Последовавший за ростом цен и удорожанием ипотеки спад покупательской активности обострил на рынке первичной недвижимости Москвы проблему затоваривания: за год объем предложения вырос на 22%, превысив 1 млн кв. м. В то же время, ситуация крайне неоднородна: на рынке ожидают дефицита жилья дешевле 7 млн руб., которое раскупают быстрее всего.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото
Объем предложения на первичном рынке массового жилья в Москве по итогам августа достиг 1,007 млн кв. м, говорится в исследовании компании «Метриум». Этот показатель увеличился на 6% относительно июля, показав самую значительную динамику с начала 2019 года. По сравнению с августом 2018 года предложение выросло на 22%. Похожая динамика наблюдается и по числу лотов: на конец августа этого года в московских новостройках продавалось 17,3 тыс. квартир, годом ранее этот показатель был почти на треть ниже — 13,4 тыс.
Резкий рост объема предложения заметили и другие консультанты. По расчетам Est-a-Tet, сейчас на первичном рынке массового сегмента представлены 1,2 млн кв. м жилья — это на 34,2% больше, чем годом ранее.
Управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая связывает рост объема предложения с замедлением покупательской активности, которая наблюдается с лета. По расчетам ЦИАН, сделанным на базе данных Росреестра, в августе в старых границах Москвы было зарегистрировано 4 тыс. договоров долевого участия, это на 11% ниже одновременно и показателя июля и значения прошлогоднего августа. Снижение покупательской активности аналитики заметили в 44% столичных жилых комплексов.
Марат Хуснуллин, вице-мэр Москвы, в июне 2015 года
В Москве всегда был спрос на жилье. Конечно, случались какие-то замедления, но все быстро восстанавливалось
Суммарная месячная выручка застройщиков в старой Москве в августе, по данным ЦИАН, составила 47,4 млрд руб.— это на 14% ниже показателя июля. Но на фоне годового роста цен на жилье на 7% падения относительно уровня прошлого августа (46,3 млрд руб.) пока не произошло.
По мнению госпожи Литинецкой, падение спроса спровоцировал резкий рост цен на жилье и повышение ипотечных ставок. «Это привело к обострению проблемы затоваривания рынка»,— констатирует она.
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев еще одной причиной увеличения предложения называет рост девелоперской активности. Многие застройщики форсировали выход на рынок своих проектов, опасаясь вступления в силу с 1 июля этого года поправок к законодательству, предусматривающих переход отрасли на проектное финансирование. С ним соглашается председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова: «Активность покупателей показывала отрицательную динамику уже в июле и августе».
Гендиректор Level Group Кирилл Игнахин вспоминает, что на рынке были периоды, когда совокупный объем предложения превышал текущее значение: например, в августе 2017 года он достигал 1,2 млн кв. м. Директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов прогнозирует плавный рост цен, связанный с увеличением доли проектов, реализующихся с применением эскроу-счетов, и снижением строительной активности.
Затоваривание на рынке действительно может смениться обратным трендом. Девелоперская активность снижается, констатирует Роман Родионцев, с января по май были выданы разрешения на строительство 383,7 тыс. кв. м жилья, по итогам всего 2018 года этот показатель составил 10,2 млн кв. м. Ирина Доброхотова рассчитывает, что общих объемов строящегося первичного жилья в старой Москве хватит на полтора года, если на рынок не будут выводиться новые проекты. «Есть риск нехватки квартир с бюджетом покупки менее 7 млн руб., со второго полугодия 2018 года явно обозначился тренд на вымывание наиболее доступного по бюджету предложения»,— рассуждает она. Именно этот фактор, по прогнозам эксперта, может в дальнейшем приводить к увеличению цен. Хотя гендиректор «Азбуки жилья» Владимир Каширцев отмечает, что квартиры в готовых домах уже сейчас формируют 9% предложения в проектах бизнес-класса и 7% в массовом сегменте. «Вчерашние новостройки будут пополнять вторичный жилой фонд, что увеличит конкуренцию между старым жилым фондом и новыми домами»,— предрекает он.