«Вторых ограничений не переживет никакая отрасль»

Торговые центры во время пандемии оказались едва ли ни самым пострадавшим сегментом недвижимости. Впрочем, особой поддержки со стороны властей они так и не дождались. В среднем один торговый центр Екатеринбурга накопил убытки в размере 250 млн руб. Текущую деятельность вынуждены финансировать собственники объектов. Как пандемия изменила рынок ТРЦ, когда он восстановится и в какой поддержке властей нуждается, “Ъ-Урал” рассказали президент Российского совета торговых центров (РСТЦ) Дмитрий Москаленко и управляющий директор организации Олег Войцеховский.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

— Как восстанавливается рынок торговых центров после вынужденного перерыва из-за пандемии коронавируса? Например, в Екатеринбурге торговые центры смогли начать работать только в августе.

О.В: Ситуация достаточно неоднозначная. Екатеринбург примерно на месяц-полтора открывался дольше, чем остальные. Это лишние месяц-полтора отсутствия продаж, арендаторов и отсутствие арендного потока. Это дополнительно ухудшает ситуацию.

По нашим данным, в Екатеринбурге продажи не очень хорошо восстанавливаются. В августе оборот составил около 65-70% от объемов 2019 года.

Средняя накопленная масса прямых убытков на один более-менее крупный ТЦ достигает 200-250 млн руб. Неизвестно, насколько владельцам ТРЦ будет интересно дальше продолжать изыскивать ресурсы, чтобы поддерживать свои объекты на плаву.

Сначала мы думали, что в ноль ТЦ будут выходить где-то к февралю будущего года, а полное восстановление произойдет к концу 2021 года, но сейчас все идет к тому, что потребуется еще минимум год-полтора. В среднем один качественный торговый центр теряет в 2020 году порядка 50% арендного дохода по сравнению с 2019 годом. Это огромная цифра, при том, что никто не отменял обязанности платить налоги в полном размере, полностью оплачивать ежедневное функционирование ТЦ, возвращать кредиты и так далее.

Сейчас все будут тянуть до декабря, чтобы в декабре ритейлеры максимально наторговали и заплатили нормальную аренду. Что будет в январе-феврале, прогнозировать сложно. Даже в нормальные стабильные годы январь-начало февраля были так себе по продажам: у нас население не такое обеспеченное, его подрывает подготовка к новому году.

— Как власти могут поддержать владельцев коммерческой недвижимости?

О.В: Есть полномочия региональных властей, есть полномочия федеральных. На региональном уровне сейчас много разговоров вокруг налога на имущество, на землю, его расчет по кадастровой стоимости. Мы видим, что в налоге на имущество с кадастровой стоимостью изначально заложен определенный перекос на возможность переигрывания государством.

В Екатеринбурге стоимость имущества по некоторым объектам поднята в несколько раз. Есть регионы, где тоже очень высокие цифры. Вопрос очень сложно решается.

Это единственный налог, который ты не можешь просчитать и запланировать на несколько лет вперед, так как тебе его каждый раз определяет государство при переоценках. Ты не знаешь, что тебе насчитают в перспективе.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Девелоперский бизнес длительный. Когда у тебя налоги на имущество не точно прогнозируются, то при текущей экономике очень вероятен перехлест в минусы. Я считаю, что надо ориентироваться на опыт, отраженный западным законодательством. На Западе понимают, что девелоперский бизнес длинный. Когда принимают какие-то законы, освобождают от их исполнения те проекты, которые уже успели начаться (они были посчитаны по другой схеме, когда государство говорило о других условиях). Через 4-5 лет можно переоценить эти проекты, если они при этом остаются выгодными. Условия нашего кадастрового законодательства для всех одинаковые и проекты, первоначально оцененные как прибыльные, могут оказаться убыточными.

Д.М: В понимании чиновников помощь торговым центрам оказана. Чем могли — помогли, а там, ребят, вы уже сами. Это означает, что для власти эта задача не первостепенной важности, она становится проблемой для утопающих. Если ты продолжаешь утопать и ничего не оптимизируешь, то следующий этап — неконтролируемая зона, где уже не вполне понятно, что будет происходить.

Тебе прилетают неотложенные налоги, процентные ставки, платежи и т.д. Скоро это начнет происходить, мы увидим это в декабре, когда придут очередные платежи по кредиту.

Был введен мораторий. Арендаторам дали возможность не платить арендную плату. Банкам предоставили субсидии на недополученные кредиты. А торговым центрам? Все, что вы должны были в этом периоде, вы потом заплатите. Это значит, что в будущем периоде ТЦ будут должны откуда-то эти деньги взять, но откуда? Только из арендной платы. Другого источника дохода нет.

Чтобы эти деньги отдать, ТЦ в январе должны поднять аренду (аналогично периода за январь прошлого года) на 30-40%. Это значит, что цены на товары вырастут на соизмеримо большие суммы, либо арендаторы просто съедут.

Помощь ТЦ формально стремится к нулю. При этом ТЦ продолжают за свой счет информировать население о том, что коронавирус — плохо, носите маски, перчатки; покупаются средства, обрабатываются поверхности внутри и снаружи и т.д. Эту помощь торговые центры оказывают органам исполнительной власти.

На наш взгляд, налоги для ТЦ надо отнести подальше. Налог на имущество, мне кажется, надо обнулить в этом году. Скорее всего, никто на это не пойдет.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

— За время закрытия ТРЦ вы заметили исход арендаторов?

О.В: В ТЦ работает почти 100% цивилизованного ритейла. ТЦ всегда заинтересован, чтоб арендаторы у него оставались. Когда начались закрытия, то с арендой были не отсрочки, а скидки до 90%. Соответственно, мы дали возможность вменяемым арендаторам пережить наиболее проблемный период. Конечно, ценой огромных потерь владельцев недвижимости.

У нас достаточно вменяемая рыночная, банковская система. Понятно, что весь девелопмент работает на кредитах. Банки поняли, что инвестиционная привлекательность ТЦ упадет, если будут приняты изменения в законодательство, позволяющие арендаторам в одностороннем порядке уходить из ТЦ. Тогда банки получат себе плохие активы с непонятной перспективой. Банки выступили единым фронтом с девелоперами при введении изменений в законодательство, и тем самым нам удалось удержать практически всех арендаторов.

— Как изменилось поведение посетителей ТЦ?

Д.М: Сейчас люди покупают поменьше — более локально и самое необходимое. Люди стали более внимательно относиться к своим деньгам, соответственно, их интересует, насколько качественно они их тратят. Эти мотивы, возникающие в поведении людей, надо упаковывать в продуктовые вещи, которые не отпустят внимания от ТЦ. Сейчас ТЦ будут приобретать новые смыслы при времяпровождении: развлечения, центр семейного отдыха. Эти тренды сохранятся.

На Урале этого больше. На Урале холоднее, поэтому люди охотно идут отдыхать в ТЦ. В Москве и на юге люди больше любят парки, открытые пространства. В московских ТЦ детских развлечений не очень много. Если в Екатеринбурге детская зона развлечений — нормальный источник дохода ТЦ, то, допустим, в Москве или Питере прайс меньше. Это необходимый атрибут ТЦ, он всегда есть, но клиент платит гораздо меньше. Многие арендаторы говорят, что сейчас развлекательные точки в ТЦ больше не притягивают столько людей, как раньше.

— Насколько ТЦ пострадали от закрытия в апреле?

Д.М: Торговые центры потеряли до 90% выручки. При этом работает-не работает магазин — свет горит, тепло, налог никто не отменял, платежи.

О.В: У торгового центра нет вариантов сэкономить в плохие периоды. Непосредственный владелец должен платить все налоги, и в том числе налог на имущество. Государство пока не увязывает кадастровую стоимость с рыночной, то есть, с ценностью актива для зарабатывания денег. Сейчас кадастровая стоимость многих объектов никак не соизмерима с коммерческими возможностями при их эксплуатации.

— Торговые центры не опасаются, что вновь будут закрыты, так как идет рост заболеваемости COVID-19?

Д.М: Все прекрасно понимают, что вторых ограничений не переживет никакая отрасль. Стрит-ритейла недостаточно, чтоб заменить цивилизованный ТЦ, там больше «серой» темы. Контролировать ТЦ проще, налогов они платят больше, развивают инфраструктуру.

— Вы неоднократно заявляли, что открытые ТЦ не влияют на рост заболеваемости коронавирусом.

Д.М:Не надо делать виноватыми торговые центры.

У нас никаких сведений относительно того, что открытые торговые центры влияют на распространение коронавируса, нет.

Глобально мы понимаем, что когда город закрыт, когда закрыты школы, когда нет мест массового скопления людей и т.д., то динамика заражений падает. Но торговые центры вообще не влияют на эту тему. Важно, что в торговых центрах очень жестко соблюдаются противоэпидемиологические нормы, иначе пострадает репутация.

— Как вы оцениваете рынок ритейла в Екатеринбурге?

О.В:Мы всегда позиционировали Екатеринбург как очень продвинутый город. Еще со времени администрации Чернецкого (Аркадий Чернецкий, мэр города 1992-2010 годах) здесь много делалось, стимулировалась коммерческая недвижимость — не только торговая, но и офисная и т.д. Во время пандемии, конечно, не самые лучшие коммерческие возможности для ТЦ. К тому же сейчас поддержка властей всех уровней неожиданно закончилась, и получилось, что все дело «ударилось об стенку» со всеми потерями, проблемами и т.д. Но, тем не менее, сам по себе рынок торговой недвижимости является весьма продвинутым и опережает другие регионы. Наверное, мы большую долю региональной сети РСТЦ замкнем на Екатеринбург, включая близлежащие регионы.

Подготовила Ирина Пичурина