Запущенные в Москве проекты комплексного развития территорий привели к росту числа судебных дел, инициированных мэрией для изъятия в бывших промзонах бесхозяйных объектов. Сейчас рассматривается более 400 таких заявлений. На некоторые оспариваемые властями объекты их собственники вовремя не перерегистрировали права собственности, однако юристы считают, что оспорить решение властей все же можно.
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
Мэрия Москвы начала массово признавать за собой права собственности на бесхозяйные объекты, сообщили “Ъ” в адвокатском бюро «Юлова и партнеры». По их подсчетам, сейчас в судах рассматривается 404 иска, где фигурируют объекты общей площадью около 200 тыс. кв. м.
В департаменте городского имущества (ДГИ) и Госинспекции по недвижимости (ГИН) сообщили “Ъ”, что за 11 месяцев 2022 года город суммарно принял в собственность 692 бесхозяйных объекта, или 197,7 тыс. кв. м.
Такие объекты ГИН выявляет в основном по обращению горожан, государственных и иных организаций, пояснили в мэрии. Партнер компании «ПоверенныйЪ» Даниил Синицын указывает, что работу по выявлению таких объектов ведут и структуры ГБУ «Жилищник».
Юрист объясняет, что при ревизии промзон у города существует два основных инструмента. Объекты, построенные недавно без соответствующих разрешений, чаще сносят, если собственнику не удается узаконить их через градостроительно-земельную комиссию. По словам господина Синицына, собственность города суды обычно признают на объекты, построенные давно и на законных основаниях, если права на них не были должным образом зарегистрированы. Например, так бывает с промобъектами, приватизированными в 1990-х годах.
Фактически до начала 2000-х годов регистрация недвижимости велась без единой федеральной законодательной базы, говорит партнер бюро «Юлова и партнеры» Юрий Козлов. Перенос сведений в позже появившийся Единый госреестр недвижимости (ЕГРН) не был автоматическим, а требовал заявления собственника. Но перерегистрировать недвижимость не всегда просто: поменялись правила подсчета общей площади, адресные ориентиры, была утрачена часть документов и т. д. Для предпринимателей эти нюансы не всегда очевидны, говорит господин Козлов. В качестве примеров выявленных бесхозяйных объектов юрист приводит административное здание (15,6 тыс. кв. м) в 1-м Дорожном проезде, двухэтажное сооружение (8,4 тыс. кв. м) в промзоне «Грайвороново», строение на Ташкентской улице.
Признавая свои права, мэрия сначала вносит объекты в ЕГРН как бесхозяйное имущество, а потом подает заявление о признании права собственности, поясняет Юрий Козлов. В мэрии добавили, что ДГИ может обратиться в суд через год с момента постановки на учет здания и через три месяца, если речь о линейном объекте. Разбирательства обычно проходят без реального собственника: власти его не видят и не знают, кто он, говорит партнер фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.
Узнав о решении суда, такой владелец, по словам юриста, должен подать в суд апелляцию с ходатайством о восстановлении пропущенного срока регистрации прав собственности.
Юрий Козлов считает, что многие фактические владельцы объектов не обращаются с претензиями, считая, что упустили момент. Такой подход юрист считает ошибочным, убеждая собственников действовать на упреждение: оформив права на объект, можно рассчитывать на существенную компенсацию.
После оформления прав на бесхозяйные объекты город передает их заинтересованным организациям, говорят в мэрии. Юрий Козлов связывает масштабирование практики выявления бесхозяйных объектов с развитием в городе проектов комплексного развития территорий (КРТ). В старых границах Москвы дефицит свободных участков, логично, что власти обратили внимание на промзоны, которые мэрия намерена активно застраивать, считает он. Для КРТ нужен участок целиком, где нет недвижимости с отдельными собственниками, говорит управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко.
В феврале этого года мэр Москвы Сергей Собянин сообщал, что в городе на разных стадиях реализации находится более 150 проектов КРТ общей площадью 2 тыс. га. Мэрия готова увеличить число таких проектов втрое. В таких проектах участвуют крупные девелоперы.