Коротко

Новости

Подробно

3

Фото: Данила Егоров / Коммерсантъ   |  купить фото

«Вторых ограничений не переживет никакая отрасль»

Как ТРЦ Екатеринбурга терпят убытки во время пандемии

от

Торговые центры во время пандемии оказались едва ли ни самым пострадавшим сегментом недвижимости. Впрочем, особой поддержки со стороны властей они так и не дождались. В среднем один торговый центр Екатеринбурга накопил убытки в размере 250 млн руб. Текущую деятельность вынуждены финансировать собственники объектов. Как пандемия изменила рынок ТРЦ, когда он восстановится и в какой поддержке властей нуждается, “Ъ-Урал” рассказали президент Российского совета торговых центров (РСТЦ) Дмитрий Москаленко и управляющий директор организации Олег Войцеховский.


— Как восстанавливается рынок торговых центров после вынужденного перерыва из-за пандемии коронавируса? Например, в Екатеринбурге торговые центры смогли начать работать только в августе.

О.В: Ситуация достаточно неоднозначная. Екатеринбург примерно на месяц-полтора открывался дольше, чем остальные. Это лишние месяц-полтора отсутствия продаж, арендаторов и отсутствие арендного потока. Это дополнительно ухудшает ситуацию.

По нашим данным, в Екатеринбурге продажи не очень хорошо восстанавливаются. В августе оборот составил около 65-70% от объемов 2019 года.

Средняя накопленная масса прямых убытков на один более-менее крупный ТЦ достигает 200-250 млн руб. Неизвестно, насколько владельцам ТРЦ будет интересно дальше продолжать изыскивать ресурсы, чтобы поддерживать свои объекты на плаву.

Сначала мы думали, что в ноль ТЦ будут выходить где-то к февралю будущего года, а полное восстановление произойдет к концу 2021 года, но сейчас все идет к тому, что потребуется еще минимум год-полтора. В среднем один качественный торговый центр теряет в 2020 году порядка 50% арендного дохода по сравнению с 2019 годом. Это огромная цифра, при том, что никто не отменял обязанности платить налоги в полном размере, полностью оплачивать ежедневное функционирование ТЦ, возвращать кредиты и так далее.

Сейчас все будут тянуть до декабря, чтобы в декабре ритейлеры максимально наторговали и заплатили нормальную аренду. Что будет в январе-феврале, прогнозировать сложно. Даже в нормальные стабильные годы январь-начало февраля были так себе по продажам: у нас население не такое обеспеченное, его подрывает подготовка к новому году.

— Как власти могут поддержать владельцев коммерческой недвижимости?

О.В: Есть полномочия региональных властей, есть полномочия федеральных. На региональном уровне сейчас много разговоров вокруг налога на имущество, на землю, его расчет по кадастровой стоимости. Мы видим, что в налоге на имущество с кадастровой стоимостью изначально заложен определенный перекос на возможность переигрывания государством.

В Екатеринбурге стоимость имущества по некоторым объектам поднята в несколько раз. Есть регионы, где тоже очень высокие цифры. Вопрос очень сложно решается.

Это единственный налог, который ты не можешь просчитать и запланировать на несколько лет вперед, так как тебе его каждый раз определяет государство при переоценках. Ты не знаешь, что тебе насчитают в перспективе.

Управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский

Фото: Николай Яблонский

Девелоперский бизнес длительный. Когда у тебя налоги на имущество не точно прогнозируются, то при текущей экономике очень вероятен перехлест в минусы. Я считаю, что надо ориентироваться на опыт, отраженный западным законодательством. На Западе понимают, что девелоперский бизнес длинный. Когда принимают какие-то законы, освобождают от их исполнения те проекты, которые уже успели начаться (они были посчитаны по другой схеме, когда государство говорило о других условиях). Через 4-5 лет можно переоценить эти проекты, если они при этом остаются выгодными. Условия нашего кадастрового законодательства для всех одинаковые и проекты, первоначально оцененные как прибыльные, могут оказаться убыточными.

Д.М: В понимании чиновников помощь торговым центрам оказана. Чем могли — помогли, а там, ребят, вы уже сами. Это означает, что для власти эта задача не первостепенной важности, она становится проблемой для утопающих. Если ты продолжаешь утопать и ничего не оптимизируешь, то следующий этап — неконтролируемая зона, где уже не вполне понятно, что будет происходить.

Тебе прилетают неотложенные налоги, процентные ставки, платежи и т.д. Скоро это начнет происходить, мы увидим это в декабре, когда придут очередные платежи по кредиту.

Был введен мораторий. Арендаторам дали возможность не платить арендную плату. Банкам предоставили субсидии на недополученные кредиты. А торговым центрам? Все, что вы должны были в этом периоде, вы потом заплатите. Это значит, что в будущем периоде ТЦ будут должны откуда-то эти деньги взять, но откуда? Только из арендной платы. Другого источника дохода нет.

Чтобы эти деньги отдать, ТЦ в январе должны поднять аренду (аналогично периода за январь прошлого года) на 30-40%. Это значит, что цены на товары вырастут на соизмеримо большие суммы, либо арендаторы просто съедут.

Помощь ТЦ формально стремится к нулю. При этом ТЦ продолжают за свой счет информировать население о том, что коронавирус — плохо, носите маски, перчатки; покупаются средства, обрабатываются поверхности внутри и снаружи и т.д. Эту помощь торговые центры оказывают органам исполнительной власти.

На наш взгляд, налоги для ТЦ надо отнести подальше. Налог на имущество, мне кажется, надо обнулить в этом году. Скорее всего, никто на это не пойдет.

Президент Российского совета торговых центров Дмитрий Москаленко

Фото: Николай Яблонский

— За время закрытия ТРЦ вы заметили исход арендаторов?

О.В: В ТЦ работает почти 100% цивилизованного ритейла. ТЦ всегда заинтересован, чтоб арендаторы у него оставались. Когда начались закрытия, то с арендой были не отсрочки, а скидки до 90%. Соответственно, мы дали возможность вменяемым арендаторам пережить наиболее проблемный период. Конечно, ценой огромных потерь владельцев недвижимости.

У нас достаточно вменяемая рыночная, банковская система. Понятно, что весь девелопмент работает на кредитах. Банки поняли, что инвестиционная привлекательность ТЦ упадет, если будут приняты изменения в законодательство, позволяющие арендаторам в одностороннем порядке уходить из ТЦ. Тогда банки получат себе плохие активы с непонятной перспективой. Банки выступили единым фронтом с девелоперами при введении изменений в законодательство, и тем самым нам удалось удержать практически всех арендаторов.

— Как изменилось поведение посетителей ТЦ?

Д.М: Сейчас люди покупают поменьше — более локально и самое необходимое. Люди стали более внимательно относиться к своим деньгам, соответственно, их интересует, насколько качественно они их тратят. Эти мотивы, возникающие в поведении людей, надо упаковывать в продуктовые вещи, которые не отпустят внимания от ТЦ. Сейчас ТЦ будут приобретать новые смыслы при времяпровождении: развлечения, центр семейного отдыха. Эти тренды сохранятся.

На Урале этого больше. На Урале холоднее, поэтому люди охотно идут отдыхать в ТЦ. В Москве и на юге люди больше любят парки, открытые пространства. В московских ТЦ детских развлечений не очень много. Если в Екатеринбурге детская зона развлечений — нормальный источник дохода ТЦ, то, допустим, в Москве или Питере прайс меньше. Это необходимый атрибут ТЦ, он всегда есть, но клиент платит гораздо меньше. Многие арендаторы говорят, что сейчас развлекательные точки в ТЦ больше не притягивают столько людей, как раньше.

— Насколько ТЦ пострадали от закрытия в апреле?

Д.М: Торговые центры потеряли до 90% выручки. При этом работает-не работает магазин — свет горит, тепло, налог никто не отменял, платежи.

О.В: У торгового центра нет вариантов сэкономить в плохие периоды. Непосредственный владелец должен платить все налоги, и в том числе налог на имущество. Государство пока не увязывает кадастровую стоимость с рыночной, то есть, с ценностью актива для зарабатывания денег. Сейчас кадастровая стоимость многих объектов никак не соизмерима с коммерческими возможностями при их эксплуатации.

— Торговые центры не опасаются, что вновь будут закрыты, так как идет рост заболеваемости COVID-19?

Д.М: Все прекрасно понимают, что вторых ограничений не переживет никакая отрасль. Стрит-ритейла недостаточно, чтоб заменить цивилизованный ТЦ, там больше «серой» темы. Контролировать ТЦ проще, налогов они платят больше, развивают инфраструктуру.

— Вы неоднократно заявляли, что открытые ТЦ не влияют на рост заболеваемости коронавирусом.

Д.М:Не надо делать виноватыми торговые центры.

У нас никаких сведений относительно того, что открытые торговые центры влияют на распространение коронавируса, нет.

Глобально мы понимаем, что когда город закрыт, когда закрыты школы, когда нет мест массового скопления людей и т.д., то динамика заражений падает. Но торговые центры вообще не влияют на эту тему. Важно, что в торговых центрах очень жестко соблюдаются противоэпидемиологические нормы, иначе пострадает репутация.

— Как вы оцениваете рынок ритейла в Екатеринбурге?

О.В:Мы всегда позиционировали Екатеринбург как очень продвинутый город. Еще со времени администрации Чернецкого (Аркадий Чернецкий, мэр города 1992-2010 годах) здесь много делалось, стимулировалась коммерческая недвижимость — не только торговая, но и офисная и т.д. Во время пандемии, конечно, не самые лучшие коммерческие возможности для ТЦ. К тому же сейчас поддержка властей всех уровней неожиданно закончилась, и получилось, что все дело «ударилось об стенку» со всеми потерями, проблемами и т.д. Но, тем не менее, сам по себе рынок торговой недвижимости является весьма продвинутым и опережает другие регионы. Наверное, мы большую долю региональной сети РСТЦ замкнем на Екатеринбург, включая близлежащие регионы.

Подготовила Ирина Пичурина


Комментарии

обсуждение

Профиль пользователя