домокомплекты из отечественных стройматериалов. В теории это должно решить проблему, когда по ходу строительства смета постоянно растет из-за дополнительных закупок.

К тому же некоторые эксперты считают, что это еще и снизит цены на 10-20%. Но член совета директоров инвестиционной платформы Simple Estate Артем Цогоев настроен пессимистично: «Не надо забывать о том, что проектное финансирование от банков будет стоить денег, как и обслуживание эскроу-счета.

Есть риск, что кредитные средства для реализации загородных проектов будут значительно дороже, чем для многоквартирных домов. Проблема в том, что у банков нет единых критериев оценки частной недвижимости. Поэтому все возможные риски переложат на клиентов, считает владелец компании AIM Илья Менжунов:

«Политика и методология оценки очень сложная, и с этим банки столкнулись уже достаточно давно, когда был целый бум неправильных оценок, и когда под них брались кредиты и не выплачивались. Потом многим финансовым организациям приходилось создавать целые подразделения по управлению непрофильными активами.

Кстати, доля ипотеки на покупку и строительство частных домов уже занимает примерно 15%, подсчитывали в Дом.РФ. И это самый быстрорастущий сегмент жилищных займов. Во многом тенденция объясняется тем, что можно получить ипотеку с господдержкой. Однако выгодные ставки будут доступны только до следующего июля.