Арендаторы не вышли из кризиса

Негативные тенденции на рынке торговой недвижимости сохраняются

Начавшийся кризис уже стал причиной резкого роста вакантности в сегменте стрит-ритейла и вынудил девелоперов отложить открытие новых торговых центров. Ждать позитивных изменений в январе-феврале рынку не стоит. В этот период бизнес традиционно оценивает итоги работы и строит планы на начавшийся год: для многих ритейлеров речь может пойти об оптимизации числа магазинов. Идти на существенные уступки арендаторам по-прежнему готовы не все собственники, жесткая позиция последних формирует тренд на миграцию брендов в новые локации. Более уравновешенной остается ситуация на рынке офисной недвижимости.

Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ  /  купить фото

Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ  /  купить фото

По итогам 2020 года в Москве пустует 15,5% помещений. Такие данные приводит JLL. Относительно третьего квартала значение выросло на 1,2 процентного пункта, а за год рост составил 6,8 пункта. Руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев называет значение рекордным, хотя, по его словам, такая ситуация на рынке была прогнозируемой. В CBRE текущий уровень вакантности на основных торговых улицах Москвы оценивают в 14,9%: за последний квартал 2020 года значение увеличилось на 0,5 процентного пункта. Относительно конца 2019 года показатель увеличился более чем в два раза: тогда он оценивался в 6,6%.

Но аналитики CBRE отмечают, что в последнем квартале 2020 года ситуация стабилизировалась: в октябре—декабре общее число освободившихся помещений было значительно меньше, чем во втором и третьем кварталах.

Больше всего пустующих площадей сейчас на Арбате — 21,6%. Лучше всего ситуация пока складывается на Патриарших Прудах, где вакантность оценивают в 8%.

В Санкт-Петербурге, несмотря на изначально драматичные ожидания, ситуация в среднем оказалась немного лучше, чем в Москве. Согласно оценкам JLL, по итогам года пустует:

  • на основной части Невского проспекта — 11,4% помещений,
  • на Старо-Невском — 12%,
  • на Большой Конюшенной — 9,9%,
  • на Рубинштейна — 5,9%.
  • на Владимирском проспекте — 11,6%,
  • на Большом проспекте Петроградской стороны — 10,5%.

Владислав Фадеев поясняет, что пик вакантности торговых улиц Санкт-Петербурга пришелся на третий квартал, затем показатели немного снизились. Это произошло за счет привлечения несетевых малоизвестных брендов на условиях краткосрочных договоров и дисконтов для основных арендаторов. Руководитель отдела исследований рынка Maris Алена Волобуева тем не менее называет 2020 год испытанием для рынка стрит-ритейла в Санкт-Петербурге, заметно усилившим негативный тренд: если по итогам 2019 года число закрывшихся точек превышало число открывшихся на 13%, то в 2020 году этот показатель увеличился до 21%. Наибольшие потери ожидаемо произошли в сегментах общественного питания и fashion-ритейла.

Планы на выезд

Владислав Фадеев ждет увеличения вакантности в первом квартале 2021 года: в январе—феврале бизнес традиционно подводит итоги работы в предыдущем году, принимая решение о закрытии неприбыльных магазинов и отделений. Но в дальнейшем, по прогнозам аналитика, в Москве уровень вакантности стабилизируется на достигнутых по итогам 2020 года 15–16% по итогам полугодия и начнет постепенно снижаться.

«Срок экспозиции будет зависеть от сговорчивости арендодателей и коммерческих условий, которые они будут готовы предложить»,— рассуждает господин Фадеев.

Похожие прогнозы Алена Волобуева формулирует для Санкт-Петербурга, ожидая роста вакантности в первом квартале года. При этом, по ее словам, далеко не все арендодатели пока готовы смириться с новыми реалиями, снизив цены. Эта ситуация уже привела к формированию тренда на миграцию магазинов. В качестве примера госпожа Волобуева приводит смещение спроса люксового ритейла в зону Старо-Невского проспекта, где уже формируется тематический анклав.

Сами собственники площадей настроены позитивно. Коммерческий директор Realty4Sale Ирина Буренко вспоминает, что весной, в период закрытия большинства магазинов и заведений общепита, настроения на рынке были паническими: ритейлеры активно обращались за скидками, сокращали планы открытий. Но летний всплеск покупательской активности, по ее мнению, показал, что стрит-ритейл быстро адаптируется к изменениям. «Мы видели резкий рост числа посетителей торговых точек в летне-осенний период, до введения новых ограничительных мер»,— добавляет эксперт. На фоне сложной эпидемиологической обстановки госпожа Буренко не ждет изменения ситуации на рынке стрит-ритейла в первом квартале, но рассчитывает на ее стабилизацию в течение всего 2021 года благодаря запущенному процессу вакцинации населения.

Торгцентры для покупателей

Для сегмента торговых центров кризис пока обернулся резким снижением девелоперской активности. Заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Татьяна Дивина отмечает, что в Москве по итогам года было построено только 230 тыс. кв. м новых площадей — это 18% от ожидаемого изначально объема, в других регионах введено 190 тыс. кв. м — 40%. На этом фоне рост вакантности оказался не очень выраженным. Так, в Москве, по словам госпожи Дивиной, сейчас пустует в среднем 9% площадей против 7,6% по итогам четвертого квартала 2019 года, а посещаемость объектов составляет 70–75% от докризисного уровня.

В Cushman & Wakefield ждут, что активность покупателей будет оставаться на текущем уровне до весны-лета, а снижение уровня вакантности не стоит ждать раньше последних месяцев 2021-го—начала 2022 года. Непосредственно после завершения новогодних праздников здесь, как и в сегменте стрит-ритейла, может наблюдаться рост вакантности за счет оптимизации ритейлерами собственных магазинов. Госпожа Дивина не сомневается, что торгцентрам придется непросто. «Потребительский бум закончен, потребительский рынок ослаблен, и теперь будут важны более тонкие настройки в борьбе за интерес потенциального покупателя»,— констатирует она.

Офисная стабильность

Для офисного рынка кризис тоже не прошел незаметно. Директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели говорит, что в Москве минувший год прошел под знаком оптимизации занимаемых площадей — это впервые в истории рынка привело к отрицательному значению чистого поглощения. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина отмечает, что, хотя вакантность по итогам года составила 10,4–10,8% против 9,4% в конце 2019 года, ждать роста спроса на офисы не стоит как минимум до второго квартала 2021 года. В Санкт-Петербурге, по словам заместителя гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаила Тюнина, сейчас свободно 6,5% офисов класса А и 8,7% — класса В.

Но к заметной коррекции средних ставок низкий спрос пока не привел.

В Москве, по данным Knight Frank, с начала года в классе А показатель вырос на 1,3%, до 25,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год, а в классе B, наоборот, снизился на 0,6%, до 16,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Впрочем, госпожа Зимина ждет, что во втором и третьем кварталах года офисы класса А немного подешевеют за счет низкого спроса. В Санкт-Петербурге арендная ставка для класса А снизилась за год в среднем на 3,6%, до 25,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год, для класса B выросла на 6%, до 16,8 тыс. руб.

Александра Мерцалова

Ставки аренды помещений стрит-ритейла на основных торговых улицах Москвы

УлицаУровень вакантности, %*Средняя ставка аренды, тыс. руб./кв. м в год*
Мясницкая15,680
Никольская16,7115
Большая Дмитровка14,985
Патриаршие Пруды8145
Арбат21,670
Тверская1370
Пятницкая1470
Садовое кольцо14,350
Петровка17,4150
Кузнецкий Мост11,4150
1-я Тверская-Ямская18,755
Столешников переулок14180
Новый Арбат20,375
Большая Никитская20,495
Маросейка1690
Покровка9,365

Картина дня

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...