Застройщики Урала начинают осваивать цифровые технологии по нескольким векторам развития — непосредственно в процессе строительства, собственным инновационным разработкам и продажам. Многие девелоперы сходятся во мнении, что главной технологией, облегчающей процесс цифровизации строительства, стала BIM — информационное моделирование зданий.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
«Атомстройкомплекс»
Застройщик «Атомстройкомплекс» начал применять технологию BIM одним из первых на уральском строительном рынке для своих проектов. Единые базы данных по материалам и технологическим узлам позволяют вовлекать в процесс разработки всех участников девелоперского процесса: использование одинакового для всех интерфейса исключает случайное дублирование и расхождение данных, а также позволяет получать точные сметы на начальном этапе проектирования. Автоматическая проверка BIM сводит к минимуму возможные проектные ошибки, тем самым сокращая затраты на их корректировку и устранение.
«Атомстройкомплекс» также развивает собственные сервисы для клиентов. На флагманском объекте компании Svoboda Residence в центре Екатеринбурга реализована основанная на работе нейросетей новая система безопасности: технология сканирует всех посетителей дома, и в случае распознания ненормальной модели поведения обращает на это внимание диспетчера. «Таким образом, благодаря цифровой технологии мы получили возможность изменить задачи службы безопасности — не фиксировать, а предотвращать нарушения в доме. Охранникам больше не нужно осматривать бесконечное количество видео с мониторов — система оценивает 95% видео сама, а для оставшихся 5% возможно оперативное реагирование»,— отмечает директор по проектированию компании Екатерина Спирина. Кроме того, система создает безбарьерную и бесконтактную среду жителям дома без заборов, кодов, замков — двери открываются для него автоматически благодаря BLE-меткам.
ПИК
Федеральный застройщик ПИК — пионер в информационном моделировании, заявил вице-президент по региональному девелопменту Алексей Алмазов. По его словам, разработки в строительной области компания начала использовать шесть лет назад. «На сегодняшний день у нас самое больше в Европе проектное бюро (3 тыс. человек), все проектировщики у нас работают удаленно, на наших серверах. Им предоставляется блок, который подключается к интернету, и вся работа ведется на сервере»,— рассказал господин Алмазов. В 2020 году объемы проектирования архитектурного бюро «ПИК-Проект» в BIM составили 5,7 млн кв. м жилья. Сейчас каждый микрорайон ПИК вне зависимости от локации спроектирован с использованием BIM-технологий, в том числе проекты в Екатеринбурге: «Исеть парк» и «Космонавтов 11».
В компании отмечают, что BIM с грамотно сформулированными алгоритмами проектирования сокращают как сроки проектирования, строительства, координации и согласований при разработке документации, а также значимость технологии для создания других рабочих инструментов. Так, ПИК разработала «Градостроительный робот (R2)», он собирает огромный массив информации о земельном участке по спутниковым снимкам, базам данных БТИ и 2ГИС, а после строит будущий объект «в цифре». Помимо типичных расчетов программа берет на себя анализ уровня освещенности в квартире и даже вида из окна, определение оптимальной этажности и близости социальной инфраструктуры.
Среди других перспективных технологий, интегрируемых ПИК, — система управления проектами DevIS (Development Information System), которая помогает планировать сроки и объемы работ, контролировать их исполнение и прогнозировать проектные риски. Сервис разбивает весь процесс реализации проекта, от инвестиционной до эксплуатационной фазы, на небольшие стадии. Они могут длиться от нескольких недель до нескольких месяцев. Например, это может быть создание мастер-плана или разработка концепции наружных сетей. Следующий шаг — проведение регулярного план-факт анализа. «Такая детализация позволяет нам оперативно отследить возможные ошибки или задержки, быстро устранить или компенсировать их, и в итоге выполнить проект в точно намеченный срок»,— говорит Алексей Алмазов. Также в компании используют циклограммы, инструмент, который точечно отражает состояние каждого «фронта» стройки и порядок выполнения работ, показывает потребность в ресурсах на каждую единицу времени на каждом участке. Решение позволяет осуществлять контроль на всех этапах, оптимизировать процессы, исключить ошибки.
Atlas Development
Сейчас в компании «Атлас девелопмент» (Atlas Development) применяются системы управления задачами, система электронного документооборота, используется BIM-проектирование, система строительного контроля. BIM в контуре проектирования используется при создании модели объекта, проверки на коллизии, получении объемов из моделей, чертежей. В дальнейших этапах технология пока не используется, однако с 2022 года застройщик планирует расширить сферу применения BIM-технологий для подсчета стоимости и проведения автоматизированных проверок по внутренним стандартам, которые сейчас разрабатываются компанией.
Кроме того, система строительного контроля, применяемая «Атлас девелопмент», позволяет работать по BIM-модели. Замечания к процессу разработки можно выдавать как по чертежам, так и по элементам моделей. К отчетам прикладываются фотографии, аудио- и видеокомментарии, в последующем назначенный исполнитель их устраняет. Таким образом, можно отслеживать динамику по исполнению замечаний, количество незакрытых, просроченных, выполненных, полностью закрытых замечаний. «Оценить эффективность использования всех решений сложно, поскольку базовый уровень не фиксировали, и оценка субъективная, но в части коллизий есть ощущение, что на 70–80% произошло снижение количества ошибок в целом»,— говорит директор по продукту, проектированию и дизайну ГК «Атлас девелопмент» Сергей Миляев. При этом коллизии практически полностью устраняются на этапах разработки и проверки моделей. Программное обеспечение строительного контроля позволяет подрядчику отчитываться об их устранении, не доводя до составления актов, что помогает повысить скорость и учет всех замечаний через просмотр истории, хронологию постановки задач, их исполнения, и систематизировать, обобщить опыт, выявить системные ошибки, недоработки и уже не допускать их.
«Брусника»
Как и многие девелоперы, «Брусника» делает ставку на BIM-технологии — информационную нить, которая может связать проектирование, стройку, сбыт, учет. Для этого застройщик делает все, чтобы процессы опирались на цифровые модели. На этапе возведения дома главной задачей компания считает измерение ресурсов — людей, техники, энергии, мусора. При этом сегодня стройплощадка остается одной из самых серых и неэффективных зон девелоперского процесса. Закрытый контур площадки, электронные сменно-суточные задания, RFID-метки на технике и производственных ресурсах, «умное» видеонаблюдение — в совокупности это позволяет снизить объем расходуемых в никуда ресурсов. Кроме того, сквозное внедрение BIM ведет к повышению прозрачности процесса: каждый рубль привязывается к конкретному элементу и оставляет цифровой след. «У нас получилось замкнуть эту цепочку на нескольких площадках, и сейчас мы занимаемся масштабированием практики на весь портфель»,— сообщают в компании.
Цифровизация продаж полностью меняет клиентский путь. Еще пару лет назад бронирование, оформление ипотеки, открытие эскроу-счета, подписание договора купли-продажи, открытие аккредитива, регистрация требовали физического присутствия покупателя. Цикл сделки составлял 33 дня. Сегодня через личный кабинет клиента «Брусники» выдается 38% ипотечных кредитов, открывается 94% эскроу-счетов, выпускается более 70% ЭЦП. Более 80% клиентов не приходится посещать МФЦ, чтобы зарегистрировать договор. Средний срок сделки сократился вдвое — сейчас он составляет две недели с момента обращения.
Для «бесшовных» продаж компания интегрировала систему CRM с платформой Сделка.рф, которая взяла на себя все вопросы, касающиеся взаимодействия с информационными системами банков, Росреестров и агентств недвижимости, а застройщик — коммуникацию с покупателем. Таким образом, процесс покупки жилья получилось сделать полностью удаленным.
Как считают в «Бруснике», из-за низкой стандартизации процессов строительство существенно отстает от других отраслей промышленности в области цифровизации. Большая часть зрелых программных продуктов разработана под международные стандарты, которые создавались для локализованных производств (например, ISO), что не подходит для строительства уникальных домов — готовых решений мало и они требуют существенной адаптации.
Читайте другие материалы проекта