У застройщиков скопилось 43% нераспроданного жилья. Это на четверть больше, чем с 2019 по 2021 годы. Такие цифры назвал глава аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. И добавил, что рост предложений в перспективе приведет к снижению стоимости новостроек. Однако опрошенные “Ъ FM” эксперты не дают таких оптимистичных прогнозов, ведь главный противник корректировки цен — Минстрой. Что происходит на рынке недвижимости? И какие варианты есть у покупателей? Выясняла Аэлита Курмукова.
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
Чтобы сейчас купить квартиру в новостройке нужно откладывать всю зарплату восемь лет, а не шесть, как было в 2019-м. Такую формулу обозначил директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов. По его словам, несмотря на льготную ипотеку, доступным жилье не становится. Ситуацию на рынке не изменят даже околонулевые ставки.
Если в Москве, по формуле чиновника ЦБ, восемь лет копить среднюю зарплату в 116 тыс. руб. в месяц, соберется чуть больше 11 млн руб. За эти деньги сейчас можно взять, к примеру, однокомнатную квартиру площадью 34 кв. м в новом жилом комплексе, который находится в 15 минутах ходьбы от метро «Планерная». И въехать в новое жилье не раньше 2026 года.
Получается, у населения нет свободных денег, даже льготная ипотека — это на 30 лет, а у застройщиков скопилось 40 млн кв. м нераспроданного жилья по всей России. Казалось бы, пришло время снижать цены. И девелоперы в принципе готовы, только банки не дадут, считает гендиректор агентства AIM Илья Менжунов:
«Ожидания застройщиков рушатся. Когда они входили в проект, то строили определенные финансовые модели, под них брали кредиты. Сейчас данные показатели во многих проектах не выполняются.
Каждый застройщик принимает решение по-своему. Кто-то уже начал давать скидки. Есть проекты, по которым дисконта нет. Более того, некоторые даже поднимают цены.
Есть такие проекты, где сделок нет по несколько месяцев, делятся участники рынка. Покупатели ждут лучших цен. Аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» считают, что столичное жилье в ближайший год подешевеет на 30%. Правда, собеседники “Ъ FM” назвали такие прогнозы сказочными. Да и Минстрой на этой неделе дал понять, что падение цен на жилье губительно для отрасли. А избыток его у застройщиков — подушка безопасности. Так считает директор департамента по работе с девелоперами Intermark Real Estate Александра Синилова:
«Потребность в новом жилье на сегодняшний день является необходимостью для 80% семей. Есть некий отложенный спрос. Новые проекты сейчас будут выходить с опаской и некой задержкой, поэтому имеющийся остаток мы должны рассматривать как консервацию предложения на длительный период. Потом он будет постепенно распродаваться.
Благодаря большому запасу предложения на рынке, девелоперы начнут привлекать клиента не просто скидками, а различными программами».
С 1 мая ЦБ ужесточает условия выдачи «дешевой» ипотеки от застройщиков. Так называемые околонулевые ставки, скорее всего, отменят. И жилье можно будет купить по целевым ипотекам — семейным или военным. Новые продукты активно предлагают и сами застройщики, можно оформить, например, рассрочку или отложенный платеж: 10 % сейчас, остальное, когда объект сдадут.
Те, кто не готов переплачивать, присматриваются к вторичному рынку. Но и там серьезных скидок нет, резюмирует директор по продажам ГК «Этажи» Сергей Зайцев:
«Чтобы купить квартиру в новостройке многим сначала надо продать свое жилье на вторичном рынке. Если раньше человек мог бесконечно снижать цену на свою квартиру, чтобы быстрее купить встречный вариант, то теперь такой возможности нет, так как надо закрывать ипотеку, а стоимость квадратного метра в новостройке при этом не падает.
Поэтому вторичный рынок и поддерживает цены на первичном. Люди понимают, что не могут сильно снижать стоимость старой квартиры, ведь тогда им просто не хватит на новую.
Получается замкнутый круг».
А в столичных новостройках, оказывается, метры дешевеют. Но не везде. Лидеры по снижению цен на первичном рынке Старой Москвы, по данным компании «Бест-Новострой, в 2023 году — Красносельский район, Сокол и Вешняки — минус 14,5%. Средняя стоимость квадратного метра в ЦАО — 847 тыс. руб.
Новости в вашем ритме — Telegram-канал "Ъ FM".