Своевольные каменщики

Столичный строительный рынок — один из немногих прибыльных сегментов российской экономики, который российские производители сумели защитить от проникновения иностранных конкурентов. Однако в ближайшие месяцы ситуация изменится — все больше иностранных строительных и инвестиционных компаний готовы включиться в борьбу за право осваивать московскую землю.

Иностранных строителей на российском рынке недвижимости немного, большинство из них предпочитает офисный и складской сегмент. Причина интереса иностранных строителей к российскому рынку недвижимости на первый взгляд со строительством напрямую не связана. Она состоит в том, что в инвестиционных фондах скопилось большое количество свободных денежных средств и они требуют вложения.

"Денег в фонды собрано гораздо больше, чем может быть инвестировано в строительство новых объектов",— говорится в совместном исследовании компании PricewaterhouseCoopers и Urban Land Institute. И изменения ситуации не предвидится. В этих условиях Россия, представляющая собой гигантский рынок, в который могут быть инвестированы средства, выглядит очень привлекательно. Иностранные инвесторы, по мнению участников рынка, выходя на российский рынок со своими проектами, приводят с собой своего проверенного партнера-строителя.

Интерес иностранных строителей пока ограничивается в основном офисной недвижимостью, поскольку в этом сегменте не только высок уровень рентабельности проектов, но и риски меньше, чем в сегменте жилой недвижимости. "Офисная недвижимость — более стабильный по сравнению с жилой недвижимостью сегмент,— говорит директор по маркетингу Московской строительной компании Максим Калмыков.— Здесь всегда много арендаторов, которые обеспечивают cash flow".

Тем не менее иностранные строители присутствуют и на российском рынке жилья, хотя в большинстве случаев сталкиваются с массой проблем. В частности, широко известен случай с компанией Skanska, которая сначала пыталась построить элитный дом в центре Санкт-Петербурга, но после ряда скандалов вынуждена была уйти с выделенного участка и заняться строительством дома на Петроградской стороне, на участке, ранее принадлежавшем экспериментальному мебельному комбинату "Интурист",— напротив Пискаревского крематория.

В Москве наибольшую активность в жилищном строительстве демонстрирует компания Strabag, застраивающая квартал на Патриарших. Эта компания, как известно, тоже недавно столкнулась с трудностями: она участвовала в конкурсе на право застройки территории гостиницы "Россия" и проиграла его предложившей гораздо меньшие инвестиции компании ST-Development.

Эксперты отмечают, что иностранные строители, работающие на российском рынке жилья, предпочитают заниматься элитной недвижимостью, так как этот сегмент рынка, по крайней мере в Москве, наиболее прозрачен.

Основным препятствием на пути иностранных строителей в Россию участники рынка считают наличие административных рисков и барьеров: получение участка под строительство связано с целым рядом бюрократических процедур и предполагает не только профессионализм застройщика, но и наличие у него необходимых связей. "Отечественные строители располагают необходимым административным ресурсом, связями — 'играть на своем поле' всегда легче,— сказал 'Ъ-Дому' заместитель генерального директора компании 'Русский дом недвижимости' Юрий Хлестаков.— Помимо того что иностранная компания вынуждена адаптироваться в чужой среде, на ее долю выпадает решение таких проблем, как регистрация, легализация, размещение рабочих, обустройство их быта и т. д. Это ведет к возрастанию расходов и увеличению стоимости услуг".

По мнению Максима Калмыкова, российские строительные компании имеют преимущество перед иностранными именно за счет обладания административным ресурсом. Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец также считает, что многим иностранным строителям не хватает как финансовых ресурсов, так и знания бюрократических ходов.

Тем не менее участники рынка полагают, что по мере того, как российский рынок недвижимости будет становиться прозрачнее, количество иностранных игроков на нем будет расти. "Уже сейчас мы можем наблюдать рост интереса иностранных строителей к российскому рынку,— говорит Максим Калмыков.— Это обусловлено тем, что в России стало больше открытых механизмов вхождения в рынок, таких как конкурсы, аукционы, тендеры".

При этом мнения участников рынка относительно перспектив иностранных строителей в России расходятся. Одни полагают, что высокое качество строительства и бережное отношение к своей репутации создаст экспатам дополнительные конкурентные преимущества перед российскими компаниями. Другие считают, что экспатам придется выдержать серьезную конкурентную борьбу с российскими коллегами. "Долгое время было принято считать, что у иностранцев строительная культура и качество работы выше,— говорит Юрий Хлестаков.— Однако сейчас ведущие отечественные подрядчики практически достигли того же уровня либо имеют для этого все возможности. Так что иностранные застройщики начинают проигрывать в конкурентной борьбе с лидирующими российскими компаниями. По этой же причине, надо полагать, и исчезают болгарские, польские, югославские строители, недавно работавшие в российских городах".