Массовый уход зарубежных компаний и общая неопределенность вернули офисный рынок Москвы к ситуации семилетней давности, когда основными арендаторами и покупателями такой недвижимости были госструктуры. В этом году на их долю придется 32% всех сделок в сегменте, или 600 тыс. кв. м,— это втрое больше, чем в прошлом году. Участники рынка надеются, что растущий интерес госструктур к площадям в бизнес-центрах позволит снизить объем пустующих площадей и даже привести к росту ставок аренды.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
В этом году на долю госсектора может прийтись 32% от общего объема сделок аренды и купли-продажи офисов против 12% в 2022 году, прогнозируют в CORE.XP.
В натуральном выражении объем сделок с участием госструктур может достичь рекордных 600 тыс. кв. м, превысив на 58% предыдущее пиковое значение 2016 года (380 тыс. кв. м).
Партнер NF Group Мария Зимина оценивает долю госсектора в первой половине 2023 года в 22%, в то время как за тот же период прошлого года было 9%. Руководитель отдела маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков не исключает, что доля госсектора в структуре поглощения офисов в этом году станет рекордной с 2014 года. Директор коммерческого управления Stone Кристина Недря называет компании с госучастием основными драйверами офисного рынка.
Начиная с 2010 года на долю госсектора приходилось около 10% поглощения офисных площадей в год, поясняет руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова. Но это справедливо лишь для спокойных периодов в экономике. Например, по словам эксперта, в 2015–2016 годах после проведения референдума в Крыму на рынке активизировались госструктуры, которые тогда заключили 33–36% от общего объема сделок. Так, в 2016 году мэрия Москвы выкупила 55 тыс. кв. м в башне ОКО в «Москва-Сити». Тогда же значительные площади в деловом центре перешли Россельхозбанку и ВТБ, а в начале 2017 года был инициирован переезд в «Москва-Сити» федеральных чиновников. Аналогичные сделки идут и сейчас. Недавно стало известно о покупке столичной мэрией еще 47 тыс. кв. м строящегося комплекса iCity (см. “Ъ” от 21 июля). Около 14 тыс. кв. м в «Балчуг плазе» в этом году также арендовал Промсвязьбанк.
Ирина Хорошилова рассчитывает в этом году увидеть в сегменте и другие крупные сделки. По ее мнению, госсектор пользуется кризисными периодами для заключения сделок на более выгодных условиях. Замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елена Медушевская называет этот процесс в целом положительным:
«С одной стороны, госкомпании улучшают условия труда своих служащих, с другой — они высвобождают в центре города здания, которые будут отданы под редевелопмент».
Госпожа Недря добавляет, что госструктуры чаще предпочитают аренде покупку, что позволяет зафиксировать расходы и не зависеть от динамики ставок.
Денис Бобков обращает внимание, что теперь в общем объеме сделок с офисами доля IT-сектора из-за ухода международных компаний снизилась в этом году до 20% против 30% годом ранее, а доля компаний из сферы услуг и консалтинга — до 5% против 15%. Госпожа Хорошилова считает, что активность госсектора благоприятно влияет на развитие офисного сегмента, сдерживая рост вакансии и способствуя повышению ставок.
Но не все объекты привлекательны для госструктур. Директор по аналитике и маркетинговым концепциям Pioneer Евгений Межевикин обращает внимание на то, что они рассматривают преимущественно большие площади. «Как правило, они приобретают отдельные здания целиком либо блоки по несколько этажей, консолидируя свои структуры в рамках одного кластера»,— говорит коммерческий директор Coldy Василий Квливидзе. Такие покупки, по его мнению, нередко планируются за несколько лет. Денис Бобков добавляет, что госструктуры предъявляют и специфические требования к самим зданиям: это наличие столовой, отдельных лифтовых групп для руководства, возможности организовать кабинетную рассадку, отдельную зону для топ-менеджмента.