Подконтрольная банку ВТБ девелоперская группа «Галс-Девелопмент» после длительного перерыва вновь решила наращивать свой земельный банк. Компания договаривается о приобретении 1,4 га за 2,5 млрд руб. в районе Павелецкого вокзала в центре Москвы для застройки офисным проектом. Но из-за высокой стоимости площадки там, по мнению экспертов, целесообразнее будет построить жилой комплекс. Общая выручка от продажи квартир в этой локации может достигать 20 млрд руб.
Группа «Галс-Девелопмент» договаривается о покупке 1,4 га на Шлюзовой набережной, 2 в районе Павелецкого вокзала, рядом с Московским домом музыки, рассказали два источника “Ъ” на рынке недвижимости. По словам одного из них, девелопер предложил за актив 2,5 млрд руб. По данным «СПАРК-Интерфакс», этот участок принадлежит АО «Автокомбинат-4», бенефициарами которого выступают Артур, Людмила и Гаяне Артюховы: им соответственно принадлежит 76%, 14% и 10%. В пресс-службе «Галс-Девелопмент» от комментариев отказались. В «Автокомбинате-4» на запрос “Ъ” не ответили.
«Галс-Девелопмент» занимается строительством коммерческой и жилой недвижимости. Среди их проектов — элитные комплексы «Театральный дом» и «Сады Пекина» в центре столицы. Основным акционером группы «Галс-Девелопмент» с 2009 года выступает ВТБ. Тогда банк приобрел контрольный пакет (51,24%) девелопера у АФК «Система» за 60 руб.— в обмен на реструктуризацию долгов.
В 2015 году банк довел долю владения в компании до 96,4%, но вместе с пакетом выросла и кредитная нагрузка. Если в 2009 году долг «Галс-Девелопмент» перед ВТБ составлял около 22 млрд руб., то по данным последней отчетности компании, датированной концом сентября 2019 года, объем долгосрочных обязательств перед банками вырос до 80,5 млрд руб.
Последнее время компания, в отличие от других участников рынка недвижимости, не была замечена в активном наращивании земельного банка под застройку проектами жилой и коммерческой недвижимости.
Напротив, в октябре 2021 года «Галс-Девелопмент» продал группе ПИК 60 га в Новой Москве, писали «Ведомости». Одна из последних покупок компании была совершена год назад, когда застройщик также в районе Павелецкого вокзала выкупил гостиницу «Байкал» для девелопмента под элитный комплекс. Кроме того, в сентябре 2021 года компания зарегистрировала ООО «Специализированный застройщик "Галс-Фридриха Энгельса"». Одноименная улица расположена в центре Москвы, но о конкретном проекте пока информации на рынке нет.
Собеседник “Ъ” говорит, что «Галс-Девелопмент» на Шлюзовой набережной намерен построить бизнес-центр. Расположение объекта в Павелецком деловом районе обеспечит стабильный спрос на офисы и даст возможность реализовать их по достаточно высоким ставкам, уверен управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков. По его словам, средняя ставка аренды офисов здесь составляет 33–36 тыс. руб. за 1 кв. м.
Виктор Адамов, президент «Галс-Девелопмента», в интервью “Ъ” в августе 2020 года:
«Землевладельцы за свои участки назначают высокие цены».
Сейчас офисные площади пользуются спросом у арендаторов, несмотря на кризис в коммерческой недвижимости. По данным JLL, в январе—сентябре 2021 года объем арендованных и приобретенных офисов составил 996 тыс. кв. м, что на 61% выше значения 2020 года и является максимальным показателем с 2013 года. Затраты «Галс-Девелопмент» на офисный проект площадью 35 тыс. кв. м могут составить не менее 3–3,5 млрд руб. без учета стоимости участка, а выручка от продажи — 8,5–9 млрд руб., подсчитал партнер ILM Андрей Лукашев.
Но цена 2,5 млрд руб. за такой актив может быть обоснована только в случае строительства на площадке жилья или апартаментов, отмечают три источника “Ъ” на рынке. Если офисы в этой локации можно продать за 300–350 тыс. руб. за 1 кв. м, то жилье будет стоить не менее 600 тыс. руб. за 1 кв. м, объясняет Андрей Лукашев.
В таком случае на участке может появиться жилой комплекс премиум-класса на 50 тыс. кв. м, полагает директор департамента жилья и девелопмента земли Colliers Тимур Рывкин. По его подсчетам, инвестиции в такой проект могут составить 5–7 млрд руб., а выручка от продажи лотов — 18–20 млрд руб.