В «Москва-Сити» становится тесно
В деловом кластере столицы сокращается число свободных офисов
В деловом кластере «Москва-Сити» по итогам 2021 года уровень свободных офисов может оказаться на исторически низком уровне в 8%, прогнозируют консультанты. Этому способствуют отсутствие нового предложения, желание компаний переехать поближе к госструктурам и поглощение офисных площадей крупными резидентами делового района. Из-за этого максимальная ставка аренды в «Москва-Сити» выросла на 8%, а иногда даже превышает стоимость офисов в премиальных объектах в центре города. Но ситуация изменится в следующем году: вакансия может резко вырасти из-за ввода в эксплуатацию башни Grand Tower.
Фото: Максим Поляков, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Максим Поляков, Коммерсантъ / купить фото
Доля вакантных офисных площадей в «Москва-Сити» по итогам 2021 года снизится до 8–9%, прогнозируют CBRE. В JLL считают, что если закроется ряд крупных сделок по аренде в башне Neva Towers, то вакантность может сократиться до 6,6%. Это исторический минимум для этого района: ранее минимальное значение вакантности было зафиксировано в 2019 году на уровне 9%, подчеркивают аналитики CBRE.
Объем свободных площадей в деловом кластере уже стремительно снижается. В первом квартале 2021 года этот показатель снизился с 12% до 10,7% из-за активного поглощения арендаторами свободных помещений, отмечает старший директор отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова. Это ниже, чем в целом по Москве, где вакансия офисов класса А составляет 11,4%, добавляет она. Директор департамента офисной недвижимости Colliers Наталья Боннели напоминает, что низкий уровень вакантности в 2021 году ожидается в том числе из-за отсутствия ввода в эксплуатацию нового строительства в «Москва-Сити» в ближайший год.
Интерес арендаторов к этому району повысился из-за активного переезда городских и федеральных министерств в бизнес-центры делового кластера, считает ведущий брокер департамента коммерческой недвижимости Oxe Capital Арсений Матвеенко. К примеру, мэрия Москвы выкупила площади в комплексе «Око», где разместила департамент городского имущества и другие ведомства. В башне «IQ-квартал» занимают офисы Минэкономики, Минпромторг, Минцифры и их структуры.
Ряд источников “Ъ” на рынке недвижимости знает, что переезды других министерств России и департаментов Москвы в этом году продолжатся. По их словам, власти намерены консолидировать большинство министерств в «Москва-Сити».
Глава департамента офисной недвижимости JLL Алексей Ефимов добавляет, что крупные компании, офисы которых уже расположены в деловом районе, продолжают поглощать дополнительные площади. Так, к примеру, делают Ozon и «Яндекс», которые в нынешнем году заняли площади в «Федерации» и «Башне на набережной».
Такая ситуация привела к росту арендной платы офисов в этой локации. Ставка аренды в течение последнего года выросла на 8%, подсчитала Елена Денисова.
По словам госпожи Денисовой, плата за офисы здесь варьируется от 27 тыс. до 50 тыс. руб. за 1 кв. м, а за помещения на верхних этажах арендаторы платят еще больше.
Это даже выше, чем в премиальных офисных зданиях в центре столицы, где арендная плата может достигать 48 тыс. руб. за 1 кв. м, подчеркивает госпожа Денисова. Рост стоимости аренды в деловом районе противоположен тенденции, которая наблюдается по Москве в целом. Владельцы офисных зданий в децентрализованных локациях, столкнувшиеся с ростом свободных площадей, предлагают дисконт по ставкам аренды, рассчитывая на привлечение новых арендаторов, говорит господин Ефимов. На фоне восстановления офисного рынка и снижения свободных площадей в «Москва-Сити» ставки, наоборот, могут продолжить расти, добавляет директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина.
Но при этом объем сделок аренды и покупки офисов в «Москва-Сити» в 2021 году составит 90 тыс. кв. м, что всего на 3% больше значения кризисного 2020 года, прогнозируют в CBRE. Дальнейшее увеличение уровня поглощения офисов на субрынке будет ограничено доступным предложением, поэтому объем сделок будет находиться в пределах 100 тыс. кв. м, добавляет Елена Денисова.
Впрочем, низкая вакансия в деловом кластере не сохранится надолго. Госпожа Денисова напоминает, что в 2022 году ожидается ввод в эксплуатацию комплекса Grand Tower площадью 192 тыс. кв. м, за счет чего возможен всплеск уровня свободных площадей до 12%. Но из-за дефицита свободных офисных блоков площадью более 1 тыс. кв. м бизнес-центр может заполниться арендаторами быстрее, заключает руководитель департамента исследований и анализа рынка ILM Екатерина Волкова.